深圳写字楼空置率高?那是因为你不了解实情

“前海写字楼空置率高达65.7%”、“平安金融中心一次性被退租10层楼”……今年以来，网络上不断流出一些关于深圳写字楼空置率高企的声音，甚至通过“空置率”唱衰深圳经济，引发不少关注和讨论。

真实情况到底怎样？如何客观、理性地看待写字楼空置现象？近日，深圳市住房建设局相关负责人向公众辟谣，深圳卫视&壹深圳客户端记者也向专业人士进行了求证。

最近有些媒体称，“深圳写字楼空置率超过20％”、其中“前海空置率高达60％”，对此，深圳市住房建设局相关负责人表示，这是严重不实的报道，有误导社会之嫌。

市住建局向媒体公布的官方数据显示，目前深圳写字楼的平均空置率为15％左右。目前，国际化大都市的写字楼空置率普遍在10%-20%之间。因此总体上看，深圳写字楼空置率目前仍处在正常合理区间。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心负责人王锋、深圳大学经济特区研究中心副主任袁易鸣，长期关注并研究深圳写字楼经济，来听听他们的权威分析。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心负责人 王锋

深圳大学经济特区研究中心副主任 袁易鸣

Q&A

今年以来，深圳写字楼空置问题引发多方关注，您怎么看？

王锋

第一，深圳建市仅40年历史，与其他大城市相比，仍处于大开发、大建设阶段，城市功能布局仍在不断完善，多个写字楼供应重点片区产业、人口仍在逐步聚集阶段。随着公共配套及商务办公配套设施逐步完善，预计这些片区的写字楼空置率将回落。

第二，深圳写字楼市场潜在需求大。2019年上半年，深圳地区生产总值达12133.92亿元，同比增长7.4%，分别高于全国和广东省1.1和0.9个百分点。特别是先进制造业和高技术制造业表现亮眼，分别增长10.3%和11.0%，显示了深圳较好的高质量发展势头和较强的增长韧性。随着我市营商环境持续改善和粤港澳大湾区建设等利好的逐步显现，写字楼潜在需求还将持续增长，当前部分空置情况将逐步消化。特别是前海，对于17万家注册企业来说，目前写字楼存量远不能满足企业未来入驻需求。

袁易鸣

解读写字楼空置率，必须综合多方原因全面看待。其中很关键的就是要看空置时间。如果仅是在某一个时间点上出现了空置，并不能说明什么问题。比如就前海而言，目前还处在起步期和成长期，其中部分写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商，相关配套还亟待进一步完善，因此一些项目存在暂时性空置是正常的情况。

空置原因也是评判的关键要素。大致可以分为：因结构转型升级需要出现的暂时空置，以及因为供需不对称导致的长期空置。这两种空置现象存在根本不同，需要区别对待。

总之而言，简单粗暴地通过“空置率”唱衰深圳经济，显然是经不起推敲的。

前海写字楼六成以上空置？真实数据来了…

据公开报道显示，目前在前海合作区内，完成工程竣工验收备案、具备入伙条件，已投入使用的办公物业项目仅10个，建筑面积合计约58.2万平方米。而这10个项目中，签约入驻率达到九成以上的有5个，占了一半。

其中，早期投入使用的海运中心、企业公馆、深港创新中心3个项目的入驻率达90%，前海梦工场的入驻率更是达到100%。2018年新入市的前海自贸大厦、信利康大厦签约率分别达到100%、80%。

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如何理性、科学应对写字楼空置现象？

袁易鸣

写字楼空置现象确实需要引起足够重视。除了官方辟谣外，更重要的还是应该加强对写字楼空置率的研究、诊断、监控。

如果说是因为结构性转型出现的暂时空置，政府部门应该通过进一步优化营商环境，如精简审批环节等手段，为产业尽快升级提供便利，降低他们在转换方面花费的成本。

如果是因为供需不对称所导致的空置，则需要在写字楼开发强度和比重方面更加谨慎，同时加强政策引导。

甲级写字楼？5A写字楼？这些概念指的是什么……

写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。

其中，所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准。相比之下，5A写字楼则是有一套类似于酒店星级评定的标准方法。具体是指智能化5A ，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。

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作为城市经济产业链技术链发展到高端阶段的必然选择，写字楼承载的优质产业空间将吸引头部企业、创新研发企业、专业服务企业入驻聚集，由此形成总部经济的产业圈。而与写字楼相对应的是工业园、产业园，主要为制造型企业提供生产空间。

写字楼空置现象客观存在，不容忽视，而深圳相关部门也已经在行动。

6月17日，深圳前海深港现代服务业合作区管理局就正式印发了《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》的通知。其中提出，在前海片区达到一定条件的租户，每年可获得高达500万元的办公用房租金补贴，并且可连续享受三年。

此外，据王锋介绍，市住建局目前正会同相关部门加快推动房地产领域供给侧结构性改革。其中，研讨的一大重点就是合理调整用地供应结构，对部分写字楼供应较为集中、空置率较高的区域，合理调整建设用地供应结构和建设时序，引导部分已出让未建的商业服务业用地调整变更为居住用地，按规定建设普通商品住房和可销售的人才住房。

随着粤港澳大湾区“虹吸效应”的不断释放，越来越多的总部企业、创新型企业以及研发中心、销售中心、结算中心等正在落户深圳，对写字楼的需求将会进一步增加，也将会不断增添深圳经济发展的新活力。