各地楼市“调控节”暂告结束，房价能否响起“刹车”声？

十一黄金周期间，两大活动轮番上演，一是各个微信朋友圈上的景色摄影大赛，一个是各个政府举办的楼市调控比赛。

自9月30日晚间至10月6日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳、珠海、东莞、和福州等多个城市先后发布新楼市调控政策,城市重启限购限贷,再加上严格楼市管理的惠州,使得本轮全国加入调控行列的城市。至少达到19个。

分析人士指出,这意味着去年“330”楼市新政以来全面宽松政策迎来拐点,楼市成交方面或将首先降温。不过，随着一二线热点城市楼市“调控节”的暂告结束，房价疯涨的“刹车”是否会响起，资金会往哪儿去，又会成为新的焦点。

“调控节”10月6日暂告一段落

继北京9月30日发布楼市新政后,多个城市紧跟步伐,调控浪潮一波接一波。10月6日,珠海、东莞和福州也加入了十一长假期间的限购城市大军。

6日凌晨,珠海市政府出台了楼市新政,宣布即日起执行限购限贷政策。距今年4月宣布取消限购不足半年,珠海再次重启限购以应对楼市的上涨。

按照新规,从即日起珠海市执行住房限购政策,对拥有3套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭、无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房。

6日傍晚,东莞出台限购政策:宣布对非本市户籍居民家庭,以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售新建商品住房。6日晚间,福州宣布停止向3类家庭出售144平方米及以下的商品住房。福州成为国庆期间,第18个限购城市。其后,惠州于夜间出台楼市调控措施,要求预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。

至此，一共有超过19个的一二线城市，出台了限贷、限购政策，到国庆节结束前，再无增加。巧合的是，这些城市，正是住建部在黄金周期间公布的25家违法、违纪房企、中介机构名单上都有的城市。

还有哪些城市可能跟进限购?

业内人士分析,未来,石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市,仍有出台限购政策的可能。

实际上,从2010年到现在,中国楼市从限购到取消限购再到重回限购,在政策上已经走过一个来回。高峰时,全国有46个城市实施限购政策,后陆续取消限购,只剩下北上广深和三亚维持限购,如今一众城市又重回限购行列。

业内人士分析称,从后续市场走向看,以下城市限购可能性比较大:石家庄、青岛、昆山。这些城市有一个共同点是从地理位置上看,要么是经济发展比较不错的重点二线城市,要么就是位于一线城市周边的城市。其次是这些城市楼市已经趋于活跃,而且房价增幅过快。因此,这些城市都有可能出台各类版本的限购做法。

中原地产首席分析师张大伟认为,从各地集中全面出台政策看,其中主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看,可以判断,未来还有多个城市会出台调控政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。

不过,在一些城市的同时,一些城市仍然面临降库存的压力,未来有望出台宽松政策,如沈阳等。因此,未来整个楼市的调控将会更多地呈现出“因城施策” 的样态,逐步向中央“一城一策”的调控思路靠拢。

密集调控下房价涨幅会“刹车”吗?

国庆期间,各地密集出台楼市调控政策。无论是刚需人群还是投资人群,似乎都在问这么一个问题:“十一之后房价会降吗?”

某中国研究院智库中心研究总监严跃进认为,中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启,而市场拐点会在明年,2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到,此类市场拐点是周期性的,而非实质性的下跌。

张大伟认为,这一轮新政策主要打击的是投资客以及外地户籍购房者。目前看,这一轮收紧政策,除了北京已经接近恢复到了2014年“930”前的政策压力,其他城市虽然力度较宽,但针对外地户籍的购房资格和信贷资格也开始收紧。

对于本轮调控的政策效果,张大伟认为,“房价不是一直涨的,在2014年、2011年、2008年、2005年房价的确是跌的。如果房价再涨,房地产政策全面回归2014年是可能的。所以投资需求基本已经到变现的时候了。”

曾在2015年预测“一线房价翻一倍”的方正证券任泽平今年早些时候，预期未来房价走势有3种可能，不罗列了，反正没有涨的。在十一期间楼市调控政策密集出台后，任泽平又点评称，虽然中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑，但本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神，房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

部分城市楼市“降温”迹象出现

尽管中国房地产市场长期走向仍然向好，但是在这一次周期性调整的开始，仍然有一些出台了楼市调控政策的二线城市，很快出现了短期内行情“降温”的迹象。

9月25日南京出台的限购新政，当时被很多人形容为“剪指甲”，10月6日执行的升级版限购、限贷新政被大家则形容为“截肢”，其调控力度可见一斑。

如此严厉的新政执行首日（10月6日）南京楼市新房认购量就遭遇断崖式下跌，当日认购量仅30套。7日，南京新房认购量持续走低，截止晚上19点，网上房地产数据显示：当日认购量仅为33套。而整个黄金，南京楼市认购量也仅1309套，创下了近5年新低。

至于已经连发“三箭”调控楼市的杭州，当地媒体观察到的情况是：10月1日至7日19时，杭州市区（含余杭、萧山、大江东，不含富阳）商品房共成交1850套，同比增长37%。虽然与8、9月份的周成交量有较大差距，但已经创下2009年以来国庆长假的成交量新高。

但是，刚需盘项目的外地客户的来访、成交明显减少，而一些单价4万元以上的高端楼盘，外地人的比例却增多了，二手房东的心态也放平了。

至于武汉楼市，该市房管部门专门对一些媒体介绍说，10月3日起实施的分区限贷限购政策，有针对性地对中心城区部分区域地价、房价过快上涨的问题进行了调控。从新政实施3天来的情况看，投机性购房需求得到了有效遏制，外地人来汉购房比例大幅度下降。

私募人士:楼市资金开始转战A股

国庆假期期间有私募人士在微信朋友圈表示,楼市资金开始转战A股了,在近期发行的私募产品中,有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。此外据中国结算公司数据显示,8月持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场,较7月增加174人。

有媒体也注意到,有人在趁高抛售房产,甚至连上市公司也纷纷加入“卖房”大军,包括一些上市公司。据不完全统计,今年以来共有76家上市公司发布房产交易公告,其中上市公司扎堆卖房有一些是为了保业绩,还有一些是为了保壳。

有私募人士认为,随着楼市密集调控政策出台,此时的股市比楼市更安全。在目前资产荒的背景下,楼市和股市都是市场资产配置的主要对象,当然楼市和股市的市场需求群体、市场功能定位等也不完全相同,不能简单对比。因此,市场风险以及对风险的承受能力依然是应该考虑的首要因素。

对于刚需人群来说,买房的时间点或许并不是首要考虑的因素。大概没有谁能精确地预测房价的涨跌。但对于以高杠杆投机房产的人来说,风险或正在逼近。