营改增细则公布 深圳“豪宅“满2年需差额征收增值税

昨日下午，财政部与国家税务总局下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。通知明确，自5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称“营改增”)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件同时发布。

两部门最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对于北京、上海、广州、深圳四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

对北上广深之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

据了解，二手房交易中，营业税一直是5%，营业税及附加税才是5.6%。营改增后未满2年的房子交易时的税费可能将有所降低。比方说一套价值300万元的房产，营改增前营业税及其附加税共需缴纳300万×5.6%=16.8万元，而实行营改增后，如果只需要缴纳增值税，也就是300万×5%=15万元的费用，可以省下1.8万元的费用(但因为深圳具体抵扣细则尚未公布，所以以上税费可能与实际情况有一些出入)。而非普通住宅哪怕满2年也需要缴纳增值税。如福田区一套买入价2000万元，出让价3000万元的非普通住宅，就需要缴纳(3000万-2000万)×5%=50万元的增值税。

家家顺营销副总裁贺玲在接受媒体采访时表示，5月1日起正式执行营改增，对于楼市而言无疑是利好消息。这也与政府一直在倡导的大力去库存、降税费相吻合，也表明了政府致力于刺激房地产交易、稳定房地产市场的坚定态度。“目前，对于深圳这样的一线城市，政府打压投机炒房意图明显，部分片区房价有明显下滑，最多的降价20万至50万元卖，其实相比税费，房价降低是大头。因为一贯买涨不买跌的心理原因，购房者对楼市持观望情绪，家家顺市场监测数据显示，深圳二手房成交量环比下降30%左右，业主也有大概5%的议价空间。刚需自住的、改善型需求的应该逆向而行，现在这个时机可以挑选适合自己的房源出手。”贺玲说道。

普通住宅定义：

根据深圳市规土委《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，深圳现行享受优惠政策的普通住房价格标准为：罗湖区每套总价390万元及以下，福田区每套总价470万元及以下，南山区每套总价490万元及以下，盐田区每套总价330万元及以下，宝安区每套总价360万元及以下，龙华新区每套总价320万元及以下，龙岗区每套总价280万元及以下，光明新区每套总价250万元及以下，坪山新区每套总价200万元及以下，大鹏新区每套总价230 万元及以下。

深圳享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含)平方米以下或单套建筑面积144(含)平方米以下;实际成交价低于通告公布的所在区域普通住房价格标准。三个条件同时满足的就是普通住房。

背景

目前，北上广深二手房交易营业税是按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

具体为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

其他地方是按照《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)执行。具体为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。这个政策没有区分普通住房和非普通住房。