三月住房租赁发展报告·观点月度指数

据观点指数监测，报告期内样本企业平均出租率达95.15%，出租率维持在较高水平，企业对于项目的运营管理能力有所提升。同时样本企业新增开业项目多数集中在一线城市以及人口净流入大的城市，其中上海成为样本企业开业项目分布最多的城市。

目前租赁市场中房企、租赁企业、资管机构等携手投资机构进行投资、扩张现象频出，如通过与投资机构合作成立投资平台或收购租赁项目，再由租赁企业负责项目的运营管理成为企业获取租赁房源的重要方式。

而市场端方面，由于2月处于春节长假期间，大量流动人口由核心城市流向三四线城市，一线城市及人口净流入大的城市需求下降，整体租赁市场较为冷淡，同时伴随零星疫情的影响，部分城市租赁需求受到抑制。

城市分布广泛，一线仍是第一选择

据观点指数监测，报告期内样本企业平均出租率为95.15%。其中，窝趣、泊寓、朗诗寓出租率均达95%。

数据来源：观点指数

数据来源：观点指数

样本企业中城市分布在30个以上的占比为17.24%，泊寓、窝趣都在此中。

泊寓发布的2021年工作总结显示，在管项目超400，分布33个城市，委托管理房源2.47万间，开业房源已超16万间。而酒店系背景的租赁企业窝趣2021年在管项目超200，收入环比增长45%，续租率达70%，项目分布38个城市。

另外布局城市数在10-20个之间的占比接近一半，为41.38%，布局城市分散有助于企业提升品牌熟知度。

数据来源：观点指数

样本企业项目分布以一线城市为主，同时人口净流入大的城市也是企业布局的重点考虑与选择。据观点指数监测，从2021年初截至报告期末，样本企业新增开业项目多数位于上海、北京、深圳、广州、杭州、南京等重点城市。

上海成为企业开业项目数量分布最多的城市，原因或是由于上海租赁用地市场更为活跃，企业前期获取的租赁土地及集体土地项目也已陆续开业。

携手投资机构获取租赁项目成重要来源

报告期内锦和资管联手GIC收购上海徐汇区后社·西岸服务式公寓项目，建筑面积约7300平方米，为徐汇区70年产权稀缺公寓项目。

锦和资管作为资产管理人，委托旗下base佰舍服务式公寓品牌进行自主运营，项目正式更名为base-WEST BUND佰舍-西岸。 

目前租赁市场携手投资机构投资、扩张现象频出，如近期领盛与景瑞不动产携手收购上海虹桥良华购物广场（西区）项目、方隅控股与投资机构KKR达成合作收购北京一个大型租赁公寓社区。旭辉领寓与GIC携手成立长租公寓投资平台，旭辉领寓负责平台项目的投资拓展、产品改造及整体运营。

与投资机构携手成立投资平台或收购租赁项目，成为企业获取租赁房源的重要来源方式。

另据观点指数统计，报告期内样本企业新增开业8个项目，涉及企业有魔方公寓、招商伊敦、城家、雅诗阁、有巢公寓以及乐乎公寓等。同时，相较于上个报告期，企业开业热度提升，主要是中上游企业较为活跃。

样本企业扩张城市以北京、上海为主，位于上海的新增开业项目有城家公寓上海长江南路地铁站店、雅诗阁上海中建LYF虹桥共享公寓等，同时亦有企业扩张城市下沉至合肥、嘉兴、镇江等地。

其中，有巢公寓新增开业的成都西部智谷店项目配备有健身房、桌球室、阅读区等功能丰富的公共区域，为住户提供多元化的居住体验。

据观点指数了解，华润有巢是北上广深四大一线城市均有大型租赁社区项目布局的长租公寓品牌，也是唯一布局"京沪双试点"企业。代表性租赁社区项目有有巢公寓上海泗泾店、有巢公寓社区上海东经店、有巢公寓北京润棠瀛海店等。

雅诗阁新增开业的上海中建LYF虹桥共享公寓可提供204套客房，此外，雅诗阁2021年新增18个项目开业，可提供房源超8200套投入运营，开业项目数大幅提升。目前全国长住营业额占比达65%，长住客已经成为雅诗阁中国的重要组成部分。

雅诗阁中国2021年签约30份管理合作，共8346套房源，在管及储备的总房源数达4万间。

报告期内，碧家中标浙江省嘉兴港智汇大厦人才公寓+长租公寓项目，该项目总建筑面积约6.3万平方米，共有公寓874套，面积从35平方米至70平方米不等，由人才公寓+长租公寓组成。

此次中标的合作模式是由碧家输出轻资产运营管理服务，项目定位为"周边产业园区人才的居住配套"，主要服务于港区内各企业客户，为周边人才生活工作提供居住保障，该项目预计在2022年5月开业。

假期需求下降，多地租金下跌

报告期内（2022年2月，）全国住宅挂牌出租供给量上浮12.26%，普通公寓挂牌出租供给量上浮16.38%，相较1月供应偏紧的状态，2月租赁房源供应量实现大幅提升。

究其原因，由于整体房地产市场走弱，销售遇冷，部分空置房源由销售转向租赁，从而租赁挂牌房源数有所上涨。此外，预料春节后的返工潮将为租赁市场带来小阳春现象，业主对外挂牌的积极性有所提升。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

据观点指数监测，报告期内（2月）多个城市住宅租金呈下滑走势。其中，北京住宅租金平均单价达112.42元/月/平方米，是唯一租金平均单价突破100元/月/平方米的城市；其次是上海，平均租金单价为92.81元/月/平方米。据统计，10个城市的平均租金为64.35元/月/平方米，近10个月以来首次平均租金低于65元/月/平方米，环比下降4.01%，同比上浮4.88%。

从各城市同比变化来看，北京、广州较2021年同期实现上涨，其中北京涨幅达11.93%。而深圳、上海出现轻微下跌。其他城市除杭州、厦门外均出现不同程度降幅，跌幅最大为天津，同比下跌13.25%，市场活跃度较去年同期有所下降。

环比方面，上海是唯一实现环比上涨的城市，涨幅为2.73%，其他9个城市均出现不同程度的下降，跌幅在9.1%到0.83%不等。同时，广州、深圳由于受到疫情反复影响，租金分别下跌7.82%及9.1%。此外，其他租金下跌显著的城市有北京、杭州、天津及成都等城市。

总体而言，由于2月处于春节长假期间，大量流动人口由核心城市流向三四线城市，一线城市及人口净流入大的城市需求下降，整体租赁市场较为冷淡，同时伴随零星疫情的影响，部分城市租赁需求受到抑制。

支持银行险资参与租赁市场

近期，北京发布了《北京市2022年度建设用地供应计划》，其中租赁住宅用地计划供应300公顷，与去年持平。300公顷的租赁用地中，公租房为67公顷，相较去年大幅减少。同时去年集租房一列变为保租房，供应体量增长至233公顷，体现北京继续加大对租赁住房的倾斜力度。

此外，北京2022年第一批集中供地土拍结束，总计18宗地，共有4宗土地出让需要配建"保障性租赁住房"，建成后由当地政府回购。土拍结果中1宗流拍，3宗成交，规划建面约1.77万平方米。

市场层面，自去年7月初国务院颁布《关于加快发展保障性租赁住房》以来，保障房发展受到土地政策、税收优惠政策、金融支持等多项利好条件支持。国家统计局披露的数据显示，2021年全国保障性租赁住房开工建设和筹集94万套。

同时住建部指出，2022年全国将筹集保障租赁房240万套，较去年实现大幅增长，2022年将是保障房增长的元年，发展保障性租赁住房将成为解决城市青年住房问题的有效举措。

另外，土地、金融、税收优惠、水电气价格等多项支持政策，有助于推进保障性租赁住房的加快发展落地。

报告期内，住建部联合银保监会颁布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，《意见》中要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。

同时，央行联合银保监会颁布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，《通知》中指出加大对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和城镇老旧小区改造工程的支持力度。支持商业银行在保障性住房开发建设、购买、存量盘活、装修改造、运营管理、配套市政基础设施建设等环节，依法合规提供专业化、多元化金融服务。

支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，能有效推动长租房源供给增加，完善住房租赁市场供应体系。

金融支持主要是通过各类银行保险机构提供相应的金融产品和服务，支持以及推动增加租赁市场房源的供给，加快保障房的落地。目前，对保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

据观点指数不完全统计，报告期内落地两笔关于住房租赁的融资业务，分别是兴业银行合肥分行首单住房租赁贷款--龙湖冠寓项目，融资金额1.3亿元，期限达30年。

其二是兴业银行天津分行针对武清开发区高新人才公寓项目提供"住房租赁装修改造类"融资，资金用途为项目提升改造，金额2.7亿元，期限15年。