【i楼吧丨阿拉丁】深圳人就该买深圳房？ 地产人眼中的N个楼市真相

贺立立

房地产市场欠消费者一个真相

房地产市场现在是越调越高，从05年开始，市场每次处于上升期，政府就不停的调控，但是越调越涨的奇葩逻辑伤害的是老实人，是总在等机会抄底的人。

为什么房地产市场越调越涨?

货币超发

2005年末m2余额为29.9万亿，2016年4月末m2余额为144.5万亿，与房价涨幅基本趋同。

市场上这几年超发的货币增加了5倍左右，但在深圳市场，某些区域的房价超过10倍涨幅，整体涨幅是5倍以上，从全国市场来看，5倍房价的涨幅与货币超发是趋同的。

未来在我们国家以GDP至上的指导思想下，你要保护好自己的钱袋子。怎么样保护?就是我们要花钱，我们要投资，使手上的货币赶上物价、房价的升幅。

抑制需求的调控政策

政府几乎每年一调，越调越涨，限制的反弹心理决定了人们对这种政策是以脚来投票的，手上有资本的人一般都是逆向思维，这是我们接触的很多投资客的主要心态。

房地产的财富效应

十年，唯一不败的是房地产，财富效应引发资本的大量流入，人们找不到存放财富的另一个篮子，都来挤这座独木桥。

05年以前，深圳的房价普遍在4000-6000元/㎡，那时候深圳人口也是不低的，而且零首付就可以买房，但为什么买房的人依然不多呢?因为我们没有经历过房价上涨带来的财富效应，大家会选择房地产作为保值手段。当时我们接触过一些在深圳生活的香港人士，他们有财富的心态，所以利用房地产的财富效应集聚了很多的资金。

不能抹杀这个行业的创新能力

深圳地产各种创新也是拉高房价的一个手段，某一时段，价值没有真正的反应到价格上。

深圳房地产市场是全国的“样板房”，05年深圳房地产市场没启动之前，其实也是很冷静的，但是深圳房地产从业人士有一个非常好的特点，就是有创新意识，这个意识也推动了房地产市场的发展。

最典型的特点就是从全国看，同样面积的房产，就使用面积来说，深圳还是最高的，这也就是深圳的偷面积，偷面积产生的基础就是深圳当年房地产价格没有起来，为了更好的卖房，发展商跟设计单位不停地挖空心思怎么样钻政策的空子，让购房者买到性价比更高的房子。

例如89平米做到四房，有个朋友在龙岗买了一套89平米的房子，装修后实测面积达到157平方米，很恐怖，几乎是1比1的赠送率。

去年3月30日前，深圳房地产市场价格我认为是理性的，但是经过一轮暴涨之后，不可避免有一些泡沫，深圳房地产市场的创新能力也在推动房价上涨。

舆论的无序引导

信息不透明一直是这个行业的大问题，所以，弱势的消费者只能被绑架。

媒体也好，广告公司也好，中介代理也好，都处于房地产中下游各个链条，而消费者这方面是不透明的，很多媒体做现场直播，对日光盘、月光盘的炒作，造成一种恐慌心理，但是作为媒体人，我告诉大家一个真实的现象，我们眼见的未必属实，在舆论的无序炒作下，也引起了市场的恐慌。

这些原因造成房产市场越调越涨，因为我们看不清这些情况，所以，吃亏的一定是老实人。

地产不败的神话还可以演多久?

2000年以后，中国的房地产市场一路长虹，势不可当。虽然有涨有跌，都是正常现象。市场中有不同的声音，鼓吹暴涨暴跌的人都是经济恐怖主义，大家都认为暴涨暴跌是不正常的。每一轮暴涨之后都出现一次调整，应该理性看待，至于调整时间有多长，看政策面。

为什么这样说?

因为中国其实就是政策市，中国的经济规律在世界上任何一个国家都没有可比性，中国的房地产现在应该是第三轮调控，最早的调控是90年代初，当时有一句口号80年代看深圳，90年代看惠州，但是朱镕基上台以后打击楼堂会馆，造成惠州烂尾楼一大片，这是第一波，第二波也有很多人刷爆信用卡，卖不出去。

房地产市场还要看供给侧改革或者让房地产市场回到一个正常路径，房地产市场一定是从供给方面做一些改革，政府现在也在做区分，廉租房、人才公寓、商品房。

与GDP路径相同，未来要习惯一个低速增长的节奏，房地产经过这一轮暴涨之后，未来还会不会出现暴涨呢?可能性比较小，权威人士认为中国经济未来是走L型，这是我们十年来看到的第一次对L型的表态，原来的表态都是U型，即下跌以后横盘一段时间，又继续上涨，这其实是政府政策的取态。

结论：

未来的房地产市场会从神话走到常态，房地产以后可能是小步慢走。

房地产就应该高质高价

中国是一个人口大国，中国的房地产市场未来要留更多土地给子孙后代经营，不可能现在做到很大，深圳的居住面积，三房可以做到80平米，但在内地一些小城市基本上三房130、150平米，大家都想住得空间大一点，但一个城市不能全是钢筋水泥，这太可怕。

优质城市的优质房地产应该成为产品。

以中国爱钱爱显摆的特性，下一个阶段，优质房产与普通房产将拉开距离，普涨阶段即将结束。

同样是社会主义国家，越南房地产市场就是起不来。为什么起不来，一是人的心态不一样，二是土地政策不一样，他的土地是私有化的，产权无限制。

中国房价一定会创造一个全球甚至宇宙的最高房价，这个记录一定是诞生在中国，就在不远的将来。现在东京、纽约的房价还是比我们高，但我认为未来最高房价一定是诞生北上广深这样的一线城市，而且有可能就在深圳。

真相：保护钱包，一线城市一线地段不动产是最好选择

深圳是一座怎样的城市

广州的业内人士很羡慕深圳，作为省会城市，他们有很大的失落感，深圳房价涨得这么快，我认为可能就是我们的城市价值的体现。

深圳就是A股市场的一支中小创

炒股的应该知道，原来上海一直是深圳市场成交量的2倍，自从深圳把中小板和创业板争取到深交所以后，深圳市场的成交量比上海市场要高出四分之一甚至三分之一，为什么会出现这样的情况?中国人的炒股理念是盘小、质优、题材丰富的成长股，而深圳正是这样一个优质的成长股。

深圳房产价值对应城市价值

深圳还是要警惕我们对这个城市的认识，城市认同一个人，一旦自满，后劲就不足。三年前，很多人觉得我是深圳人就应该怎么样，其实深圳的发展还是得益于国家的政策，我们并不是草根白手起家，其实有政策倾斜的，所以我觉得不要犯深圳主义的错误。

深圳的最大价值就是深圳的包容，来了就是深圳人。深圳的医疗、教育优势高出广州很多。

因为我们是在深圳，这个城市现在还是处在高速发展的惯性之中，我们看到深圳的房价从前年开始启动，其实它也对应了城市的价值，虽然它跑得有点快、有点过，可能超前了一点，但是它绝对不是无厘头的，大家对此应该有一个认识。

深圳是一座移民城市，赢在基因，混血的总是最美最聪明的。深圳的基因特别好，是北方文化，移民文化，这种文化实际上就是混血文化。

贺立立讲座现场

深圳青年的置业态度

来了就是深圳人 来了就买深圳房

在深圳置业，不仅要有打算，还要有行动。

到底在深圳能走多远，大家心里都没准备，我来深圳的时候深圳房地产市场正处于上升期，我们圈内有从香港过来的朋友，他们当时说在深圳如果你租房超过五年，还不如买房。

不管你在这个城市对自己有什么样的定位、设想、打算，但是只要来了深圳，不但要有买房的打算，还要有买房的行动。

为什么买房?

解决三个问题，一是身份认同，二是成就的认同，你说你在这个城市干得很好，但连个房子都没有。三是财富的认同，这几年涨得最好的就是房子，你买了房子才能跟上财富的增长，保护自己的财富同时增值自己的财富。网上有人开玩笑说，明明可以靠炒房赚钱，非要去创业。实际上确实有这样的人，很多人卖了房去创业，回过头来后悔得要死，深圳的房地产现在还是处于中期阶段。

你不可能抄到底 该出手时就出手

大家都想抄底，包括我自己的心态都想跌到最低的时候抄底，但我认为我们是不可能抄到底的，该出手时就要出手。

抄不到底，为什么?

中国的经济是讲政治

我们的政策缺乏延续性，2007年的暴跌，因为4万亿，戏剧性逆转，调整只持续了半年多。

这一次的调整会持续多久?不好说

在我印象中，每年温总理都说今年是最困难的一年，到第二年还是说今年是最困难的一年，说了那么多年困难，还是提U型走势，但这次是第一次提L型，我上次去广州金融学院和一个教授在一起聊天，他说一是希望经济见底以后再往上走，一是希望保持现在的增长，不滑下来。

暴涨暴跌是风险 也是机会

暴涨之后，深圳楼市目前并没有出现暴跌，这是要点赞的地方，很多人没有买到房，对暴涨现象深恶痛绝，我觉得暴涨对没买到房的人来说确实是个很大的伤痛，但是如果市场出现暴跌，不光对已经买房的人是伤害，对没有买房的人也是伤害，因为一旦出现了暴跌，政府再不出手就会出现整个经济的崩溃，其实最受伤害的是整个社会和参与市场的人。

关于置业，我认为要抱着这样几个心态：将房子当消费品，要投资心态而非投机;资产配置，现在生活水平越来越高，赚的钱越多越要有资产配置的心态，现在政府不是鼓励财产性收入吗?我们可以以房子作为资产配置，把房子当做消费品，住在里面舒服就行了，不要因为短期涨跌而影响自己的心态。