央妈重启放水,楼市机会来了?真正的转折点在这!买房者盯紧!

7月23日，国务院常务会议定调：

要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极。坚持不搞大水漫灌式强刺激，根据形势变化相机预调微调，定向调控；稳健货币政策松紧适度，保持适度融资规模，保持流动性合理充裕。

虽说“不搞大水漫灌”，但意思再明显不过，那就是货币财政要同时宽松。

就在同一天，央行开展5020亿元一年期的中期借贷便利大额（MLF）操作，鉴于当日有1700亿元7天逆回购到期，当日公开市场实现净投放3320亿元。

再加上7月20日，一行两会发布资管新规细则和理财新规，透露出全面放松的信号。

这一系列动作，都毫无疑问表明，政策开始转向，放水成为现在进行时。

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放水效应：股涨汇跌

股市、汇市已经对放水做出反应。

在股市方面，从上周五开始，A股开始反弹，连续三日大涨。其中，基建股领涨，原因是财政政策要更积极，铁公基再次成为救市选项。

在汇市方面，人民币汇率继续下行，离岸人民币一度跌破6.84的关口。如果从4月份算起，人民币已从6.25跌到6.84，一年涨幅基本全部跌尽。

这背后的原因也很简单，内部的水太多了，而外部又都在收水，如果没有外汇储备托底，人民币汇率只会越跌越低。

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楼市悬念：宽货币VS紧楼市

唯一的悬念是，放水节奏下，楼市会怎样，还会重演暴涨行情吗？

从这一波放水的形式来看，宽货币、宽财政是主基调，尚未提及房地产。所谓宽货币，解决的是市场流动性紧张问题，意图是降低中小企业融资成本；而宽财政，则是试图刺激基建投资，从而拉动经济。

显然，宽楼市，并不在既定的政策议程之内。

同时，货币越放越松，但楼市却越收越紧，紧楼市有持续加码的趋势。

其一，7月至今，全国楼市调控超30次，年初至今超220次，调控强度前所未有。今年以来，大热必调控成为行政规律，所有还在大涨的城市，都迎来了一波接着一波的调控。

在传统手段上，各地在传统四限之外，叠加了新四限。

除了地方调控之外，中央也开始加大调控力度。6月底，住建部会同公安部等7部委开展楼市乱象专项治理行动，北上广深等30城在列。专项行动剑指投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等四大领域。

其二，调控开始釜底抽薪。

这方面，最具代表性的当属全面收紧棚改货币化，三四线城市最后的红利即将耗尽。

同时，在7月份的新闻发布会上，统计部门发言人表示要“推进房地产税”，种种信号说明，房地产税的到来已经是大概率事件。

其三，在楼市领域，金融严控仍未放松。

6月底，国家发改委、财政部联合印发通知，要求控制企业外债规模，防范外债风险。毕竟人民币汇率跌跌不休，外债成本陡然增加，房企普遍面临还债压力。

同时，房企的融资渠道主要有银行贷款、信托贷款、境内发债、境外发债等方式。今年以来，银行贷款收紧，信托等表外贷款受资管新规影响，大幅收缩。与此同时，随着企业违约案例增多，房企境内发债屡屡遭遇中止。

其四，在个人层面，首付贷、现金贷、房抵贷仍在严控之列。

与此同时，虽然降准和MLF宽松已有多时，但房贷利率仍在继续上行。

融360发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。

同时，这一次宽货币和宽财政，并未对房地产融资做出松绑，房企的现金流困境仍会进一步加剧。

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暴涨行情会否重演？

放水就是加杠杆，通过债务扩张支撑经济稳定。楼市会否重演暴涨行情，要看两方面的因素：

一是货币之水会否流向房地产市场？

二是居民部门还有没有加杆杆的空间？

先说第一个问题，从政策本身来看，无论是宽货币还是宽财政，都无意刺激房地产。但历史一而再再而三证明，每一次放水，货币之水都会追逐房地产而去，反倒是本来应该倾斜的中小企业，却屡屡面临融资难的问题。

这一次，恐怕也难例外，货币之水一定会想方设法流向楼市。

不过，与过去不同的是，这一次调控政策全面收紧、监管全面从严、对于楼市的金融管控仍未放松，只要监管节奏能够持续，小规模放水，对于楼市的影响更多还只是心理层面。

再说第二个问题，居民部门还有没有加杠杆的空间？

从居民部门杠杆率（居民债务/GDP）来看，2018年，我国居民杠杆率已经达到55.1%，虽然与发达国家相比并不高。但要知道2008年时，居民杠杆率还只有17.9%。短短10年时间，翻了3倍多。

由于居民收入占GDP的比重并不高，所以居民杠杆率有低估债务之嫌。这方面，可以居民债务收入比作为替代。以居民债务/居民可支配收入测算，截至2017年年末，中国居民杠杆率高达110.9%，已经超越美国（108.1%）。

就此而言，居民加杠杆的空间同样不足。

经过这一轮暴涨，居民的家庭储备基本消耗殆尽，连消费增速都开始大幅下滑，要想让居民继续加杠杆，除非降低首付比例、放松现金贷首付贷，否则，一切都很难持续。

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放水的未来

所以，放水重启，相当于为楼市续命，稳定正在摇摆的市场情绪。

不过，要想重演2009年和2015年的暴涨效应，除非马力全开：

撤掉限购限贷的限制，在降准之外开启降息的大杀器，同时撤出对于房企的融资限制，但这可能性大吗？

要知道，经济体早已有了流动性危机的端倪。

央行放出来的水在银行系统空转，就是流不到实体经济。而地方涨幅隐性债务问题更成为经济的定时炸弹，宽财政的空间也十分有限。

再加上贸易争端、美国减税加息缩表带来的压力，就是放水，又如何？

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放出信号！5000万“MLF”意味着房产税落成会推迟？

在今年的全国两会上，短短四天内，房地产税被三次正面提及。这亦是自2013年底，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”后，顶层设计再次对外透露房地产税立法的相关进展。

“从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障。”7月16日，在国家统计局的新闻发布会上，新闻发言人毛盛勇罕见提及房地产税，明确提出加快推进房地产税相关举措。

财政部财政科学研究所研究员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康日前也对房地产税落地相关问题给出了自己的看法：人大何时启动一审，就说明房地产税立法已经正式走进法律程序。

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不动产信息平台

已具备技术和信息条件支撑

根据国家统计局的发声，我们可以知道房地产税的实施需要因城施策、精准调控，想要实现这一目标的前提就是需要全盘掌握不动产的家底。今年6月中下旬，自然资源部对外宣布，不动产登记信息全国联网，这为因地制宜设计房地产税的具体实施方案提供了可能。不动产登记信息全国联网为房产税提供了技术和信息条件支撑。

这样看来，房地产税是否能够实施的客观问题已经解决，而接下来就是走立法程序的问题了。

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5000亿MLF放出信号：

房产税的实施不会那么容易

而前些日，相信许多朋友都被“央妈和财政爸吵了一架”的文章刷爆了朋友圈，从央行和财政部的争论中我们可以看出，地方政府真的是非常缺钱了。

人大财经委副主任委员贺铿曾对地方债务表示：（我国地方债务负担之重）“甚至许多地方连息都还不起”。此前我们说过，房地产税必定会落定，但这一预设的前提条件之一就是地方政府的债务已经累计到一定程度，必须要通过房产税来增收了。

但事与愿违，国家政府不到万不得已是不会搬出房产税这一利器的。

昨日，央行开展的5020亿元1年期MLF操作，为有史以来单次最大规模的MLF（中期借贷便利）操作。也被诸多市场人士认为是货币宽松政策的再度确认。不难看出，这5000亿的“麻辣粉”正好可以缓解地方政府的债务问题。房地产税的进程又要往后再缓缓了。

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房产税的实施

不止是调控房价那么简单

房地产税除了可以调控楼市、解决地方财源，但它更大的作用是调节社会财富分配问题。众所周知，贫富差异两极化的问题一直是我国社会发展的一个大问题，若真的想要“抽肥补瘦”必定是要伤及“根本”。

贾康表示“在调节高端的政策制订当中，需要切实地平衡法律的严密与民众情理上的可接受，需要充分考虑动态变化条件下的公众反应。”

简单来说，房地产税的实施没那么简单，房地产税是把“双刃剑”，它既能调控楼市、解决地方财政问题，更会对整个社会造成连锁反应，因此房地产税的使用就要格外的谨慎。

所以即便是房地产税对房价调节的效果必定是显著的，政府也不会轻易就抽出这把“利剑”。

至于5000亿“麻辣粉”

会不会再度推高房价？

这个谁也说不好

但机构也是要赚钱的

必然是哪还盈利就投哪了