投资日本房屋到底能赚多少钱？答案吓死你

听说这个国家的药妆和马桶是我们的最爱｜如果你要去买房呢？

今天，人民币兑美元中间价迎来第8天下调，报6.8495。与此同时，汇丰银行将2017年末在岸人民币兑美元预期由6.9下调至7.2，澳新银行也下调到7.1。

这个时候，你想的不是财产升值而是保值先。换美元？每年居民只有5万美元的额度，买房？一线城市的房价高得可怕。于是，中国人将目光盯向了我们的邻居——日本。继爆买药妆、电饭煲、马桶、铁壶后，中国人开始爆买日本的房产。

Why？因为日元历来是避险资产，因为即将到来的2020年东京奥运会，因为只需一线城市的零头就可以在日本拥有土地权......在日本人惊呼“中国人要买走2%的领土”、“北海道将成为中国的一个‘省’”后，小添财告诉你，到日本买房真的划算吗？

重庆人亲历日本考察买房：现实很骨感

就在半个月前，小添财的一位朋友，X女士刚从日本归来；她这次去日本的目的只有一个：看房！

据她介绍，目前投资日本房产最热门的城市是东京、大阪以及京都；前两个城市的房产出租、售卖价格较好；京都则是旅游城市，民宿比较受欢迎。X女士认为，这波日本房价的上升很大原因是2020年东京奥运会的行情，从2013年到2015年，东京圈房屋均价累计上涨7%，大阪圈则超过4%，连名古屋圈也上涨了3%。

但她这次则是直奔东京，看房目的地就选在了新宿，一来这里是东京的核心，二来商业、交通发达，无论是出租还是转手卖掉都有一个比较好的前景。

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为什么要去日本买房？

X女士有多次去日本旅游的经验，但并不只满足短期旅行，于是想到了旅居；在她看来，想去日本买房大致有这么几个理由：

日元是避险货币，海外置业也是资产合理配置的一种方式；

美国房产早在几年前已经涨了一轮，对于普通投资者也许并不合适；

日本的地产在经历了上世纪90年代的经济泡沫后，六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%， 现在房价远未到当初的价格。

在日本，几十万元、一百多万人民币就可以投资房产，你拥有的不仅是地皮，还有这里的空气、水源。而在国内，几十万只能在一线城市买一个厕所。

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中国人去日本买房需要解决的问题？

“200万人民币搞定2套日本公寓，首付金10%起。”这是某地产网站的宣传话语。似乎你只要有20万元，就能在海的对岸有一套房，还能每月坐收租金了。

中介宣传的前景看上去很美好，但X女士告诉小添财，要去日本买房，还有几个棘手的问题必须要解决：

签证：目前个人赴日旅游签证虽然很好办理，但每次停留时间只有15天，要办理三年多次往返签证需要提供10万元年收入的纳税证明；

资金过境：如何将少则几十万、动辄上百万甚至更多的资金缴付购房款，目前有私对私、或者公对公，以及通过外资银行比如汇丰银行转账等等；

投资还是租赁？是买来出售还是出租给当地人或者留学生，或者做民宿，都必须算好一笔账。另外，和中介公司沟通也需要相当的时间成本，还要过语言关。

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投资日本房屋到底能赚多少钱？答案吓死你

“这几年在日本买房的，少的涨三四成，翻倍赚也不是新鲜事！”事实的真相究竟是怎样？X女士和当地中介沟通后算了一笔账：

太便宜的房子不能买：网络上流传的几十万元在日本买房确有其事，但这些房屋大多太老旧、地段偏僻，连日本人自己也不太乐意租或者买，目前最值得投资的还是东京、大阪、京都等地。

费率太多：最明显的就是折旧率，也就是说你买到的第一天开始，这房子就开始贬值。如果有一条裂缝，折旧率比地震前还高。另外还有汇率差、房价差、印花税、登记税、取得税、固定资产税等等；

扣除这些费用后，实际收益可能在3~5%左右。也就是说和我们在国内买银行理财产品收益差不多。

日本买房利VS弊

利

优质的空气、水资源、便利的生活设施和人文环境（前提是你需要旅居或者移民）；

日元作为避险资产，在日本拥有一套不动产，可以一定程度上降低人民币贬值带来的风险；

租金回报率较高，有中介说10年能，但前提是“地段、地段、还是地段”。

目前日本房屋价格还处于较低水准，考虑到2020年东京奥运会影响力，值得投资。

弊

地震影响和地缘政治风险。除了八九级地震，如果普通地震让你的房屋裂条缝，折旧率就很可怕了。

升值空间。哪怕是东京这样的国际大都市，房屋涨幅依然比不过北上广等地，因为日本人不热爱炒房，租房对他们来说压力更小。

如果考虑到移民，那么买房还要考虑、周边教育、治安问题。