又来118万平!深圳最新25个旧改项目大起底,看看有你家吗?

转眼间，2018年又已经过去了1/4。虽说深圳的楼市依旧是不冷不热，但城市更新的脚步却没有因此放缓。

至今，深圳已有7区发布了第一批2018年新增城市更新单元计划，8区发布了城市更新“十三五”规划。

又有哪些区域被列入旧改计划？

你家门前将发生什么改变？

未来旧改主力是哪种类型的项目？

5年内，各区旧改规划有什么亮点？

今年来深圳新增拟拆除重建面积118万平

“工改工”未来是重头戏

据官方公布数据统计显示，深圳共有7区（除宝安、坪山、大鹏）发布了2018年新增城市更新单元计划。更新单元总计25个，计划拆除重建用地面积约118万平米。

其中，福田、罗湖各1个，盐田、龙华各4个，南山、龙华、光明各5个，南山以302731平米的总拆除用地面积占据各区第一。

此外，深圳一季度新增的25个城市更新单元中，“工改工”有10个，占比达到40%；旧城和城中村改造项目有9个；工改居有6个。

合一城市更新集团研究中心认为，深圳划定270平方公里工业控制线，鼓励“工改工”产业升级，对工改商、工改住实行严格控制。因此，未来深圳“工改工”项目依然会是城市更新的主力。

深圳鼎鸿发展顾问有限公司认为，深圳靠制造业起家，经济增长与第二产业息息相关，确保制造业优势一直都被当作深圳产业政策重点。所以深圳从异常紧张的土地资源中划定工业区块线，保住产业发展空间，千方百计壮大实体经济。

值得一提的是，深圳新增的城市更新项目中，大部分被要求落实较大面积的公配用地，各区平均公配面积占比多在30%上下。

各区具体情况如何？

小碗一一为大家盘点。

福田

福田2018已公布的新增城市更新单元1个——上梅林美视地块城市更新单元。项目位于梅林路与凯丰路的交叉口西南处，拟拆除重建面积7279平米。更新类型为工改工，更新方向为新型产业功能。

未来，项目所处的梅林-彩田片区将打造成为“深圳智城”，主要发展智能信息服务、互联网、智能终端等科技创新企业集聚发展，金融业、专业服务业等现代生产性服务业为主。

而在福田区城市更新十三五规划中，指出了强化“一核两廊三带八组团，促成环中心公园活力带”的空间布局。

福田“一核两廊三带八组团”示意图

通过岗厦、皇岗村等片区城市更新提升中央商务区核心功能；积极推进东西两翼生态廊道周边城市更新项目，完善商务、居住、休闲、景观等复合功能；加强梅林与彩田、福保等片区工业区升级改造更新力度，引领中央商务核心区南北沿线科技创新职能形成符合活力中轴。

罗湖

和福田一样，罗湖2018已公布的新增城市更新单元也仅1个——位于东晓街道的仙诺布心片区城市更新单元。该项目位于罗湖东晓路、东湖路交汇处，拟拆除用地面积17624平米。更新类型为旧城改造，更新方向为居住，在拆除范围内应应落实一处给水泵站、一处幼儿园。

在“十三五”期间，罗湖将重点发展包括大梧桐新兴产业带、红岭创新金融产业带、布吉河沿线、深南路沿线，以及金三角片区、银湖片区、笋岗-清水河片区、水贝-布心片区、莲塘片区、口岸片区等六大重点片区。

南山

南山2018已公布的新增城市更新单元共5个，其中，4个为工改工项目，占比80%。

唯一的城中村改造项目向南村二期即丁头村旧改，位于桂庙路与南新路交叉口西北地块。拟拆除重建面积达到12.6万平，是5个旧改项目中最大的。消息显示，此项目将由恒大操盘，目前处于拆迁谈判阶段。

效果图

据悉，“十三五”期间，南山拆除重建空间范围91%位于南山区五个重点发展片区内。此外，南山将大幅提高旧工业区改造规模，新增旧工业区改造计划规模占比达到65%，其中“工改工”类占旧工业区改造总规模的70%；此外，将有序推进城中村改造，占比控制在30%。

南山五大重点片区和更新空间范围

盐田

和南山相反，盐田2018已公布的新增城市更新单元4个，分别位于沙头角和盐田街道，更新类型全部为旧城改造或城中村改造，更新方向多为居住及商业。

其中，位于位于盐田街道的旧墟镇城市更新单元此次进行了范围调整，拟拆除重建用地面积高达15.7万平，是25个项目中最大的。

据了解，该项目位于盐田区东南部，毗邻盐田港，范围包括享誉深圳的盐田海鲜街。未来将建设成为涵盖住宅、商业、办公、酒店等多种物业形态的城市综合体项目。

十三五期间，盐田更新计划以城中村、旧工业区、旧城区为主，更新方向为居住功能的项目占比约50.9%，方向为工业的占比27.1%，方向为商业的占比22%。

此外，规划期内力争通过城市更新配建人才住房和保障性住房不低于4000套，配建创新型产业用房总规模不低于2.8万平方米。

盐田城市更新空间范围

龙岗

龙岗2018已公布的新增城市更新单元4个，其中，上李朗方鑫路工业区城市更新单元和荷坳社区金源工业区城市更新单元为工改工项目；石化坂田新村旧住宅区城市更新单元为城中村改造项目；丁山河片区（DY07）城市更新单元为工改居项目，拟拆除用地面积10.2万平。其中，需移交的公配用地占比高达50.67%。

据悉，丁山河项目位于坪地街道教育路与吉祥路交汇处，临近丁山河。其申报主体为深圳市碧桂衡佳投资有限公司，该公司实为碧桂园集团旗下项目公司。

十三五期间，龙岗更新计划以城中村、旧工业区为主。工改工项目占计划总体48%，共计267公顷。

此外，主打“东部中心、三心四区”的空间布局；重点加强“4+2”重点区域及甘坑新镇、龙岗中心城及组团中心、轨道站点及枢纽周边的城市更新和片区统筹规划研究，促进产城融合。

龙岗城市更新空间范围

宝安

宝安虽然还未发布2018新增城市更新单元计划，但是，其城市更新十三五规划已经出炉。规划指出，5年内宝安拆除重建类更新用地供应规模为265公顷。

宝安城市更新空间范围

此外，宝安还将抓住建设“粤港澳大湾区”、“广深科技创新走廊”的契机，支持宝安中心区碧海片区和大空港新城建设需求，积极推动国道107沿线更新改造，保障创业路、铁仔山、机场东、立新湖、新桥中心、松岗中心等沿线重点地区更新改造需求。

龙华

龙华2018已公布的新增城市更新单元5个，更新方向均为居住和商业。

其中备受关注的工改居项目——深圳北（龙华）商务中心大二期城市更新单元，即为壹城中心10区，拟拆除用地面积约5.3万平。项目现状为长江家具厂，未来将落实一座不少于24班的初中以及一座不少于9班的幼儿园。

同为工改居项目的彬峰桂工业园城市更新单元位于清龙路与梅龙路西南角。申报主体为深圳市宝玺玥房地产开发有限公司，该公司或为宏发地产马甲，未来将建成集住宅、商务公寓、商业、办公等功能为一体的综合体项目。

城中村改造项目的水斗老围村及君龙兴旧村项目，申报主体分别为盛迪嘉集团及大族控股集团旗下子公司。

“十三五”期间，提高“工改工”比例，从“十二五”占旧工业区改造的15%比重提高至55%；其中M0规模在79公顷以内，占比不超过45%。

另外，将加强六大重点片区更新引领作用，同时划定十五个更新统筹片区，其中新增的有苹果特色小镇和牛湖两个片区。

龙华六大重点片区和十五个更新统筹片区

光明

光明2018已公布的新增城市更新单元5个，其中3个为工改工项目，2个为工改居项目。

其中，玉律第一工业区城市更新单元位于玉塘办事处松白路和长圳路交汇处，不远处即是勤诚达正大城。拟拆除重建面积3.3万平，改造方向为居住和商业，改造中需落实近半数土地用于基础建设或城市公共利益项目。

十三五期间，光明计划通过城市更新配建创新型产业用房2.68万平方米，提供障性住房8600套。并形成“一廊一路两轨六片”的更新空间结构；积极引导光明中心、凤凰城、中山大学及配套片区等重点发展区域开展高质量城市更新。

光明更新空间范围

坪山

坪山暂未发布2018新增城市更新单元计划。但就目前发布的城市更新十三五规划来看，坪山城中村改造计划规模占比45%，旧工业区改造计划规模占比50%，其中“工改工”类计划占旧工业区改造比例不低于70%，MO类用地规模42公顷以内，且不超过“工改工”总规模的40%。

拆除重建空间规模9.8平方公里，其中有77%位于坪山区确定的的六大重点区域：坪山大道两侧、坪山河两侧、东部中心环、燕子湖国际会议中心、碧岭门户区、高新南片区。划分为东部中心重点片区、产业升级片区、民生优先与品质提升片区四类目标功能分区。

光明更新空间范围

大鹏

大鹏暂未发布2018新增城市更新单元计划。十三五期间，大鹏将新增更新单元计划规模控制120公顷，拆除重建更新用地供应至少达到20公顷，并划定不宜拆除重建城中村范围44.2公顷。

大鹏的更新计划坚持“底线（人文与生态保护）+高线（产业革新）”的指引，建立差异化分区更新方式，并梳理了19处价值村落进行保护与旅游开发。