深圳竟有楼盘一天卖了近3亿?真相没那么简单

这两天，买房之前VIP群有楼友吐槽：“电话都快要被龙华某盘销售打爆了”。

楼校长也一天内接到了至少五六个相关的销售电话，连回家路上都看到不少中介店门口摆上了这个楼盘的销售信息。

▲群友讨论

中介宣传

在中介的疯狂推动下，龙华这个主推商务公寓与办公产品的新盘，最近网上炒得火热，线下卖得红火。

联动主力XX地产甚至打出“单日成交突破了100套，销售额接近3亿元”的宣传海报，至于真实与否楼校长不得而知，欢迎来爆料。

不过事实是，据克而瑞统计，深圳一季度商品房销售TOP10排行榜中，这个楼盘也以44.77亿元、7.10万平的销售成绩名列双榜首。完爆深圳各种住宅大盘与豪宅项目！

昨日开始，同样以XX地产名义的海报正在网上宣传起“折扣回收最后决战”。声称4月11日也就是今天起特惠房源将取消，满满的“杀客”套路。

壹

厉害！可为什么在楼市严控的环境下，这种房子还能卖如此之火？

这与深圳3月29日推出“三价合一”不无关系。二手房购房成本显著上升，一些购房者不得不重新把目光聚焦到新房上来。

与此同时，许多开发商正好借由“新政”当口，加紧出货，特别是商务公寓、办公性质等不限购不限贷产品，启动中介联动大力推广的楼盘越来越多。

上周末，一小白楼友就差点受中介联动影响，想下定金去买一个完全违背初衷的房子！

向楼校长咨询投资买房时，他说自己计划去罗湖买套总价200万左右的二手房住宅。但最后，被地产中介领着看了几家的房子后，中途却被带去看所谓300万的带装修新房。

这个罗湖某广场项目的37平办公产品，总价乍一听不贵，但单价已达到了8万多/平！

产品属于商业及办公性质，虽说有“返租计划”，但整体算下来，实际购房成本远高于他最初的打算。

“我带着家里老人一起看的，没有投资经验，因为先看了二手房，总还是觉得新房更好。考虑到出租目的，感觉这个返租很抵。差点被说服下了定金！”

（楼友提供的照片）

贰

为什么市场上一些非住宅类新盘成交火热。楼校长总结有以下几个因素：

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大宗交易影响：

据中原数据显示，2017年深圳市场大宗交易超过180宗，成交金额超过500亿元，保持近年来活跃状态。交易量大头是写字楼、公寓，交易金额主要是产业园、公寓。

2015年成交约122宗，约306亿;

2016年成交约154宗，约428亿;

2017年成交约183宗，约514亿。

这两年，就我们所熟知的招商中环、万科深南道、中粮天悦壹号、龙光玖钻、红山6979等公寓产品都有过整体或部分打包出售的情况。

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“饥不择食”的购房心态：

前文提到的小白楼友买房时就有点慌乱的意思。当需求被压抑，一有出口，人们就急于出头。楼市进入下半场，许多人其实真不应该忽视“交易与持有的成本”。

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一些人至今仍搞不清楚“真假”公寓的区别：

既然选择了投资，就千万不要把“其它公寓”当作“商务公寓”来买。

这位网友科普的比较全。之前，楼校长也曾多次为大家梳理过深圳各种打着“公寓”旗号售卖的产品价值。

通俗意义上，公寓产权年限一般比住宅短，不限购不限贷，不能落户没有。从房屋性质来说，深圳市面上的公寓主要是商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓。

商务公寓：政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。

商业/办公类公寓：改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能。可以个人名义购买。

产研用地类公寓：俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。

自2017年5月起，深圳正式启动调控“商改住”、“工改住”。对商业、办公、研发用房提出细化管理要求。

具体体现为，严控此类用房违规改建、改变使用功能，避免产生建筑结构和消防安全隐患，防止出现公共服务设施不配套、社会管理缺位、购房者权益受损等问题。

这对商业/办公性质公寓，尤其是LOFT产品打击最大，其次是工改工公寓。

由此，我们至今还能在市场上看到这类型的热销楼盘，为了避开风头，只能在营销中心偷设暗室，购房者须暂时交出手机才能进入“样板间”，才能一睹到办公、产业属性的公寓产品改造后的空间使用真容。

叁

诚然，“三价合一”落地后对于新房市场无形中短期形成了一波“利好”，许多楼盘到访量明显提升。但是，小白楼友初次置业就去涉足商务公寓或办公产品，楼校长还是不那么建议的。

一是深圳类住宅产品的供应量很多，不利于后期转手。

二是购房成本、风险都大于普通住宅。

①叫停切割为小面积公寓出售，无疑减少了小面积公寓的供应，对于购房者而言，购买这类产品的成本明显是增加的。

②厂房改公寓项目，一直以来都必须由公司名义购买，后期若通过变更企业法人的方式转手，较为便捷，但若通过企业对企业物业转让的形式出售，则将面临巨额税费。

③ 已购买办公、产研用房、商铺改的公寓项目，尚未交付使用的购房者，或将面临开发商无法按合约交付的风险。

三是商办类Loft公寓项目水太深，开发商及购房者都需格外注意风险。

①若已承诺购房者以公寓形式交付的，属于违规销售，并且可能因为项目无法验收存在违约风险；

②购房者购买此类产品时，面临着消防配套不过关的安全隐患，投资价值性价比较低。

So，楼市进入关键期，闭着眼睛瞎买都能赚钱的时代过去了。希望大家捂紧钱袋子，看准适合自己的房源，再下手。