卖家VS中介口述!“三价合一”后,首付翻倍买家弃购二手房!

“三价合一”满月，楼市调控加码下深圳4月房价迎来“19连跌”！相比上月的新房住宅成交均价54185元/㎡，环比再跌10元/㎡，有人调侃，3月份的环比跌幅是6块钱，4月则是多跌了一包“红塔山”。

近日，4月成功备案的项目就有9个，包含住宅房源的项目有7个，套数超2800套。其中以新房供应大户龙岗宝安居多、其中龙岗占了5个，宝安2个，福田南山各1个项目。

从今年1月至今，深圳新房入市也不少，泰富华悦都会、奥园翡翠东湾二期、山语海、京基御景中央二期等项目都选择4月集中开盘，其中多个项目都是4月成功备案的，可见，这些项目入市进度也相对较快。

而小编的朋友圈中介还是日以继日并乐此不疲地打着广告，营造着“早买就是早赚”的氛围；有项目开盘还是会定期放出有购房者排队的小视频或者照片；土拍方面，深圳纯住宅用地供应减少，小编也许久没感受竞拍现场激烈氛围了；市场方面，开发商则是拿到预售就进入市场，但开盘情况也不像以前会有相应公示...

而经乐有家统计，“三价合一”后对于4月的深圳一二手住宅整体成交量未现大波动。但在个别楼龄高、评估价较低的二手房，影响较大，有中介透露，有购房者思考一周后出新政首付130万变260万，弃购二手房买新房。

目前楼市到底是怎样的情况呢？

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从开盘和备案看市场真相

1月至今开盘项目11个，扎堆4月入市

迎来“19连跌”的深圳新房市场，其实热闹着呢！从开年至今，不计只开放样板房或者营销中心的项目，纯新盘入市的就有11个，主要集中在龙岗、宝安区域，开盘时间则只要集中在4月下旬，1、2月份开盘项目较少，3月份则有2个项目入市。

从上表可见，入市项目主要以刚需户型为主，主要是75-113平的2-3房，还有少量的公寓项目，碧桂园领寓、英郡年华3时光里等都推出38-67平面积段的公寓，其中大户型，则集中在位于南山的侨城一号和福田的万科甄山府，开盘均价分别为120000元/平和96000元/平。

再看4月深圳备案的9个新房中，数量是3月备案的近2倍，项目只要集中在宝安、龙岗两个区域，目前山语海、京基御景中央二期、悦都会华庭（泰富华悦都会）、菁英领寓（碧桂园领寓）、安托山花园二期（万科甄山府）、山与海二期等都已经入市。

据乐有家统计，其中包含住宅房源的项目有7个，新增住宅预售面积26.66万㎡，套数超2800套。

价格方面，从目前已经开盘的项目来看，

有个别项目备案均价低于周边二手房或者项目前期项目，位于福田安托山片区的万科甄山府的备案8.3万/平起，周边二手房都卖到了12万/平，山与海备案59套新房均价5.9万/平（现59套房源被锁）

。

其中，低开的还有均价3.2万/平的泰富华悦都会和3.1万/平的奥园翡翠东湾二期，确实给了刚需不少惊喜。

另外，值得关注的还有，位于坪山的深城投中心公馆备案均价4万1，最低3.7万起，而深城投去年初开盘时，最低价也要4万 ，虽然折扣98折，但还是单价4字头。恒大城市之光也在4月29日开放样板房，主推39-71平1-2房。

可见，目前入市的新房项目在价格上都相对较“刚需”，也比较喜人

，供应方面集中充足，相比深圳4月新房成交均价54169元/平方米，以上开盘项目均价多数在均价之下，刚需还是可以有不少选择。

附：2018年5月潜在入市项目

（来源：深圳中原研究中心）

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"三价合一”后的众生相

有客户思考一周出新政首付130万变260万

经乐有家统计，从近半年的深圳一手住宅成交量价走势来看，4月的成交一手住宅成交1934套，成交均价为54169元/㎡，双双处于持续下跌态势，“三价合一”新政对一手住宅成交的促进作用尚未在网签量上体现出来。

二手房方面，4月全市新增的二手带看量相对上月下滑近约16%，新增售房源量环比也有15%的跌幅，可见，购房者和业主在入市和挂牌上的积极性都有所下降。

“三价合一”对于目前一、二手房的整体成交还未有太大的体现，但在个别楼龄高、评估价较低的二手房，影响确实非常大的。

在坂田从事近3年中介工作的古先生向记者表示，他认为，三价合一对二手房影响还是有一些的，甚至对个别刚需影响还是比较大的，不过要分看区域和看房型。

他认为，“对福田南山小户型并不大，对宝安，龙华，龙岗就比较大了，豪宅标准比较低，宝安和龙华价格又比较贵，而对刚需来说，首付都是凑出来的，多交十多万的税费，或者说多付几成首付，影响是很大的。”

“我一客户在塘朗上班，考虑坂田450左右的三房或者大两房，新政之前看好第五园的两房，价格410，税费只有6万左右，总成本下来420左右，正常首付三成，但首付可能有点压力，需要筹措一下，过了一周左右就出新政了，原本不够的首付差额就更多了，经过计算，再保持税费不变的情况下，首付由原来的130万，变成了260万。”

古先生认为，首付本来对他们来说已经是不可能解决的问题，另一个，多交20万的税，首付压力也还是有，现在也不能把这部分加到房价里贷款，所以果断买了清湖的新房，首付可以正常三成，只有契税，以后有地铁，交通方便，以前是不考虑清湖这个片区的，所以新政以后，对于必须要买的人来讲需求有所降低。”

由于第五园的房龄老，评估价比较低，首付才会出现翻番的惊人现象。另外，他并透漏，目前经纪人基本不推二手房了，要么推深圳新房要么惠州新房。

他表示，以前是有哪个卖哪个，现在会对客户需求甄别，并主推新房，因为二手房税费高，“很多看二手房的，来看房，其实也是多往新房引，新房相对好成交，税费少，同时业主在价格上也都比较坚持。”

投资客方面，他概括为“有资金，到处看，全深圳看，不着急。”现在也有一部分业主降价的，不过并不多，新政以后，可卖的房源减少了，业主撤盘了，大家总体看好深圳，普通的客户新政以后，买不起的就买不起了，置换的客户现在到处看了，选择性不明确，投资客也不像以前一样哪里便宜买哪里，更多的会选择前海，宝中片区的优质物业。

换房客方面，觉得卖了自己的房子，要付出成本更高，干脆等一等，也都觉得短时间涨不起来，也都不着急。

成交方面，他表示目前8成是新房，以新房为主，二手房占比少，带看量方面则下降三分之一左右，比之前少很多。

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从业主视角看现在楼市

对投机炒房、严控违规资金流入市场影响大

早前，我们报道过的《罗湖有业主降价33万、挂牌7个月仍卖不出房！》！文中的主人公江生，他这套挂牌7个多月的房子在“三价合一”前成功脱手。对于“三价合一”，他则认为新政对楼市的影响比想象中小。

“我觉得在新的政策下来之前，更多的处于博弈期，卖家想卖高价，但潜在购房资格相对减少的情况下，价格会比之前卖得要低。 特别是投资属性购房者套现的情况下，价低者更容易成交，而站在买家角度，需方减少供方市场不变的情况下，可选择的余地大了，会更多的做对比，在价格方面也能得到一定的迂回空间。 ”

他并把卖房的业主分为几类，有多套房，无月供或月供压力不大的，又没有现金需求的，假如租金收入尚可，则会选择观望；而属于纯投资的业主，他认为如果是15年之前入手的，月供压力可能没那么大，租抵供的情况下可继续持有，15年之后上车的可能会在这期间寻找合适的机会及时套现。而刚需换房的业主，则尽可能会在心理价位出手，然后持币看房，有合适机会再上车。

相对来讲，边卖边买，两边市场都能有所了解，关键是找到一个平衡，要在自己卖个好价钱的同时，及时上车。江生就把自己归在这一类。

另外，他认为目前的购房者都在持币观望，一边看房，一边了解形势，不急于入手，除非有特别中意的，价格位置各方面都满意的话愿意跟业主谈谈价格，  如果不是有小孩着急上学的有时间节点限制的，目前这种心态的购房者占比较多。

江生表示，自己的那套房子180万卖出去的，买家做了高评，按220万贷款和交税。也就是首付66万首付，贷款高出实际成交价40万， 这样实际只出了26万首付。各种费用相加，一共也就付了30万左右。 

可见，“三价合一”后，这种情况已经不再存在。而对于评估价前后价差较大的房子，影响还是比较大的，而该政策对于打击投机炒房、防止资金违规流向房地产市场效果已经初显。

另外，有业内人士认为，虽然在严控下不存在市场回暖的基础，但刚需购房者近日因舆论影响入市积极性有所提高，出现部分催促入市的声音，应警惕楼市炒作与中介等代理人员过度营销引致房地产市场又一轮非理性“繁荣”。