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深圳人买房防坑最强指南!专业律师解读借名买房、房贷延期等

2018年05月17日来源:搜狐深圳楼市观察行业动态责任编辑:lpw-zlh

315消费者维权日前后,关于房屋维权的话题激起了很多网友的讨论。购房类投诉虽然数量上远没有其他行业种类多,但其涉及金额大,一旦被坑,损失惨重。

有调查显示,将近45%的购房者都表示曾在购房过程中与开发商产生过矛盾。在买房这件事上,买卖双方似乎永远难以公开透明平等地进行对话。在房地产快速发展的过去十几年间,尤其是从2006年开始,房价走上单边上扬的轨道,只涨不跌的房市,“买到就是赚到”的观念令房产长期处于卖方市场,买方从入场那一刻起便面临着“你不买大把人抢着买”的市场劣势,只能主动或者被动地选择对风险视而不见。

在新房市场上,最近几年比较常见的是,买卖不成定金难退,还有拿“广告不具约束力”忽悠,导致名校配套说不见就不见了,赠送的面积说消失就消失了,小区规划说变就变了,车位想卖就卖了。而二手房市场上最常见有反价,违约等情形。几百万甚至几千万投下去,购房人如何才能维护好自身利益,也成为搜狐焦点网网友特别关心的话题,此次我们特别邀请了盈科律师事务所律师易玉成作客本期《楼市奇葩说》,为购房者答疑解惑。

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深圳购房存在严格名额限制

借名买房风险高

近几年深圳为了让市场回归居住属性,购房存在严格的名额限制,但很多人买房会铤而走险尝试各种各样的方式,包括借名买房。有时候会出现因为名额不符合条件,过不了户的情况,网友会有这样的疑问:定金是否可退?假设不符合买房条件是否可以借名买房呢?

易玉成律师说深圳是房产限购政策非常严的城市,如果进行买卖时如果因为不具备购房资格,最终导致房子没有办法过户到自己名下,深圳法院裁判思路很明确,即视为买方违约,买方需要承担责任,所以提醒各位观众,购买房产时一定要明确确定这个房产是否是住宅,是否受限购政策限制,自己是否符合限购政策

需要补充一点的是深圳的限购政策经过几次变化,2010年是1年社保,之后调整到2年社保,2016年从2年社保调整到5年社保,并且要求非深户5年连续社保,不允许间断,深户家庭可以购置两套,但单身人士只能购置一套,购房者要时刻了解限购政策的变化,法院对于限购政策判断为购房者自己的责任,不排除有些中介为了拉生意,或者一些新入行中介并不清楚。

此外,假如购房者在签合同时不具备购房资格,付款之后想把房子过户到某一个指定的第三人名下,这种情况下要跟卖方说清楚,确定卖方愿意把买方变更为第三人,否则签合同是一回事,事后如果卖方反悔就说不清楚了。

在房价突破均价5万之后,借名买房的人越来越多,借名买房尤其是发生在近亲属之间,比如父母、子女、兄弟姐妹之间如果真要借名买房的话,就要写好协议,因为按照我们国家现在的法律法规,对于借名买房的事实都是由主张方举证的,如果没有协议的话,举证会非常非常困难。否则,在房价看涨的情况下,你不仅是出钱帮别人买了房,房价日后的涨幅也归对方。

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政策、房贷趋紧

首付贷、贷款延期问题层出不穷

易律师为大家科普了购房合同的相关知识:根据深圳目前开发商的购房合同(新版)和二手交易合同,二手房基本都是通过中介合同的,合同一般都是中介定制版本,这两种合同都会有对贷款不成的责任约定。假如买方贷款不成的话,需要在限定时间内一次性补足剩余房款,对买方来说责任重大。

随着政策趋紧,现在房贷基本上要拖三个月到半年,甚至更长。也因此出现大量因为贷款批不下来的交易纠纷。

首付贷:如果购房首付款来自于贷款,即首付款(违法行为),这种情况下是不会批贷的,甚至即便批贷了,如果银行发现你的首付款来自于贷款,就有可能要求解除合同,一次性还清借款。

首付款政策在2010年就已经有规定了,只是当时执行的没有那么严格,但这两年执行越来越严。如果购房者利用杠杆太多,就有可能导致审批发生风险,如果发生风险,按照合同约定,必须在限定期限内补足贷款。购房者如果购房时对贷款不是很确定的话,最好在合同中要求增加一句贷款不成的合同解除方式。现在房价高,一次性支付购房余款对于多数人来说是很难的。

贷款期限:买房者会遇到银行放款迟延的问题。这种借款关系发生在购房者和银行之间,跟买卖合同不是同一个法律关系,对于尾款支付期限就要看购房者有没有约定,如果有约定,自然依约定,如果没有约定,买方申请贷款时卖方是知情并且配合的,这就意味着你愿意配合银行的放款速度,如果第三人迟延放款,卖方能否主张买方违约主要还是看合同约定,如果合同没有约定的话也是很坑卖房者。

有卖房者说放款周期实在是太长了,大概比以前延长了一个月时间,这一个月房价涨幅不少,是不是可以追究这部分增值?

易律师认为这确实对售房者是一个损失,但是在没有约定的情况下,售房者追诉可能缺乏依据,会存在诉讼风险。假如合同有约定的情况下,法院会遵守合同的约定。

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开发商虚假宣传

前期合同约定很重要

不少纠纷来自买房时遭遇虚假宣传,开发商宣布的名校学位或者其他相关配套并不存在,又或者是赠送面积泡汤,应该如何维护自身的权益呢?

易律师表示:这种情况一般出现在新房交易过程中。在新房销售过程中,开发商为了促销的目的,可能会把楼盘包装得很漂亮,甚至会有超出规划的概念性东西,消费者比较信任开发商,没有核实的情况下就签订了合同。

需要提醒消费者的是,购买新房签署的是预售合同版本,这个版本有十几个附件,其中附件对合同补充条款进行了变更,开发商在里面会加入很多自己的免责条款,比如前期宣传资料以审批为准。

相信90%以上的人都不会看,即便看了开发商也不会改,因为深圳的一手房市场是卖方市场,没有议价能力。针对这样的问题,消委会也做了大量的工作,确实会有一些条款明显剥夺了消费者的权益或者加重了消费者的责任,消委会正在做这方面的工作,争取帮助消费者维护合法权益。

新房在配套不是很完善的情况下还会出现学位不能兑现的问题,易律师表示如果你真的看中学位的话,可以要求在合同中约定清楚,确保这个房子可以申请到什么学校的学位,如果学位用过或锁定了,导致我无法使用学位,你就要赔我多少钱 。

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二手房交易纠纷规避指南

二手房一般都是现房交易,相对新房遇到虚假宣传之类的问题就少很多,且买方还是有一定议价能力。但也存在学位或者房屋内设施等方面的问题。

易律师就表示遇到过有些人不太愿意装修,买二手房时他就是奔着已经什么都全了,结果房子卖完之后,卖家把东西都搬走了,因为合同里什么都没写。所以提醒大家:签署买卖合同时还要签署所家私清单。

深圳市二手房交易相对还是比较规范的,涉及主体一般是买方、卖方、中介方,但中介方只是居间关系,最终买卖关系是发生在买方和卖方之间,我们在处理这种关系时不要轻信中介方的话,最好自己有一定的判断能力。

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其他纠纷规避事项

易玉成律师还为大家介绍了房产交易过程中其他一些比较容易遇到的问题。

1回迁房,军产房和小产权房买卖注意事项

一般来说纠纷产生的原因是在交易期间房价的波动房价暴涨易使业主产生毁约不卖的念头,而暴跌易使买家产生毁约不买的念头,回迁房交易一般是指在回迁户尚未拿到房产证时就进行交易,容易因交易周期较长,产生业主毁约风险。

而军产房买卖涉及军方产权,交易主体涉及的是军队,相关诉讼不受地方法院管辖,而小产权房的交易因房屋产权不清晰,所签订的购房合同可能被认定无效,这一类非商品房的交易都存在较多风险,而且有些风险是无法避免的,所以建议买方要清楚相应风险后再酌情入手。

2售后服务,维修,物业管理维权事项

新房的交易一般会有房屋相关的使用说明和相应的保修日期,在保修期开发商对于相应的质量问题负有维修的责任,但对于二手房一般是按现状交易,如交房后发生质量问题要求前手房东进行维修就缺乏相应依据。

物业管理方面比较复杂,包括包括物业管理范围、业主共有资产的认定、业主共有区域或共有资金被占用或挪用的维权等。

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