深港成交冰火两重天 明年一波中小房企或将倒闭？

楼市调控新政满月，一些中小房企面临经营压力，房地产企业这些日子着实不好过。在中国，房价的波动之所以如此备受关注，主要原因在于，中国的房子已不在是简简单单的居住场所，它被给予的附加值太多太多，不少家庭在房子上的投入精力可以说是“身家性命”。因此，房价的涨跌牵动着每个人的心。

深圳量价双降

自“深八条”实施最严厉调控以来，深圳房价与成交量环比均有所下降。截至10月末，深圳库存待售商品房还有34357套，库存消化周期限为9.2个月，环比也略有下降。

深圳市规土委房地产处相关负责人介绍，自新政实施以来，深圳楼市总体运行较为平稳。首先是房价有所下降。10月份，深圳新建商品住宅成交均价为55611元/平方米，较9月份有所下降，有新开盘项目销售价格比备案价格下调了10%。其次成交量方面也有所回落。全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75万平方米，较去年同期下降6.2%。

深圳楼市此次调控新政的力度，超乎多数人的想象，似乎还改掉了过去的惯性思维：越调越涨，许多人的心里也产生了不一样的想法，但观望成为市场主流。总体来看，在深圳房价持续高位的压力下，在调控政策抑制楼市泡沫的积极作用下，楼市供需各方已进入市场观望阶段，深圳房地产市场或将进入深度调整期。

香港悄然回暖

与深圳楼市的“表情”不太一样，此前一直处于低迷的香港楼市近期悄然升温。

2016年伊始，许多关于香港楼市的“坏消息”传来，市场对于香港楼市的表现并不看好，但香港楼市却开始发生“逆转”。美联物业的报告显示，今年第三季度香港市场共售出超过7000个新盘单位。与此同时，今年前三季一手住宅施工量累计高达19100宗，创近16年来的新高。美联物业首席分析师刘嘉辉指出，第三季度香港新盘销售行情畅旺，由于香港政府持续积极推地，相信未来楼市供应数字还将进一步攀升。

市场认为，内地资金一直是支撑香港楼市的重要因素。有分析人士表示，对人民币贬值的预期以及希望在海外实现财富多样化，都在驱动一些内地买家对香港楼市的需求。早在今年第二季度，内地人购房所占比率已见回升，所占金额比率更创15个季度新高。不过，投行麦格理发表研究报告称，目前支撑香港楼市的几大原因，其中之一是内地买家加快进入香港楼市，但还包括香港实质按揭利率下降、一手楼交投超过二手楼市场，同时香港楼市政策风险有限。

人民币持续贬值  楼市波动大

近来人民币汇率持续贬值，资料显示，过去9年中国房价大涨，其中一种原因，就是人民币升值。对于中国人来说，大多数人资产都是房地产，人民币贬值，房价会大跌吗？

我们把自2005年来人民币汇率走势分解成几个阶段来分析：

第一个阶段：2005年开始，人民币汇率开始升值，与此同时房价（以北京房价为例）也开始了上涨。

第二阶段：2008年-2009年，受全球经济危机的影响，中国经济大幅下滑，房价暴跌，人民币汇率开始停止升值。

第三阶段：2010年后，人民币汇率又开始升值，直到2015年8月。在此期间中国经济增速回升，房价继续上升。

第四阶段：2015年8月开始，人民币开始贬值阶段，在此阶段，房价有所下滑，但2016年房价开始大幅回升。

申万宏源分析认为，房价和汇率受到最核心的影响是经济增长。分析认为，在中长期，实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性。如果汇率的升值预期会吸引资本流入，如果央行没有完全对冲外汇资本，银行体系的基础货币会随之增加，房地产商的信贷约束就会进一步放松，进而推高房地产价格。

国家智库副总经济师徐洪才直言人民币兑美元汇率破7是迟早的，但今年年底到不了。他强调要引导市场形成合理的预期，同时对资本资金流出加强监管。

但随着楼市调控，一些中小房企面临经营压力。目前不少房企通过股东借款、房地产基金、存量资产证券化等方式来维持现金流稳定，随着融资渠道收紧，房企资金链面临越来越大的压力，未来不排除会出现一波中小房企倒闭潮。

融资压力大是导致部分中小房企出局的原因之一。在目前销售回款减速、公司债发行趋紧等背景下，开发商特别是负债率较高企业的融资压力不可谓不大。

中小房企的不适应将直接导致其出局，而大企业由于拥有更好的融资能力、运营能力会相对受益。“经营稳健、资金实力强的企业可以在低位‘捡漏’，通过并购做大做强。”刘策说。后续房企或将会把重心放到京津冀、长三角等核心都市圈周边的三四线城市。一方面产业基础好，另一方面又能承担需求外溢。既不会受政策影响，也不会像三四线城市调控压力较大。

严跃进表示，很多企业也不愿在此时再去拿“”。对房企来说，首先是要量力而行，按照资金实力来经营；其次是要准确判断市场周期，市场降温时并非不能拿地，关键是要避免拿地后出现融资困难的问题。