司法拍卖房产 是否需设门槛拦住“问题房”？

深圳市民刘小姐遭遇到一桩烦心事：她通过公开拍卖购得带租约的司法拍卖房产，租约竟长达15年。也有其他市民遇到类似情况，花数百万元买了司法拍卖房，租约载明是5年，谁知找到租客时却被告知是20年，收房成了“老大难”。

在不少人眼中，通过正规的公开拍卖途径购置的 司法拍卖房产应该可靠。这是因为拍卖的委托方是法院，是公平与正义的象征，因而有着天然的“信用证书”。司法拍卖房产带租约的并不少见，少见的是带着15 年、20年租约的房产。目前，大多数法院委托拍卖房产时，都会在合同中注明，“拍卖物上如存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关合同关系当 事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理，委托法院不负责清场交付。”

由于事前有注明，并且拍卖网站上的司法房产信息，一般也会标注有租约，因此若遇到租约纠纷，法院没有义务权利负责清场。事实上，在购买司法拍卖房产时，买受人也有审查义务，事先应了解清楚房产信息，必要时可以向法院咨询。

不过，深圳房地产市场日渐看涨，一栋与市值存 在较大利差的司法拍卖房产一旦放出，必定被争抢。在匆忙之中，未能进行详尽的审查或是忽视了其中一些条款，或许也是常态。毕竟商品房带10多年的租约，在 目前高房价之下，并非正常现象。不过撇开买受人，从司法拍卖的程序来看，法院与土地房产交易中心签署委托拍卖协议时，法院作为委托方，对房屋的产权、租赁 信息等有说明的义务，然而法院又不同于一般的委托方，作为裁量公正天平的司法部门，是否应对拟拍卖房产的全面信息（含租赁合同的合法性、真实性、合理性） 负有审查义务？是否有将拟拍卖房产的全部信息清楚告知竞拍人的义务？

一栋商品房带有一两年租约，不会让人觉得不 妥，但一栋带有15年租约的商品房，就会让人觉得诧异。更何况，有些司法拍卖房产出租时间还在法院查封房产后出租，租金更是一次性付清。无论承租人是否知 情，出租人的主观恶意已显露无遗。而在正常的商业拍卖中，假如一栋房产带上了15年租约，如果委托人未能向购买方详细说明租约年限、缘由等，难免会被视为 不够诚信，但如果这种情形出现在了司法拍卖房产中呢？

在司法拍卖前，对那些主观恶意明显的带租约拍 卖房产，是否应对照相关法律法规进行审查？是否要设立准入的门槛，以避免“问题房”被拍卖后引发纠纷？这些因购买司法拍卖房产而陷入租约纠纷的民事案件， 法院审理的不在少数，买受人协商不成走上诉讼道路。到那时，委托拍卖该房产的法院，自身却成为了被告，不知当事方会作何感想。