深圳楼市“21连降”后,为何迎来调控加码?

猪价回升叠加黑天鹅事件 专家称不影响通胀

今年5月底开始，全国猪肉价格出现了止跌回升走势，在如今生猪产能阶段性过剩的行业背景下，业内比较关注的是，中美贸易争端和非洲猪瘟两个黑天鹅事件，能否让价格反弹走势持续。

可以确定的是，沈阳非洲猪瘟疫情暴发短期会导致生猪调运难度加大，不过猪价反弹能否持续关键还要看供需基本面。布瑞克农信集团研究总监林国发表示，过去一个多月猪价虽然出现显著上涨，但同比仍呈现下跌，猪价对CPI的影响为负值，猪肉上涨不会提高通胀预期。

受市场供需宽松的基本面影响，今年春节后猪价下跌快、跌幅大，5月底以来过剩局面有所缓和，价格止跌反弹。据农业农村部监测，6月份，全国猪肉批发均价每公斤16.63元，比1月份跌20.6%，环比涨4.2%，同比跌16.6%。

那么，在整个下行周期的背景下，近期生猪价格快速上涨，支撑其上涨的基本面因素是什么呢？林国发认为，猪价快速上涨最主要的原因在于阶段性的大猪供应偏少，上涨势态形成后，市场放缓出栏节奏，压栏意愿增加，加快了猪价上涨。

从整个行业的角度来看，近期猪价上涨缘于2017年12月末到2018年2月初，当时气温大幅下降以及阶段性大幅波动，新生小猪存活率偏低。而这时出生的小猪基本在7~8月初出栏，最终导致近期大猪供应偏少。

在农业农村部上月的新闻发布会上，农业农村部市场与经济信息司司长唐珂称，这种反弹能否持续，关键还是要看供需基本面。

据农业农村部400个县生猪监测点数据，2018年5月生猪存栏量环比减1.9%，同比减2.0%，能繁母猪存栏环比减2.5%，同比减3.9%，但平均每头能繁母猪能够提供的有效仔猪数由2015年15头左右提高至20头以上，所以产能总体仍处于较高水平。

唐珂认为，今年全年猪价将总体处于下降通道，呈低位震荡走势，国庆中秋消费旺季可能出现阶段性上涨。建议养殖户特别是中小规模户密切关注市场行情，合理安排补栏、出栏，避免生产的盲目性。

本轮猪周期除了行业自身因素之外，还叠加有外部因素。日前，沈阳市发生一起生猪非洲猪疫情并启动Ⅱ级应急响应，禁止所有生猪及易感动物和产品运入或流出封锁区，暂停全市范围的生猪向外调运。

农业农村部兽医局负责人解释，非洲猪瘟对生猪生产危害重大。我国是生猪养殖和产品消费大国，生猪的养殖量和存栏量均占全球总量一半以上，同时猪肉是居民主要肉品蛋白质来源，猪肉消费占到总肉类消费的60%以上，加之生猪养殖规模化程度低，生猪调运频次高、数量多，若在国内扩散蔓延，将对我国的生猪养殖业造成不可估量的损失。

林国发认为，因沈阳“非洲猪瘟”疫情，而暂停全市范围的生猪向外调运，将之置于因环保新政所催生的“南猪北养”大背景下，会对北猪南运产生一定的影响，从而打压东北地区猪价，导致南北区域价差扩大。

至于南北区域的生猪价差，他解释称，猪价区域价差形成的核心，在于需求和供应的错配及区域养殖成本差异。

此外，于今年持续升级的中美贸易战，对美国猪肉加税，也可谓是行业的黑天鹅事件之一。

林国发称，猪肉进口占我国猪肉产量比例较小，2016年度我国猪肉及杂碎进口达到了300万吨，也仅占到了我国猪肉供应4.5%，进口猪肉对国内猪肉供应更多是有效补充，但进口猪肉成本较低，确实容易影响市场心态，大量进口造成市场心态走弱，打压猪价。

需要说明的是，2017年以后我国猪价持续走低，加上人民币的上涨，猪肉进口量呈现下降趋势。进口美国猪肉的绝对值较小，对市场实际影响不大，更多是对市场心态影响。

深圳楼市“21连降”后 为何迎来调控加码？

新购住宅限售3年、商务公寓限售5年、离婚2年内申请贷款首付比例不低于70%，深圳楼市近日迎来新一轮调控。此前，深圳新建商品住房均价已经连续21个月下降，为何深圳楼市还要加码调控？

7月31日，深圳市发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确自发布之日起，暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房；供应用地上建设的商务公寓一律只租不售，个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售；居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售。

此外，离婚2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成；但离婚前无房无贷仍按三成执行，仅有一套房按五成执行，购房前2年内有两次及以上离婚记录按七成执行。

“这是一次调控政策的全面打补丁。”中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，新政用“靶向治疗”的修复策略，在2016年“限购”“限贷”政策的基础上增加“限售”“限离”“企业限购”等内容，封杀投机炒作的空间。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示，近期，深圳一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。为此，新政限制企业购房，有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，也防止企业“与民争利”。

此外，深圳通过离婚买房降首付、增名额的现象越来越多。深圳中原地产董事总经理郑叔伦认为，新政进一步完善了差别化信贷政策，有利于遏制“假离婚、真炒房”现象，体现了满足刚需、抑制炒房的思路。

近两年来，深圳楼市出台了一系列调控措施，取得了明显成效。

2016年10月，深圳出台“深八条”政策，规定单身（含离异）限购一套住房，非深圳户籍家庭购房缴纳社保年限增加至五年，购买二套房贷款首付比例提高至七成。今年3月，针对二手市场投机炒作，深圳市发布了“三价合一”政策，打击二手房“阴阳合同”和“偷税漏税”行为。

进入深度调整期的深圳楼市，房价暴涨现象得到遏制，二手市场乱象也初步得到治理。尽管市场基本平稳，但由于新房限价导致一二手房价格倒挂，投机因素令深圳楼市存在“虚火”，仍有房价上涨的动力。

最新数据显示，深圳7月份一手住宅成交均价为54142元/平方米，环比上升0.09%，终结了自2016年10月以来新房均价“21连降”的趋势；成交套数为3461套，创下近一年新高。此外，2017年深圳市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作因素仍在。

不少业内人士认为，此次调控政策的出台释放出坚决遏制房价上涨的信号。短期来看，此次限售等调控措施会形成较强的震撼效应，减少购房者入市的意愿。从长期来看，新政有利于稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展。

宋丁表示，深圳楼市以刚需和改善型人群为主导，而新政主要针对投机客，因此影响面有限，价格不会出现较大波动，市场将会进一步回归理性。

王锋表示，深圳出台此次新政也与近期中央精神相呼应，有利于抑制投机炒房，逐渐完善房地产长效调控机制。而新政中关于企业限购和商务公寓限售的内容，有利于堵住社会资金炒作房地产，推动实体经济发展，并防止未来过度抛售可能导致的经济风险。

解读风口上的新零售：食品安全是1，其他是0

站在风口的便利店行业迎来投资潮。据业内不完全统计，短短不到两年，已有40亿资本涌入便利店行业，便利蜂、见福便利、Today便利、每一天便利等陆续获得巨额融资。

不过对消费者而言，真正需要的不仅仅是购物上的便利，更迫切的需求是全面提升以食品安全为基础的消费品质。

据业内专家介绍，在便利店的商品体系中，自有品牌鲜食具有消费频次高、复购高、毛利高的特点，在日销构成中占有高达40%左右的比例，是获取客户和建立客户忠诚度的重要品类。因此，做出一份干净、美味的热餐成了便利店竞争的“胜负手”，其中鲜食的食品安全，则是整个便利店品牌大厦的“地基”。

7-ELEVEN创始人铃木敏文曾提出便利店经营的基本四原则，被业内奉为圭臬。这四项原则依次是“亲切服务”、“清洁干净”、“品质”、“品类齐全”，其中两项与食品安全紧密相关，说食品安全是零售的本质也不为过。

对餐饮零售业而言，如果不能交给顾客干净、卫生的食品，相当于将残次品推向了消费者，哪怕交付再快、态度再好，也会造成客户的严重流失。近年就有多家排名靠前的便利店品牌，因被查出售卖过期食品而遭受处罚，教训可谓惨重。这些问题背后原因就是加盟制下的盲目扩张，又缺乏对食品安全的统一管理，导致门店为追求利润而牺牲品控。

在零售新物种中，便利蜂在业内争议颇多。这家公司既不视自己为传统便利店，也不愿被视为“新零售”，而将自己定位为一家依靠数据和算法驱动的新型便利店。外界对此不乏好奇，因此笔者与便利蜂高管做了深入交流，试图揭示出这个“搅局者”的思路。

便利蜂成立于2016年12月，目前在北京、上海、天津、南京四个都市圈提供服务。

和传统便利店最大的区别是，便利蜂使用系统决策，以此保证业务流程的合规性和一致性。这种理念的好处之一是，自动化可以减少人工不当操作带来的风险隐患。但对于员工激励怎么解决，便利蜂没给出明确答案。

便利蜂还是业内少有的采取全部直营模式的公司，该公司觉得直营模式能解决加盟店受利益驱动售卖过期食品的动机。不过也有多位业内人士对此持不同看法，认为这种模式资产太重，不利于扩张。对此，便利蜂称，采取直营是权衡利弊后的考虑，对业内的不同意见并未详谈。

笔者在走访便利蜂门店时发现了不少细节。在便利蜂的门店，加工食品都在一个玻璃房中完成。员工一进玻璃房就要洗手，然后戴帽子、口罩和围裙，可谓全副武装。在一家门店，笔者还看到员工使用一款类似iPad的设备对着热餐输入信息。在这个Pad上，显示的是每种热餐制作了多少、几点加工，以及何时废弃等信息。

在笔者走访期间，这款Pad一度发出嘀嘀的声音，店员告诉笔者，这是系统发出的废弃提示音。笔者还在便利蜂门店发现了一款名为万能蒸烤箱的设备。据店员介绍，这种设备的优势在于复热均匀，可以避免微波炉加热冷热不均带来的食品安全风险。

在与便利蜂物流负责人交流时，对方告诉笔者，食品安全最重要的其实是温度管理。便利蜂每辆冷链车的温度控制标准严于国标。该公司在每辆车上都安装了GPS和蓝牙温度计，后台实时对整个运输环节的温度进行监控，可以在发现异常后立刻处置。

对便利店初创公司来说，由于采购量不大，对上游鲜食工厂其实缺乏话语权。便利蜂也曾遇到过这个问题，在尝试了多种手段后，还是感觉对上游缺乏强控制，最终干脆依靠资本优势，直接投资了鲜食工厂。便利蜂的投资标准也很简单粗暴。

他们在京沪两地收购的鲜食工厂，此前分别是日系便利店在中国大陆和中国台湾的独家供应商，有较为丰富的生产管理经验。完成投资收购后，便利蜂才终于有底气对工厂实行食品安全的一票否决制，据说未来还将对其做持续的技术升级。

业内人士指出，目前零售领域的多数科技公司把创新的重点放在交易层面，而出于对重资产和业务复杂度的顾虑，在食品安全上创新不足。

其实无论抛出什么概念，归根结底要看能否帮助消费者吃得更好、活得更有尊严。通过技术创新和互联网思维从供给侧保障食品安全，是一个值得肯定的创新突破口