重磅，深圳将全面排查“租金贷”！

2015年1月成立于北京，是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下高端白领公寓品牌。

2020年1月17日，蛋壳公寓美国纽交所上市，股票代码“DNK”。

2020年2月，蛋壳公寓全面爆发维权事件。

最新消息，蛋壳事件或将引发深圳市对于公寓行业的“租金贷”情况的全面排查。

据网友报料，蛋壳以疫情影响为由，一边要求房东减免房租，另一边对租客2月的房租照扣不误。蛋壳公寓此举引发北京、深圳、杭州、武汉等全国多地业主投诉。

2月14日，深圳市住建局要求蛋壳公寓高度重视此事，及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案。针对蛋壳公寓拖欠业主租金及要求业主“免租”等事项，深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人。

2月18日，收到的一份中共深圳市委政法委员会发布关于开展相关排查工作的通知要求，要市地方金融监管局、深圳银保监局全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量，贷款人数量和贷款金额等相关情况。据该份通知公布，成立于2016年2月的深圳市蛋壳有限公司，在深圳签约业主约1.1万人，房屋1.1万套，现有租客3.15万人。

该公寓，2017年亏损2.72亿元，2018年亏损13.69亿元，2019年前三季度亏损25.16亿元。其生意模式以及上市后次月就停止支付业主租金这种行为实在让人不解。
据业内人士王金兴表示，该公司是一家包租业主房子再分租出去的公司。以深圳为例，到目前为止涉及到拖欠租金的业主近万人，维权业主几千人。

蛋壳给业主的回复是疫情的影响，要求业主免租，但是在要求业主免租的同时，蛋壳并没有给租客相应的免租，同时还在不停的收租客租金（高利租金贷）。蛋壳2月份续租的租客还在自动贷款续租，实际上蛋壳也不存在免租，大部分租客的租金都是贷款年付给蛋壳的。

据IPO早知道梳理，蛋壳公寓其2017年、2018年和2019年1-9月总成本占收入比重分别为141.7%、151.8%和151.3%，其中租赁成本、利息支出、折旧摊销和销售费用成为大头。

占比最大的是租金成本。蛋壳公寓近三个报告期的租金成本不仅绝对值大幅增长，占收入比重也在不断提高。目前接近90%的比重，如此来看，盈利基本是根本不可能的事。

其实上蛋壳公寓的生意模式并不复杂。公司与租户签订合同时，会通过更低的月租金鼓励其使用“租金贷”作为付款方式。租户在支付首月房租后，向合作金融机构申请一笔金额为11个月房租之和的贷款，申请成功后，银行将贷款一次性打给蛋壳公寓，租户每月向银行偿还贷款，蛋壳公寓则定期向房东支付租金。对蛋壳公寓来说，提前收到而尚未支付给业主的那部分房租，就成为了一个巨大的资金池，体现为“预收账款”。这对手头不太宽裕的租户有足够的吸引力，不用因为押一付三一次性掏出大量现金;而蛋壳公寓，则可以用这部分提前支付的租金作为杠杆，用来再次扩大业务规模。蛋壳公寓招股书显示，截至2017年末、2018年末和2019年9月末，蛋壳公寓从金融机构获得的预收款分别为9.37亿元、21.27亿元和31.57亿元，从居民手中获得的预收款则分别为2.06亿元、2.8亿元和7.94亿元。据IPO早知道梳理其年报数据显示，三个报告期末，蛋壳公寓借款总额分别为9.38亿元、30.73亿元和47.01亿元，其中短期借款和将到期的长期借款占借款总额的比重高达80%至96%，相比于长租公寓的经营周期，属于严重的“短贷长投”。

实际上疫情对蛋壳这样的包租模式影响是最小的，会引发此次维权事件，业内人士分析跟疫情期间不得不停止扩张有关。“这是个击鼓传花的游戏，哪天扩张停了，游戏就结束了。”

短期可以说影响甚微，房子已出租，租金已经一次性支付，春节前后租客的流动性较低，加上疫情影响，流动性就更小了。

在此期间，同行自如还因大幅度涨租成为抨击对象。从此侧面可见在此期间租客搬家意愿较低。羊毛出在猪身上，是现今互联网时代最为时髦的生意模式。如今来看，蛋壳事件已经引发了官方对公寓行业的“租金贷”情况的全面排查。或许这后面还有更多让人意想不到的考验在等待蛋壳，在等待这个行业。