广州东莞惠州小产权房相继被强拆 深圳还有业主幻想能“转正”

5月10日，广州白云区太和镇的沙亭新天地广场项目，被强行拆除。

4月27日，东莞大朗镇一栋11层建筑被夷为平地。

4月12日，惠州惠东的海岸居项目11栋楼被强行拆除。

4月初，东莞厚街一个楼盘被政府采取停电停水措施，并遭查处公示。

……

这些建筑都有一个共同的名字——小产权房（违法建筑）。

临深城市的小产权房正在遭遇“大地震”，小产权房占全市总建面约50%的深圳，是否又会有所动作？

1

深圳小产权房现状

说拆难拆 大量新建项目拔地而起

深圳官方一再强调，深圳没有真正意义上的小产权房，当前俗称的“小产权房”事实上属于历史遗留违法建筑，其主要分为三类，一类是村委统建楼，与商品房形态相似，第二类则是当地原居民在政府分配的宅基地上，建成独栋的高层农民房，再进行分拆出售；还有一类则是开发商购买村集体用地，未经合法报建手续而建设并对外销售。

在深圳新房成交均价约5.4万/平的今天，小产权房以商品房1/3的价格吸引不少购房者买来自住或者放租。尤其是近年来，部分小产权房还能提供贷款，不需要全款购买，受到很多资金不足的刚需客的追捧。

而尽管深圳官方近年来对违法建筑的打击力度坚决，但由于各方面原因，同属于违建的小产权房“查违”陷入困境，在清拆小产权房上的“打脸”更是令购房者有恃无恐。

那些曾经说要拆掉的小产权房现在怎么样了？

龙华福轩大厦、金凤凰豪苑

2016年8月，有关部门发布通知，将在两个时间节点里分别就福轩大厦（已改名为鸿华中心）以及金凤凰豪苑采取“三清”以及拆除等措施，最后期限是当年10月8日。然而，这两处楼房并没有在最后期限内被拆除，甚至到2018年5月，这两处小产权房无论是招商、入住都一切正常。

这两个项目位于龙华清湖地铁站附近，去年3月，搜狐焦点网曾实地探访过，在“拆除”风声下，福轩大厦照常招商，金凤凰豪苑居民的生活也未受影响，部分房源放租，据了解，两房一厅租金是2500元/月。时隔一年，搜狐焦点网再去探访，两处楼房未见丝毫要开拆的痕迹，唯一变的是上涨的租金——福轩大厦的月租金63元/平起，而金凤凰豪苑两房一厅的租金也涨了500元，需要3000元/月。

记者实探金凤凰豪苑，远处看基本处于满租状态

金凤凰豪苑航拍图

小区后方的金湖雅苑也是村委统建楼，宛如商品房

福永鸿福花园

2015年，位于福永的小产权房鸿福花园被查封，并限期一个月拆除，该小区当时售出的房源已达上千套，开发商已回笼资金数亿元。

据《华夏时报》援引知情人士的话报道，当时对鸿福花园达成的初步协议是，由开发商退款给购房者，但建筑不会全拆除，将打包出租或出售给企业做员工宿舍，容积率超出部分补交地价款。同时，由于受机场限高影响，这一地块上的建筑最多只能建16层。

然而，截至2016年10月，鸿福花园仍处于查封状态，未被清拆。

2017年12月，有网友就鸿福花园问题咨询,福海街道办公开答复称，暂未接到关于鸿福花园的最新处置方案。

或因为政府在查处小产权房上的尴尬，新建小产权房仍拔地而起，交易也较为活跃。打开某个专门从事深莞惠小产权房交易的网站，可以看到新建项目遍布深圳原关外片区。

龙华：中介在地铁站口打街霸 60万买2房户型

说到小产权房扎堆，龙华绝对是深圳的“重灾区”之一，从清湖地铁站出来，沿路就有中介拿着资料在推销小产权房，宣称60万可以买到2房户型。

而据《大公网》报道，位于上塘附近的两栋小产权房最近在热售，均价在1.4万/平左右，据中介介绍，短短1天左右的时间已卖出近一半房源。目前房屋已遭街道执法人员查封。

宝安：沙井违建成群 1.6万/平容积率极高

2013年以前，宝安沙井片区是深圳村委统建楼最为集中的片区；11号线开通后地铁列车途经沙井片区，密密麻麻的小产权房令人侧目。

沙井小产权房（来源：@龙华开心他爸）

据了解，沙井的小产权房多以小区形式整体建造，这些统建楼有自己的样板间、停车场、甚至是小区花园，而且相比商品房项目，它们一般离地铁站较近，有的项目容积率极高，价格已经去到1.6万/平。

2

业主心态

不担心会被强拆 还想着可能“转正”

事实上，对于购房者而言，深圳官方处理小产权房时“高高举起、轻轻放下”的态度，也令他们对购买小产权房有了一定的信心。

去年，陈娟的父母在龙胜地铁站附近购置一套约100平的小产权房，总价140多万，一次性付款。据陈娟介绍，这套房并非是新房，原业主5年前买进的时候单价才几千元钱，在去年以1.4万/平的价格转手卖给他们。

既然手握100多万现金，为何选择买小产权房？对此，陈娟回应称，当时父母想要买一套大房子自住，深圳商品房价格太贵，140多万就算是付首付也买不了多大的房子；此外，他们也不想负担高月供，能全款买下一套房就最好。

而近期周边城市清拆小产权房的消息并没有引起他们的担忧。其表示，他们并不担心深圳会出现这样的情况，尤其是他们这种已经入住的小产权房。陈娟认为，如果要强拆，政府势必会想办法安顿好住在里面的居民，这个工程太巨大；不仅不会强拆，他们小区甚至有业主幻想，未来政府会妥协，小产权房有可能“转正”。

但其实陈娟一家也明白，住在小产权房并非长久之计。即便是村委统建楼，一旦纳入旧改或棚改计划，也可能出现业主遭村委违约的风险；因此，他们计划再住几年就将这套房转手，在深圳买一套商品房。

3

拆与不拆

深圳小产权房是否还有第三条路？

“深圳小产权房会不会遭强拆？”关于这个问题，业界早有讨论。

在广东信荣律师事务所主任张茂荣看来，强拆既不是唯一出路，也不是最佳方式。他指出，强制拆除涉及范围广，影响面大，实施效果差，遗留问题难解决；政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外的行政处罚，比如说予以罚款、补交地价、责令补办手续后合法化，如此，既能保障法律的正确实施，又能维护社会稳定，起到良好的社会效果，避免决定强拆后又实施不了，损害政府公信力。

但需要指出的是，法律只保护合法权益，小产权房，特别是这种违建类的小产权房，因不是合法物权，所以无法得到法律保障。根据相关法律规定，违法建筑类小产权房征收拆除是不予补偿的，有合法报建手续的根据规定予以补偿。

而中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁介绍到，目前深圳解决小产权房问题，除了一小部分可以通过确权解决，一小部分处于严重违法违规需要拆除之外，还有一个重要的解决渠道——通过法律确权、技术认证后，政府会回购一部分小产权房作为保障房。

“因为‘十三五’计划每年提供至少7万套保障房，单纯通过建房也不现实，小产权房是个很好的供应途径。”他解释道。

此外，深圳被列入首批12个住房租赁试点城市，去年8月深圳发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(送审稿)和《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)，其中提出“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、管理。外界因此认为，这给小产权“转正”提供了契机。

不过，深职院房地产研究所所长邓志旺在接受媒体采访时指出，政府提出的收储100万套农民房进入租赁市场并不能给小产房合法化提供契机，市场不会允许这么做，深圳的小产权房体量较大，而且深圳的市场对全国影响也很大，但可能会存在有些小产权房业主企图钻空子等问题，这就需要政府在执行中尤其注意制定执行细则和严控实际执行工作。