“热钱”涌入，深圳办公楼市场反而“量增价跌”？投资者人傻？

深圳统计局数据显示，深圳第一季度全市GDP同比增速8.4%，为近三年来最高，其中第一季度第三产业增加值同比增幅9.1%。深圳工商部门数据显示，2016年前5个月全市企业注册数量同比增幅约27%。

仲量联行发布的深圳第二季度房地产市场报告认为，深圳良好的经济基础支撑了全市整体的办公楼需求，尤其是高科技类公司和证券、银行、保险等传统金融类企业的租赁需求正稳中有升。

今年上半年，大宗交易频频出现在深圳办公楼市场。地产商毅德投资在南山成交了约7700平方米的甲级写字楼，地产商深国控在福田成交了约25000平方米的甲级写字楼，保险业的太平洋寿险在福田成交了约40000平方米的甲级写字楼，保险业的前海人寿在福田成交了约20000平方米的甲级写字楼......

2016年上半年，24.5万平方米的新增甲级写字楼供应令深圳市甲级写字楼存量升至303.3万平方米，供应增加刺激全市甲级写字楼吸纳量录得11.4万平方米的同时，也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。今年以来，深圳甲级办公楼租金一直呈现下降态势，预期年末的空置率会上升，明年全市甲级办公楼租金高位回落风险增加。

从上半年市场表现来看，深圳市甲级写字楼平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中，福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响，甲级写字楼租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元，但罗湖区和南山区则分别增长0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。

对于接下来的市场走势，第三季度开始至明年底，大量已建成项目将逐步形成有效供应，可见供应量或将达到198万平方米；同时经济层面的风险令市场需求短期内难有显著改观，伴随高支付能力客户的减少和高新园区研发物业的分流，新增需求的减弱也将削弱对租金的支撑，明年全市甲级写字楼租金高位回落风险加大。

戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，大宗交易频繁是住宅价格高企、投资风险增加、个人或机构投资者转向商业市场的具体表现。此外，“营改增”的实施对写字楼市场构成间接利好，因此上半年深圳写字楼大宗交易频繁。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅认为，目前机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳，特别是核心区域物业未来的升值潜力；另一方面，金融与科技行业仍然在积极寻找优质可售物业用于自用，该方面需求将继续支撑深圳甲级办公楼投资市场的长远发展。