楼市奇葩说丨“三价合一”后,刚需还能买房吗?

3月28日晚，三价合一正式出炉，官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。由于该文件规定3月29日起执行，3月28日就有不少二手房客户连夜赶去签约，非常热闹。

在此之前，3月份二手房市场看房量和成交量都有了很大的提升。根据3月份前三周的数据，深圳二手房连续三周成交量上涨，三周突破了3000套，预计本月总成交量将能突破6000套。

3月份这样的成交量与往年相比算正常吗？二手房成交量上涨是受了三价合一的影响吗？三价合一出台对接下来的楼市又会有怎样的影响呢？也成为搜狐焦点网网友特别关心的话题。对此，Q房探Q房网前海片区董事总经理 陈建作客本期深圳交通广播FM106.2《快乐家居》，为购房者答疑解惑。

最受刚需欢迎的两大片区出炉

投资客市场受挤压只剩下5%-10%

谈到3月份深圳二手房看房量和成交量情况，陈建表示，与2017年3月份相比，今年成交量大于去年同期，去年这个时候二手房只成交4800多套，而截止到3月27日，统计数据显示已成交超过5000套，预计本月底过完户可能达到6000套左右。

而提及二手房成交量比去年同期增加的原因，今年2月份春节之后看房量不高，主要原因是今年开学提前了，直到 3月份第二周开始看房量才开始明显增加，新房市场方面，一些开发商做了促销手段导致客户增长，而今年开年之后，3月份二手房市场却没有出现太多以往那样业主加价的情况，即使有加价情况也不像以往那样明显了，陈建如是说。

其中，谈到目前最受购房者关注的二手房方面，陈建表示，单价3-4万之间在整个深圳成交量占到40%以上，总价则在200万-300万、300万-400万之间，最受欢迎的面积段是51-91平米。

最受购房者欢迎的片区方面，龙岗连续三年都是首屈一指，龙岗的价格相对其他片区具有一定的优势，另一个是宝安。而深圳有两个发展战略，一是东进战略，一是中心区向西移，一东一西，这两个片区购房者都很看好。

换房客方面，则倾向于在福田、南山，比如梅林片区或福田北比较扎堆，品质高一点的就是后海、华侨城。

而谈到投资客市场方面，陈建表示，目前投资客市场需要基本上减少到只剩下5%-10%。

“三价合一”下的房价会降吗？

实行细则不同新规影响不同

谈到3月将近结束， “三价合一”袭来，突然之间消息杀到，令我们这个行业或者买卖双方、买家，很多人都意想不到。不光媒体，地产行业每个人的头条都是关于“三价合一”的消息。”陈建说道。

陈建还认为，“三价合一”也算突然，但比其他政策更让人可以接受。因为“三价合一”从去年12月份就开始讲了，当时就导致12月份成交量井喷。

“三价合一”，“三价”即成交价、国土局计税价、银行贷款评估价，银行评估贷款按照国土局计税价格，以前成交价跟计税价有一点差距，国土局会给指导核准购房价，去银行提交的是高一点或者真实的成交价，才会正常通过评估贷款或者高评高贷，“三价合一”出来之后，首先把高评高贷杜绝了，短期来讲对楼市的影响也蛮大的。

每次新政出来都会导致购房者观望，“三价合一”要么多交税费，要么多掏首付，但是往往执行细则不一样，比如深圳各个片区之前有过户指导价，如果按现在的计税价或评估价、正式成交价来走，每个片区现在的成交量都高于当时计税的指导价，这会导致豪宅税。陈建如是说。

谈到实行细则不同，情况也会不要。陈建表示，比如有的房主是十年前买的房子，当时70万买入，现在卖出价500万，中间的差额部分要收增值税。有的房主是两年前买的，当时300万买入，现在卖出500万，中间的差额只有200万，近两年购买房子会更少交税。

因此陈建建议，卖家可找专业的中介人员进行综合评估，因为目前大家现在还不太清楚细则，刚才说片区指导价，还有具体执行、征收，他相信下一步还会有细则出来。

新规出交税已成事实

刚需可停止观望考虑入手

对于现在准备买房的朋友的建议，陈建表示，自己目前已经从事这个行业15年了，经历了契税从1个点到3个点，有营业税到没有营业税，社保1改3，限购、限价等等，回过头来看，深圳的房价从2003年4000多元的均价到现在5万多的均价，虽然现在深圳投资市场变少了，主要是刚需在买，如果目的明确是买来自住，还是随时可以考虑入市，因为买房子可以解决很多问题，小孩子上学，自己不再租房，有家的感觉，所以买了住或者为了孩子上学，他觉得不必要太多的观望，你观望两个月、三个月、半年之后，还是要交税。

“三价合一“已经出了，你观望两个月还是得交税，所以确实有需求还是可以买，这个时候有业主急于卖房，你可以淘到一些好房子，可以多看一看。

对于纯刚需的话，陈建建议可以考虑龙岗，比如大运片区中海康城，价格4万多，享受周边配套，交通还不错。刚刚说深圳发展一是向东，一是向西，宝安老城区4万多，房子虽然旧了一点，但配套还是可以的。陈建建议道。