【海通地产】如何多维度选择优秀地产公司?

从营销、代理数据以及销售情况的角度来选优秀的房地产公司。

1、房企的销售数据

销售排名来看，强者恒强，大企业1-7月销售额已接近去年全年，但销售面积之间的差异体现出了房企的战略布局和土地布局的差异。如碧桂园销售额为4600亿元，但是销售面积为4900平方，均价低于一万元，销售的房产多为三四线城市。而绿地的权益版由于拥有大量摩天楼值得关注。

销售同比角度，2018年百强泛起销售额均相较2017年增长，其中1、5、6、7月增幅都为50%左右。

销售金额梯队角度，TOP10房企门槛已超千亿，1-7月百强房企销售金额均提升，门槛提高，强者恒强。

房企销售目标完成率角度，目标完成率均值为54.82%，后期房企或将加大投资和新开工力度，销售规模有望持续增长。

2、房企土地储备分析

房企新增货值、新增土地价值、新增土地建筑面积也呈现强者恒强的趋势。TOP3企业均为碧桂园、恒大、万科。

新增货值集中度的角度来看，TOP10新增货值集中度达54%，销售集中度则为43%，超出11%。土地储备将成为房企竞争的重要砝码。根据公开数据，中国恒大土地储备有7000多亿，碧桂园7200亿，万科因为不是单一的地产商，土地储备仅有4000亿左右，融创则为3500亿。

而房企新增的土地储备，碧桂园最多为2300亿，万科第二为1500亿，恒大仅有1110亿。而从面积来看，碧桂园拿了近8000万平方，恒大为7000多万，而万科只有2900万。而许多新兴企业拿地的情况则非常多。小中粮、大中粮的房产销售速度非常快，中南置地收购地产的速度也非常快。和销售数据一样，呈现了强者恒强的态势。

新增价值同比来看，房企虽然受限于资金短缺，拿地节奏放缓。但部分企业依然在积极拿地。旭辉、中南、中梁、正荣、绿地等企业拿地金额同比已翻番。而龙头企业，16、17年新增土地储备量相当大，但是17、18年一线城市新增土地储备增速显著放缓。

单项目体量角度，龙头企业的土地储备项目趋向于小型化。恒大单项目体量增加原因为三线城市的大体量文旅项目，而碧桂园单项目体量则呈现逐年下降的趋势。

城市布局和区域集中度角度，一二线城市为主的方向不变，但中西部城市快速升温，例如西安、成都、昆明、贵阳。就数据来看，三四线城市中长三角区域新增土地储备最多，珠三角因为土地供应少，故增速较慢。而东北的增速相当低，增速约为1.2%。城市群依然是热点。而城市群的核心城市依然是布局的重点。城市群中的区域集中度也呈现了越来越高的趋势。

土地储备形式角度，收并购层面上收购标的呈现多元化趋势。涵盖了电竞，旧改，城市更新等多领域。多元化收并购有利于企业获取优质土地资源，也为企业多元化发展提供了资源和平台。房企股权收购模式也增多，收并购成本也逐渐增加。拌嘴非热点二线城市不断升温，预计未来收购成本将持续上升。土地储备权益角度，龙头房企中碧桂园倾向于合作开发，而恒大则倾向于独资。

拿地成本和销售比角度，由于国家严控，一线城市每平米土地价格下降了4205元，下降了19%。而二线城市下降7.5%，下降500元每平。三四线城市降幅18%，下降了1018元每平。拿地成本下降之后，企业的投资也更为谨慎，房企拿地的溢价率也保持了低位。拿地成本下降后，留给小企业的生存空间更小，小企业也加快了拿地的速度。如今小企业拿地销售比领先于大型企业，小企业也需要更长的时间消化土地的库存。

3、房企资产分析

总资产角度，现阶段国家推行去杠杆，房企的杠杆率也在快速下降。恒大的中期报表数据很好，现金流充足，债务下降。恒万碧总资产也在保持高速增长，追求规模的方向并未改变。但是恒大的总资产为17618亿，净资产仅有2422亿，同期增速26%。而万科总资产11653亿，净资产为1867亿，增速12%。碧桂园总资产10497亿，净资产则为1166亿。前三的企业作为世界五百强，资产负债率依然较高。

营业收入层面，恒大、绿地、万科包揽营业收入前三，且房企间营收断层现象明显，前十位房企集中度高，已达50%，房企竞争态势加剧。营业收入结构上房企呈现多元化运营，规模泛起的预收账款处于上涨态势，未来营业收入有望维持高位。营业收入前十房企的房地产开发业务占营业收入的比例均值为90%，其中比例最低的绿地为52%，其业务也包含了建筑、能源、汽车、酒店、康老等行业。多元化经营使产业之间互为支撑，增强了协同效应。

利润层面，有11家企业的净利润增幅超过100%，归母净利润率及ROE中港股地产盈利整体向好，增速创新高。

融资、现金储备及负债率层面，由于房企债券将迎来集中兑付期，企业资金链将承受巨大压力，融资需求增大。其中受成本上升和监管收紧等因素影响，房企的境外发债，信托等渠道大量增长。2017年房企境外融资规模达388.6亿美元，较2016年增长176%。房企作为典型的资金密集型企业，高杠杆为常态。房企也普遍调整负债模式以优化资产结构。恒大拥有2877亿元的现金储备，为上市房企中现金储备最多的房企。房企也由以往高负债、高周转、高杠杆、低成本的模式转型为低负债、低杠杆、低成本、高周转的模式。碧桂园也连续两年保持净经营性现金流为正。负债率层面，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年来最高位。房企再今年银行流动性趋紧，房地产调控的大环境下，普遍缺钱，开始转向国外贷款。上市公司也开始卖股票以偿还债务。

4、房企品牌运营

品牌运营层面，部分销售排名较后的企业品牌运营能力位居前列，自媒体运营突出，加大了其宣传优势。部分房企品牌更名，去除了“地产”，“置业”等字眼，变更为集团。示意着企业定位的升级，业务多元化发展的趋势和拓展新兴业务的决心。

房企间也出现了派系之分，且房企风格鲜明，如粤系的招商，保利，万科，金地等，探索扩张欲望强；京系的万通、SOHO、金隅等，善于概念创造，侧重气势恢宏；闽系有阳光城、正荣、融信、旭辉等，高速扩张积极拿地，高杠杆率；杭系有绿城、滨江、德信等，精致为上；西南系有龙湖、金科、蓝光、东原等，服务细致，园林精致；港系新鸿基、和记黄埔、九龙仓等，内地扩张保守，负债控制严格。

5、房企物业管理

房企物业管理收入已逐步形成万亿级别市场，龙头梯队也由万科、绿城、碧桂园等龙头企业形成。营业能力和利润水平也存在广阔的提升空间。百强企业也顺应市场发展，坚持规模化扩张，各自巩固区域内优势地位，实现管理规模的再度增长。

6、房企战略转型

房地产行业已进入“后投资时代”，众多房地产企业从战略架构层面调整未来发展方向和产业布局战略，由房地产开发转型为城市服务配套供应商，开始精细化运营。人工智能、高科技、航空和空港、地产+电竞成为房企业务拓展方向，现代农业、新能源汽车、长租公寓等领域仍由新进入企业。其中特色小镇概念虽提出已久，但全国各地特色小镇建设再度兴起。而中央“房住不炒”政策和住房问题凸显的形势下，长租公寓市场增长规模扩大。如万科，截止至2017年12月，万科泊寓已完成25个一二线城市的长租公寓布局。而基于成本、模式的调整，众创空间逐步专业化、精细化，联合办公成为新兴模式。长租公寓与联合办公将成为下一个产业风口。

7、房企产品线

商业产品线中，房企现普遍推行标准化产品线，降低开发管理难度和成本费用，也有利于缩短项目开发周期，提高开发效率。其中港资企业为我国商业地产的发展起到了积极的推动作用。而住宅产品线中，则呈现以产品竞争为主导的品牌/模式竞争的态势。

------问答环节----

1.物业管理服务企业您怎么看他们的模式？

物管的公司，除了香港的物管公司，内地物管公司实际上是万科、金地、碧桂园、中海这些企业物管做的比较好，它的盈利一年都在三个亿以上。当然这里面有一家特殊的企业，就是彩生活，全中国最大物业管理公司也是彩生活。国际五大行的品牌的运营能力也很强，但是他们不能落地，大多是以顾问的形式在高端项目里面会出现。

我们现在走的路就是现在香港已经成型了，物业管理公司是一个社区的管理和管控中非常重要的一环，香港的好的物业管理对于物业有保值增值的作用。过往我们中国人把物业管理公司以往当成一种鸡肋，但现在这两年所有的开发商都觉醒了。这个存量市场体量非常大，物业管理是其中做闭环的里面最核心的一个环节，你把物管都丢了，就没法闭环了。假设你在打仗，陆军是要占领市场的，对吧？海陆空陆军最后是要抢滩登陆的。如果只有空军和海军一直在外面作战，没有陆军，是没有任何意义的。所以现在跟物管相关的就像物联网物管，物业互联网化，现在也是风口。所以我认为将来这些方面可能会更好一些。

2.深圳之前出台了较为严厉的打补丁调控政策，此外还提出未来170万套住房供应中着重保障房、租赁住房，您怎么看？

作为房地产公司来说，这个政策是有目的的控制。这个政策是为了在全国的这种风口浪尖的形式里面做到一个警示。此前，大家还是仅局限于在讨论企业能不能买房的问题。但是抢房出来以后，社会舆论压力很大，认为明天要买房，今天要离婚。但是没办法，这就是杠杆，这就是家里买房的杠杆，除了金融的杠杆以外，还有一个使用的是名额的杠杆和人民的杠杆。

深圳市政府就是要打击这些不合理现象。但是深圳的房子是非常非常有限的。到现在为止，去年只卖了26000套新房，二手楼去年也只卖了6万套。但是深圳有多少万人有需求，实际上深圳现在管辖的是3000万人口，有户籍的只有500万不到，但是深圳的有暂住证的人有2200万，实际上是深圳还有一千万的常规流动人口。这么多流动人口，我们从深圳的车牌的拍卖就可以看得出来，只是用了两年的时间，就赶上了上海。

这就导致了深圳其实大量有名额的人是有实力能买房的。政府知道你有名额也有能力去买房，但社会舆论太大，影响也不好，需要限制。最核心的一点是粤港澳大湾区的规划出来以后，深圳市的房价还有可能还会上涨。所以深圳市政府这次一出手就是抓住了七寸，政策是非常有针对性的，并且非常有长效机制，并且深圳市的这些政策会使深圳未来3到4个月买房人的观望情绪非常重。深圳今年四五月份出过一个政策叫二手楼的三合一政策，过往二手买卖的时候为了避税或什么的做高贷、阴阳合同，现在都不能做，这就导致了二手楼没有一手楼好卖，那一手楼这么好卖以后我也要把一手打压下来。 多重打压下，力争把房子的价格限制到一定程度。

目前市场还是普遍认为有钱还是赶快去买豪宅，因为豪宅限价，买到了就是赚到。深圳最近有哪些豪宅呢，你看机场的领航城，它的上一期卖到6万，政府最近限价55000。为什么不买？对吧？大空港的概念，5万多的楼，核心地段。香蜜湖的整个规划重新调整了下，香蜜湖打造的是国际金融街和国际的交流中心。所以整个香蜜湖的房现在基本上没有放盘的，当然他还有。深圳还有一个明年要卖的天健集团的天健公馆。天健公馆在景田。又有，又有地段，又是大户型还是限价。所以深圳实际上是走的是香港的老路，恒者恒强。我认为对于豪宅来说，有有地段，有景观资源的大户型，会越来越，会越来越值钱。

我认为这一轮的调控实际上是为了将来明后年出房产税来做准备。因为房产税现在目前有个初步的版本，一套是免的，家里人口80平方米以下的也是免的，其他都要征税的。并且将来的房产税大概率会一城一策。

所以现在我建议大家四五线城市房子要谨慎。除非是一线城市隔壁，最好还是买核心城市，像深圳这样的超级城市的核心地段的核心物业，它的价值还是有保障的。