深圳限购升级后的第28天

想象下，如果你是能拿出5000万买房的土豪，这样市场行情下，将以怎样的盛气凌人的姿态在售楼处指点江山。

但是在7月31号前的深圳楼市，能揣着5000万买房的人，很可能只能在某个神奇楼盘的售楼处找个角落蹲一蹲。

这不是什么笑话，某种角度，这就上半年深圳楼市的浮世绘。

但7月31号开始，有点不一样了。

01

深圳，中国楼市的风向标。

中国楼市的起伏，这个后进的一线城市甚至有着比老大哥京沪更高敏感度。

其实从10年前开始，深圳几乎每年都是各个城市房价涨跌的引领者，然而近两年来看，深圳房价对于此前形式的延续显得略有力不从心。

今年的深圳楼市，不仅显得忙碌，而且有点纠结。

7月31日前的深圳楼市其实还是略显忙碌的，比如才有开篇那些能买5000万的房子的壕们只能找个角落蹲一蹲。

本质上，这是深圳楼市上半年新房限价，部分热点区域新房价格和二手房倒挂的结果。

而且深圳在个人限购口子封死后，公司名义的买房还是留下了口子或者漏洞。

比如那个让壕也蹲一蹲的楼盘，公司名义占到摇号人数的22%。

所以这样的情形发散后，也带来了一定的市场紧张情绪。

除此之外，还有两个相当有意思的数据：

17年深圳离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，离婚2年内买二手房的占离婚购房人数的85.8%。

17年深圳房子买来不满3年就卖的商品住房面积达到了217.6万平米，占全年二手房销售面积的46.2%。

或者，深圳似乎又想开启一波短炒领跑。

7月31日，深圳正式出手了。

调控再次重磅升级。

包括暂停企业在深圳购买商品住房、个人新购住房在3年内禁售，商住5年内禁售，离婚2年内买房贷款的首付比例不低于七成等。

本质上，就是深圳楼市调控的一次全面性的补丁。

增加购房成本，降低房产流通性给打击短期获利什么的一次性放了个大招。

自从31号至今第28天，我们看到深圳楼市，就两个字形容：纠结。

02

其实最早最直接的感受到，是比能购房者更切入一线市场的房产经纪们。

深圳的二手房经纪人，这段日子并不轻松。

总业绩的明显下滑，每周看房访客的组数逐步减少，完全影响了业主的心态，谈房价也显得底气不足。

成交开始慢慢成为花样百出的促销，高温下也能见到了久违的低姿态。

但是数据已经开始实诚了。

深圳房地产中介协会中介行业标准指数显示：全市房地产中介企业二手房铺均开单0.62套，环比下降45.7%；二手房开单方面，调控新政当日出现高峰，随后回落，共计开单1960套，环比下降45.7%。

二手房成交量比往年确实在降低，比如龙华区的二手房报价接连领跌，有住在这个区域的朋友，咨询了一下了解到房子挂价一口气降价近30万，最后也是默默低价成交了。

成交量永远是对市场状态最真实的反馈。

很难说之后是否会延续这样的尴尬，毕竟消化看时间突然被拉长到好几个月，、第4季度的深圳二手房价格和市场值得持续观察

03

购房者关注的还是深圳的房价在调控升级后，短期到长期的涨跌变化。

总体来说，全面限购下深圳已经出现盘整的迹象。

来看下升级调控前一个月，深圳一手房均价的数据显示是57666元/m²。

首先这次调控目的就是限制炒房客，从目前结果看确实不错，炒房客尤其几乎短炒几乎绝迹。

但之所以说深圳楼市这次很“纠结”，不仅体现在房价调控下，一手房和二手房市场显得有点怪异化，还包括普通小户型和大豪宅市场的两个不同走向。

在深圳，住宅总量还是多为不超过90平的小户型。

短期看成交下降，价格会盘整。但是随着时间推移，优质的，地段和好项目将会在震荡的盘整中出现差异。

但比起其他一线城市，目前深圳大户型总体还相对。

在深圳，和其他城市一样，更好的和更优质的生活，改善是早晚要提上日程的。去年一波刚改热潮，大户型被带火了一把，有些片区大户型的一些豪宅，出现了另类的逆势涨幅，甚至有些高达到30%。

豪宅基本有属于自己游戏圈，而改善型则是在盘整期最值得审视的存在。

至于公寓首当其冲的打击在所难免。加上有些公寓原本就存有一些弊端，这次新政给公寓以后健康地发展来了一次”大扫除“。

但对于像这样年轻人聚集的城市，未来还会继续吸纳年轻人。年轻人多了城市机会 就多。

一线城市确实有钱人不少，但有名额和条件置业购房的却并不多。

但总体来说，有效购房需求转化成无效需求或潜在需求，市场很容易形成观望的状态，缩量成交是必不可少。

04

深圳楼市的纠结在租房市场却开始反转。

福田区作为金融CBD，几个月前还能找到一些月租在3000以内的一室户，短短几个月过去，再找就……

即使是位置相对偏一些的宝安和龙岗，房租也在涨。我们了解到去年有一间三室的套间租金是每月7500元，今年春节过后就又涨了1000元。

有些人也默默算了笔账，房租上涨，租售比就变大，发现如果租房长得太快，用不了十几年就买房子，是买是租？

这一切背后都是深圳源源不断人口迁入和不断消失城中村以及资本市场下有待成熟的阶梯化租房市场的供求矛盾。

最终还是熬不过时光啊。

05

而且某种意义上，深圳土地供应和人口流入的矛盾短期内基本无解。

深圳商品房，会越来越。越来越多的深漂党，把眼光放到了环深市场。

环深城市，比如像惠州、中山和东莞等城市，对于不同需求的购房者来说，投资和置业价值及门槛各有差异。

目前环深楼市供应量大，属于供大于求，投资客占比较高。但未来的置业购房居住人群，相信也会有快速的提升。

还有一部分早期的刚需客户当时购置了环深，而在深圳本地没有物业。

如果是早几年买的环深项目，可能会建议“割肉”再买回深圳置业。但现在，关于环深房子的涨幅和转手也无需过分担心，尤其是离深越近，交通又便利的环深城市。

就以环深暂时未有严格意义上的限购的惠州为例，惠州房价上半年比较稳定的小幅上涨。一手房价格大概在价格从4年前的5000-6000涨至13000元（整体均价），翻了一番，二手房市场也算比较火热。

但这里需要提醒一下的是环深城市的二手房市场，因为卖房周期比较长，二手房首付基本要到4-5成，评估价和实际成交价有差距不说，税费也相对比较高。

当然作为环深城市，最大的价值当然是要看离深圳的距离。

越靠近深圳就越容易受到深圳的辐射和带动，更关键是看离深圳的核心区的远近。

举个例子，比如在惠州惠阳的一大部分购房刚需是来自深圳，前期主要来自龙岗和坪山这两个紧挨的区，而未来14号线开通后，还可以承接深圳中心福田区的外溢刚需。

所以这时候如果是作为置业的第一居所而考虑环深，问题并不是很大，但如果仅仅考虑投资，就目前而言，环深的二手房，还是要谨慎做好功课。

06

深圳长期人多低少矛盾在限购升级后出现了新的曙光。

8月22号，深圳市副市长王立新表示，深圳将有高铁和高速公路，直通深汕合作区，深汕特别合作区内所有居民也将转成深圳户籍。

这个从2011年就开始的合作区，由于管理不明确，几乎就是个荒地加炒房乐园。

直到去年，GDP归入深圳的统计范围，规划和开发的主导权移交深圳，人事权也划归深圳，直到户口也将要归属深圳。

或者说，这里基本就是深圳的飞地。

更最本质的说，深圳多了468平方公里可供开发的土地，而深圳自身面积不到2000平方公里。

从产业规划来说，这里也将是深圳制造业重点的转移对象。

某种意义上，深汕之于深圳类比雄安之于北京。

未来注定影响深圳城市格局。

但是相比久远的将来，泱泱深漂大军，到期上涨的房租才是最不可回避的现实。

至于置业，永远是一场考验时间的较量。