2018楼市真相:商务公寓供不应求,今年或将量价齐跌

楼市风云骤变，政策调控不断加码和机制建设积极推进的双重作用下，市场进入短暂的均衡状态。在调控持续趋紧的2018年，楼市又将面临着怎样的机遇及挑战？本文将探讨去年创出历史新高的商务公寓在2018年深圳楼市现象。

北上广“限商” 深圳成最后机会

住宅限购限贷，使得商务公寓因“不限购不限贷”与小户型低门槛，部分市场热钱进入商办类项目的商务公寓。2017年，北上广3个一线城市纷纷堵住了“商改住”渠道。

上海：不准“商改住”

2017年1月，上海对商业办公项目进行集中清理核查，暂停公寓式办公项目的网上签约和审批。已经取得《建设工程规划建设许可证》项目进行整改，建筑面积不小于150㎡，套内不得有阳台、卫生间、管道井等。

上海“限商”新政，要求在售商务公寓，不准分隔卫生间和接通燃气管道；已经出售但尚未入伙的商务公寓，必须拆除阳台、卫生间、燃气管道。

北京：个人“限购”商务公寓

2016年5月，北京市住建委发布针对通州区的商住限购。2017年3月,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,重拳治理商改住项目。未经批准，商业、办公不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目的最小分割单元不得低于500㎡；企业购买商办类项目，不得将房屋作为居住使用，再次出售时只能出售给企业和社会组织；商办项目不得出售与个人，银行暂停个人购买商办类项目的个人购房贷款；代理公司不得宣传“商改住”。

广州：个人“限购”商务公寓

2017年3月，广州“3.30新政”要求商服类包含商业、办公，禁止开发或改造成居住用途项目。商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。将公寓纳入限购范围，公寓不得出售给个人。

深圳：商务公寓“限价”，仍“不限购”

一线城市中，北上广3城已经明文发布“限商”新政，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理。在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，“商改住”告别北上广市场而成为历史。

深圳没有跟进其它一线城市，对已报建的现售、预售“商改住”物业进行整改。仅在类住宅项目推广时有所禁忌，“商改住”样板房不得拍照。但自2017年开始，深圳对商务公寓实行“限价”。

随着北上广陆续对商住项目限购，一线城市中可供个人购买的商务公寓急剧减少。全国个人购买不限购公寓的需求被从北上广市场挤出，进入深圳这个唯一不限购商务公寓的一线城市。

2017楼市真相：商务公寓独树一帜

商务公寓创出天量天价

对比2017年深圳楼市的分类市场，住宅新房、二手房价升量跌，而商务公寓价量齐升。

从“2008-2017”深圳商务公寓量价走势图”看，2017年深圳商务公寓预售面积134万㎡，成交面积98万㎡，双双创出历史新高；2017年深圳商务公寓成交均价62120元/㎡，比2016年的52700元/㎡上涨17.9%。结合近年深圳商务公寓走势的一路量价齐升，几乎看不出楼市调控的影响。

前些年，商务公寓库存积压

从“2008-2017”深圳商务公寓量价走势图”可见，自2008年以来，深圳的商务公寓一直供过于求，逐年增加的供应量在推高成交量的同时，也推高了库存量。

2017年，除了万科、龙光、泰禾的商办公寓之外，其他类住宅公寓的销售业绩惨淡，最典型案例是中粮天悦壹号（中粮紫云大厦），6-16层商务公寓263套被整购售罄，18-33层商办公寓215套仅网签备案36套仅占16.7%，由此可见商务公寓与其它公寓在销售上冰火两重天，市场严重分化的结果，商务公寓好卖，其他类住宅如产业公寓（4.5米层高）、商办公寓（4.5米层高）、商业公寓（5.1米层高）大量库存积压。

投资认准“真公寓”

产业公寓需要以企业名义购买，商办公寓、商业公寓、产业公寓等类住宅公寓在今后存在一定的政策风险，具有居住功能的商务公寓，才是置业者可以放心购买的“真公寓”。

中国楼市进入“限购限贷限价限售限商”的“五限”时代，投资者的敏感性，已使商办公寓、商业公寓和产业公寓与商务公寓在销售业绩上泾渭分明。有趣的是在推广时，商务公寓都名正言顺地打出“真公寓”，而其它公寓则神秘莫测地自称“**空间”。

机构抢购“真公寓”

2017年深圳商务公寓的量价齐升，与2017年深圳商务公寓屡现大宗整购公寓不无关系，成了深圳楼市现象级亮点。

去年，人才安居集团整购远洋新干线600套住宅做人才房；前海管理局整购塘朗城770套商务公寓做人才房；宝安区政府整购中粮天悦壹号263套商务公寓做人才房；罗湖区政府整购招商中环414套商务公寓做人才房；上海某投资公司整购红山6979项目471套商务公寓。

大宗交易中的整购物业，以“真公寓”居多，而区政府和人才安居集团的整购对象，是国企和央企开发建设的住宅和“真公寓”。

2018楼市真相：商务公寓悄然售罄

仅开两盘，全部售罄

由于网签有滞后现象，因此仅对预售证后发放1.5个月以上且已经备案的楼盘进行统计。

由于“限签”，网签数据比销售数据有滞后现象，如碧桂园领寓现场已经售罄，而网签数据显示94.9%；悦都会现场销控成交156套去化率41.2%，而网签数据为20.8%。

虽然网签有滞后，但仍能反映市场的成交趋势。2018年深圳楼市各类物业市场的冷暖状况，从“2018深圳新房项目网签率统计表（截止2018.6.13）”一目了然。在2018年预售的新房项目分类中，需要以公司名义购买的产业用房的成交最差；办公产品除了龙华的汇德大厦由龙华区委和投资公司整购之外，大多办公公寓成交冷淡；住宅产品冰火两重天，平均网签率51.8%，万科瑧山府与山语海几乎售罄，有的楼盘仅去化20%甚至更低。

表中的商务公寓网签率54.9%，2018年开盘的两个商务公寓项目，1月入市的宝树台商务公寓一周内售罄，4月入市的碧桂园商务领寓公寓两个月售罄。真公寓的销售状况虽然没有“限价”住宅网红盘那样令人瞩目，但是商务公寓一售而空，市场断货。

供不应求，库存告急

根据易居克而瑞“2017年5月-2018年5月深圳公寓供应和成交情况”图，很能说明目前深圳的商务公寓销售情况。

深圳商务公寓供不应求局面始于2017年12月，当月供应2.05万㎡，销售11.88万㎡，供求比1:5.8，市场只有消化库存。

2018年1-5月深圳商务公寓供应2.78万㎡，销售17.41万㎡，供求比1:6.26，供应严重短缺，2018年上半年深圳商务公寓以消化库存为主，几近清空，库存告急。

2018商务公寓，量跌已成定局

2018年1-5月深圳商务公寓供应量2.8万㎡，仅为2017年供应量134万㎡的5.9%，供应严重萎缩。

供应量不足，导致2018年商务公寓成交量急剧下降，2018年1-5月成交量17.41万㎡，仅为2017年成交量98万㎡的17.7%，成交大幅下降。

如果下半年深圳商务公寓供应持续低迷，2018年商务公寓成交量相比2017年将严重萎缩，量跌已成定局。

2000套“真公寓” 将于8月入市

深圳商务公寓库存告急之际，从深圳东部中心的龙岗中心城传来金地龙城中央将有约2000套自在寓入市的消息，一解市场燃眉之急。

金地龙城中央位于龙岗中心城的政府所在地龙城广场南侧，北邻约1.3万㎡河岸中央公园。项目占地面积76999㎡，总建筑面积517886㎡，容积率5.32。总户数4620户，停车位2540个。项目为含住宅、公寓、写字楼的综合体项目，分3期开发。2015年1期、2016年2期现已售罄，3期推出4栋公寓和1栋160米写字楼。

2018年8月将入市的项目3期，是“贴心、安心、开心、省心、放心”41-82㎡“五心”带装修公寓，预估售价约3.5万/㎡。

正宗地铁物业，将来30到福田

金地龙城中央为地铁3号线地铁物业，位于龙城广场站和吉祥站之间，距龙城广场站约500米，吉祥站约800米。3号线龙城广场站至福田CBD福田站24站约1路程。

龙城广场站未来将是承接3号线、21号线、深惠城际线、31号线等多条轨道和铁路交汇换乘的交通枢纽。

东部快线14号线已于2018年1月开工，将于2022年12月竣工。届时，从龙城广场站乘3号线2站到大运站，转11号线8站直达福田岗厦北约30。在建中的16号线将快速实现区域内自由换乘。

500米生活圈：红立方+万科里

金地龙城中央项目自带幼儿园、约5万㎡街区商业，东侧是花样年龙年大厦。

5月28日开馆的“红立方”（三馆一城：科技馆、青少年馆，公共艺术馆、书城）。深圳书城龙岗城将于7月1日试营业，7月18日正式营业。

从“福田中心区、龙岗中心城公共设施面积统计表”中可见，龙岗中心城除了没有会展中心之外，其他公共设施与福田中心区基本相同，应有尽有，规模略小。

“红立方”东侧有5月26日开业的“万科里街”，并与4月26日开业的5万㎡万科里，在负一层连接。地下一层地上两层的万科里，是万科3.0版社区型购物中心，集公园式、休闲、运动、娱能,引进近100余家商业品牌.

项目500米内有6个公交站，29条公交线路。项目西侧合正龙腾旧改项目规划有21万㎡商业和学校配套；项目东侧恒大旧改项目规划有7万㎡商业和学校配套。

金地龙城中央的500米生活圈，是令人羡慕的类同福田中心区的城市中心级公共设施配套。

1000米生活圈：商圈规模超福田中心区

万科天誉实验学校，15万㎡万科广场是目前龙岗区最大规模最具人气的区域型购物中心。自2013年12月正式开业以来，万科广场销售总额年均增幅达30%，客流量、车流量年均增幅超过20%，停车位2269个。东侧是龙岗最早的6.3万㎡世贸百货。

东方国际茶都，是目前广东地区档次最高、品种最全的茶业产品商贸中心。从“福田中心区、龙岗中心城商圈大中商业面积统计表”中可见，目前龙岗中心城商圈的大中商业面积48万㎡，已经超过了福田中心区的38.7万㎡，将来龙岗中心城商业面积81万㎡，也超过福田中心区的68.7万㎡。从商业规模看，龙岗中心城更贴近民生。

龙城广场东侧，是占地5万㎡，建筑面积10万㎡的龙岗文化中心，拥有大剧院、音乐厅、文化馆、图书馆、城市规划建设展览厅、书城、展览厅、影城、多功能厅等功能区域，并设有专门的市民休闲生活配套服务楼。

龙城广场东部，是龙岗中心城的商务中心区，珠江广场占地5.2万㎡，总建筑面积达20.7万㎡,其中包含五星级皇冠假日酒店，以及荣超英隆大厦、正中时代广场。

一般而言，深圳原关内项目500米生活圈的公共配套，原关外项目1000米生活圈配套，即可明了该项目的配套齐全成熟与否。金地龙城中央无论是500米生活圈的公共配套，还是1000米生活圈的公共配套，足以证明其中心区位的价值。

龙中最大商务公寓社区

龙岗中心城以住宅项目为主，商务公寓数量有限。2017年5月入市的协信科技园1068套商务公寓，已是龙岗中心城规模较大的商务公寓群。

金地龙城中央是51万㎡4620户综合体大盘。2015年7月项目1期9栋商务公寓497套，2016年6月项目2期2栋A、B座商务公寓1251套，2018年7月项目3期自在寓2000套，共计3862套商务公寓，已然龙岗中心城最大的公寓建筑群。

由于2000套自在寓区位理想，又是地铁物业，或又将成为人才集团等机构的整购目标。

2000套低价公寓入市

2018年商务公寓或将量价齐跌

2018年1月入市宝树台商务公寓392套，均价7.95万/㎡；4月入市碧桂园领寓商务公寓246套，均价4.2万/㎡。2018年5月深圳商务公寓均价5.16万/㎡。

2018年7月，金地龙城中央2000套均价3.5万/㎡商务公寓入市，不仅是今年深圳商务公寓供应大户，也将拉低深圳的商务公寓均价；如果没有8万+/㎡商务公寓供应对冲，相对2017年深圳商务公寓成交均价6.2万/㎡，2018年深圳商务公寓或将跌破5万/㎡，这将导致今年深圳商务公寓市场不仅量跌，而且价跌，形成顶部形态的量价齐跌。

（开发商供稿）