2018年深圳进入无人区，小心关外房地产逆袭！

近期，深圳释放了一些有意思的信号。

首先，2017年深圳的GDP超过了广州、香港、新加坡。而26年前，小平同志发表了著名的“南方谈话”，将中国的改革开放拉向社会主义市场经济的正确轨道。小平同志在深圳视察中，明确提出了广东20年赶上亚洲“四小龙”的战略要求。

为贯彻落实小平同志的要求，深圳市委、市政府组织了以市委秘书长为组长的一群颇具改革意识的年轻人，组成了“深圳赶超‘四小龙’战略研究组”。研究小组按照市委、市政府主要领导的要求，经过几个月时间的调查研究，起草完成了《跨世纪的抉择——深圳赶超“四小龙”若干重大策略》，并得到了市委、市政府的充分肯定。

26年过去了，这份报告中提出的很多战略设想得到了实践的验证，赶超“四小龙”的经济目标基本上得到了实现，很多重大建议为深圳多年的改革发展提供了重要参考，成为深圳历史上的一份重要战略研究报告。

事实上，深圳在过去38年，在改革开放40年里，一直扮演的角度就是追赶，从制度、经济、科技、管理等各方面，向港澳和世界看齐。而房地产的发展则是顺其自然的结果。

值得注意的是，世界银行首席经济学家保罗·罗默曾在“中国发展高层论坛2017”上特别指出：在邓小平推出改革开放之后，带来了世界上规模最大的房地产的发展潮，在基础设施上，威廉潘、佛里斯都在纽约做大量的扩建，新加坡也做了同样的尝试，而且工作进度远远超过我们的预期。

但是，深圳的开发速度是新加坡的十倍，新加坡用了50年走过的路，深圳只用了5年。再看费城和纽约，深圳跟他们一样，也是采用了房地产开发的模式和思路来创造自己的经济发展。全球的整个范式就是要反思这个模式是否正确。城市的大规模开发在不断进行。

最后这位世界银行首席经济学家说，所以，千万不要错失最后的机会，为未来打好基础，否则我们会付出沉重的代价。我们需要立即采取行动，立即打好基础，以深圳的建设速度为全世界人民、为全世界城市的发展打好基础。

其次，1月15日傍晚，中国政府网宣布了一个大新闻：国务院同意广东省“关于撤销深圳经济特区管理线的请示”。这意味在中国即将迎来改革开放40周年之际，存在了36年的“特区管理线”成为历史。

与之对应的数据显示，南山区继续保持经济领先优势，拿下了包括GDP、人均GDP、固定资产投资等多个关键指标的全市第一；

龙岗区经济增速明显，提前三年实现了GDP比2010年翻一番的目标，大有赶超福田向榜单第二位发起进攻之势；

宝安区拥有国家高新技术企业3030家，总数全市第一，这点让南山的宝宝们颇有不服；

最好的生态环境和空气质量还得向东看！盐田区水质全市唯一100%达标，生态环境质量继续保持全市最优；大鹏区空气质量优良率达到98.6%，是全市空气质量保持最优的区。

房价往往是经济的晴雨表，2018年要关注关外逆袭：原关外龙岗、宝安、龙华、坪山GDP与关内南山、福田、罗湖、盐田的缩小。

比如最近，备受注的，龙岗600米超高地标土地出让已经落定。另外，网上有人炒作目前龙岗在售的新盘价格都在4万左右，二手房鸿荣源开发＂公园大地＂却已迈入8万+时代，引发一阵惊呼。实际上，这正是龙岗打造深圳东进战略支点，大规模投资带动的结果。

2018年龙岗GDP超过福田是大概率事件。当然，福田肯定会不甘示弱，率先出台：《福田区现代产业体系中长期发展规划(2017-2035年)》。

因此，我判断，2018年深圳房价调控压力不小。

一如，近期圳市房地产研究中心主任 王锋称：从深圳看，目前，市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放，在调控取得阶段性成果的形势下，面对全市较高的居住成本与较大的住房需求，2018年，深圳将继续坚持房地产市场调控目标不动摇，力度不放松，加快建设长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。

最后，2018年，我们眼光要放到特区一体化的交通+生活配套全方位加速上来。

1月26日，广东省人大十三届一次会议深圳代表团媒体开放日上，有记者就深圳轨道交通建设的远期目标提问，深圳市市长陈如桂做了详细的回应：到2035年，深圳将建成超过1300公里的轨道交通，覆盖全市各个区域，加强与周边城市以及珠江西岸城市的轨道对接，进一步优化深圳的城市空间布局，打造更加便捷高效的城市生活圈。与此同时，深圳交委官方微信发布了：

“深圳交通运输未来发展愿景及战略”。

陈如桂表示，交通问题是深圳市委市政府解决民生实事很重要的一个问题，关键是坚持公交优先，大力发展公共交通，特别是要加快建设发展大运量、高效能、安全、舒适、可靠的轨道交通。希望到2020年，深圳全市能够建成运营地铁线网达到400公里，到2022年建成600公里——那时，市民通过地铁出行占公交出行的比重将达到60%-65%。

他透露，深圳市政府对轨道交通的未来发展描绘了蓝图，画出了路线图，定了目标节点。其中一个节点是2035年要建成超过1300公里的轨道交通，覆盖全市各个区域，形成高效能的轨道交通网络。

新时代已经开启，随着深圳2035、粤港澳大湾区等利好规划的铺开，深圳房地产发展也同步进入“租售并举”新时代。2018年房价稳定不容易，尽管“房住不炒”是主调。但深圳仍是处于高速发展之中，超过“四小龙”，才是刚刚开始，未来是“无人区”，很多领域已无参考目标。

深圳如何在高速发展与低生活成本，形成良性局面，让更多“华为们”留在龙岗，让实体经济的主战场主角，将决定2018房价走向。