回暖信号 深圳现银行房贷利率下调、限价放松!

1月末，时值春节假期将近，几乎全民处于休假的心态。但过年回来，在豪宅热销与大湾区政策利好刺激之下，深圳的信贷、新房、二手房都明显喜迎春天。

据最新消息，深圳民生银行现首套房房贷利率可以做到在基准利率基础只上浮8%，特别优质的客户可以申请上浮7%。现深圳主流银行均需上浮10%。相比之下贷款100万、30年，利息最高可省62889元。

刚需市场频传捷报，去化率皆超去年。位于龙华的办公项目上周销售了31套平层办公项目，而去年四季度几乎都是处于零成交的状态。除了启动中介带客因素外，负责人表示瑞府的成交以及周边住宅的看房热情也带来一定的刺激。除此之外龙岗、福田的公寓，坂田、前海的住宅，在上周均有不错的表现。

这是2019年的大趋势还是短暂的窗口期？龙头房企态度谨慎。

楼盘“窗口期”抢收，政府限价放松

当前正是一个销售窗口期。去年楼市持续低迷，抑制了很多需求。“年后回来华为、腾讯与各大银行员工都发了年终奖，我们现在10%的成交客户来源于团购客户（多优惠1%）。去年底开盘总折扣是92折，现在价格比之前涨了一个点，3月1日后再涨一个点，基本一个月回收一个点折扣，一个点大概是6万块。”

万科、卓越、金地、宝安东海、家乐实业、大族等企业旗下多个楼盘也在近期大力做项目推广，优惠、高佣与暖场活动并用。在这些项目中，不只是住宅项目取得不错的成绩，单周成交在双位数，来访量达到三位数，而小公寓、办公项目也得到良好的去化效果。

大湾区政策出台是个重要的信号，整体经济还处于波动阶段，但是龙头城市核心地段的优质物业保值增值功能强，且供应在不断减少，这也是核心区域商办类物业受捧的主要原因。

“春节过后外地客户的购买量显著提升，上周就有黑龙江、江西、梅州的客户，通过网络打电话进来，然后转来访成交，说是孩子要来深圳上学，然后就提前买了房子。”有客户分享道。

受前海蛇口自贸区辐射的宝安近两年楼市表现也不俗，开年回来又在大湾区政策利好再度刺激下，一批刚需与豪宅楼盘集体受益。华丰前海湾项目上周自然到访量63批，成交21套，87-133平住宅，均价7.2万/平，121-150平公寓，均价7万/平。

另外，据了解，深圳对于楼盘的限价已逐渐放开。开发商对于价格调节的自主能力加强。“我们最低开盘折扣已经可以达到9折出头，政府对价格的控制在放松了，尤其在中低端项目限价更不明显。”项目经理表示。

银行下调上浮利率

信用贷加大折扣吸客

据最新的消息，深圳民生银行现首套房房贷利率只上浮8%，优质客户可申请到7%。该利率从2月初开始执行，在年末从原来上浮15%下调为10%，春节时期正式调整为首套房贷利率上浮8%。目前深圳四大银行的房贷业务，首套房贷均处于上浮10%的状态。民生银行这一利好政策，让其业务量在短期内增加不少。

值得注意的是，二手房业主们信心也开始回升。春节后第二周上周（2.18-2.24），全市二手住宅的备案量回升提速，全市共备案791套二手住宅，环比上涨111%，总成交面积约为6.55万平。挂牌价格开始呈现微幅上涨。

二手房业主这一波不怕房子难卖的挂牌心态，在业内看来，与近期股市市场资金充足有关。如今除了民生银行以外，各家主流银行由于房贷利率上浮10%，个贷业务减少，但由于资金充裕，不少银行实行利率优惠政策，吸引客户做消费贷。

除此之外，更多的银行资金转到了小微企业贷款。

“只要有实体经营公司，一年的资质就够了，我们就能够批复，单笔2000万、抵押物总值七折（优质客户还可追加300万元信用贷款），3年先息后本无需过桥，放款额度充足。”华夏银行相关业务经理表示。

而宁波银行的经营贷产品，要求成立两年以上的企业，纳税记录有两万以上，贷款可以放在法人名下，或者股东名下，纳税的五倍额度，最高可贷100万，利率0.0411%。即借一百万，一天利率411元，年利率达15%。

据中国人民银行公布的数据，2019年1月末，普惠小微贷款余额9.7万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末高2.4个百分点。1月份增加2109亿元，增量是上年同期的2.6倍。

其次是限贷微松。1月份受降准影响，住户部门贷款增加9898亿元，其中中长期贷款增加6969亿元；住户部门中长期贷款大部分是房贷，远超去年同期的5910亿元，创下新高。

楼市真的回暖了吗？

自2018年下半年受“731限售”政策，加之“三价合一”双重影响之下，市场反应明显，二手房市场甚至出现近10年来的成交低谷。

对于3月份即将出现的“小阳春”，大部分业内人士表示认同。但对于这个暖春是否可持续，却有较大分歧。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，从历年的数据来看，上周网签回升只是一个常态，而且春节后两周的整体网签数据，跟2018年差不多，稍微比2017年好，但跟2015和2016没法比。一二手加起来，2019年是2133套，2018年2541套，其实还是少了。

深圳楼市自2016年起，各项政策常在9月或10月发布，业内认可的金九银十已经不复存在，现在是金三银四，短期内市场还是不错，长期还是需要看看房地产政策的走向。

近期深圳看房量与成交量有所上升、银行上浮的利率有所放松，另外市场仍有豪宅线调整这一利好消息未出，接下来的市场走势，似乎也越来越明朗。