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楼市红盘：深圳珈誉府加速去化驱动力
近日，位于宝安的鸿荣源珈誉府二区总共推售房源1067套，当天售出645套房（去化率60.4%），销售金额约30.59亿元。
深圳房地产信息平台数据显示，深圳新建住宅2月成交套数811套（环比下降56.64%，同比下降60.26%）；面积27.68万平方米（环比下降54.23%，同比下降61.16%）。
可以看到，珈誉府二区销售套数是深圳2月的7成以上。该项目的去化表现在深圳当下低迷的市场中是比较突出的。
据了解，本批房源备案均价约5.48万元/平方米。开盘折扣约93折，折后均价约5.1万元/平方米。二区主推面积76-120平方米，分布在1栋（一单元，三单元），预计369万起步。
据观点指数观察，这个价格相比周边竞品领航城低10%左右。除此之外，珈誉府的87平方米做4房的房型格局比其他产品有更高的空间利用率。对于刚需人群来说，价格和房间数是关心的重要指标。
深圳新房市场通过“以价换量”的项目不在少数。如龙华珺奕府折后80平方米3房最低369万元，折合单价仅4.6万元/平方米。还有位于龙华的鸿荣源尚云项目调低了备案价。
此前，深圳北板块其他项目开盘，中洲迎玺是其中热度最高的项目。该项目首次开盘推出642套住宅，获926批客户，另外，项目开盘首日去化417套，去化65%，销售29亿元。
从备案均价上看，中洲迎玺与周边的中海珑悦理、华润超核万象中心的定价差异不大，都在7.2万元/平方米左右。中洲迎玺在开盘当天推出开盘9折+七天准签98折+公司周年折扣99折的三重价格优惠，最终价格较备案价降低了约13%。
和中海珑悦理、华润超核万象中心6.5万元/平方米的最低单价相比，中洲迎玺最低单价降至5.83万元/平方米，价差达到7000元/平方米。
市场信息显示，有些刚开盘的新盘项目会开出不等的折扣，并赠送商业购物卡、电器或减免物业费等。一些开盘较久的项目为加速去化，甚至开出85折的优惠力度。
观点指数认为，鸿荣源珈誉府打折出售是普遍的市场行为，与其他房企的营销意识基本无异。今年开年前两个月成交低迷，也加强了企业加快去化的紧迫性。当然也可能是2月初的优化住房限购的政策助了一把力。
2月初，深圳住建委发布了关于优化住房限购政策的通知。深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。
据观点指数了解，本次政策之后，深圳落户就可以购房，已经没有社保或所得税缴纳年限要求；非深户社保或所得税缴纳年限也从5年缩短至3年，相当于回到了2020年7月15日之前的限购政策。
观点指数认为，本次限购放松是从需求端发力，对于改善或青年群体来说是利好信号。政策出台可能会使一些具有购房力的青年或是家庭进入住房市场购置房屋，提高交易活跃度。
根据鸿荣源奥特莱斯项目的规划，整个拆迁重建项目由11个细分地块组成。其中包含了鸿荣源珈誉府在内的3个住宅地块，2个公共住房地块，3个纯商办地块、2个教育地块、1个公共住房+商办地块。
珈誉府项目后续至少还有占地面积相近的2个住宅地块，以及2个占地面积稍小的公共住房地块，预计未来几年会持续新增供应。
因此，鸿荣源珈誉府需要加速去化，获得现金回款去支撑后续项目的开发。同区位同地段价格相差不大的情况下，购房者往往倾向于购买新房，后续项目入市可能会产生分流，影响珈誉府的去化。
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