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楼市风向变了?这个牛人告诉你,房价的终极博弈要看2019年!6月25日,一个消息在群里炸开锅了!很多人都在打听,网传棚改全国一刀切,暂停。究竟是真是假?
6月25日,著名财经大V曹山石称,各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。微博网友称,这意味着棚改债的全面叫停。
PSL和棚改货币化推高三四线楼市
很多人会疑惑,三四线城市相对来说经济并不发达,对外来人口的吸引力也有限,这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢?这其中有一个非常重要的因素,那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。
而自2005年提出棚改政策以来,我国的棚改工程越来越火热。2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改,让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年,棚改开工1260万套。2013~2014年新开工棚改820万套。而2015年6月,国务院提出棚改三年计划,计划在2015~2017年棚改新开工1800万套。
到了2017年则计划新开工600万套,且2017年5月,国务院再次提出棚改三年攻坚计划,计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底,又提出2018年计划新开工棚改580万套,比预计又多了80万套。
而棚改货币化安置在近几年得到了大力推广,2014年所占比例才只有9%,而到了2016年则进一步跃升至48.5%,2017年这一比例达到50%,按照计划,2018-2020年,货币化安置比例将达到60%。
可以说,正是因为PSL和棚改货币化推动了三四线城市的棚改,同时也推高了三四线城市的房价。
什么是PSL?
PSL全称抵押补充贷款。有两层含义,首先量的层面,是基础货币投放的新渠道;其次价的层面,通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率,引导中期利率。
PSL是棚改货币化资金的主要来源。地方政府棚改货币化资金来源主要有四种途径,
一是财政拨款,主要包括中央和地方,中央财政拨款计入中央补助城镇保障性安居工程专项资金,此类资金的数目占比很小,地方财政拨款纳入地方住房保障支出;
二是政策性银行贷款,即国开行和农发行的棚改专项贷款,央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源,占80%左右。
三是商业贷款,四是地方政府发债,例如棚改专项债。
2017年,PSL全年投放额为6350亿元,2017年12底期末余额为26876亿元,全年国家开发银行发放棚改贷款10842亿元,农发行发放棚改贷款超过4000亿元,可以看出PSL是棚改专项贷款的重要资金来源,对政策性银行发放棚改贷款具有引导作用。
通常来说,棚改分为两种,一种是货币安置,一种是房产置换,而货币安置的最主要资金来源就是棚改货币化。
什么是棚改货币化
简单来说,棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。
政府的钱从哪里来呢?那是地方政府拿土做抵押,向国开行贷款,拿到钱后再付给棚改居民,让居民自己去买房。
这也就以为这,大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金,进而大大刺激了当地的市场需求,大量库存房也卖出去了,三四线城市的去库存也完成了。
棚改会否被叫停?
笔者向接近国开行人士称,对方表示并未听说暂停这种事情。
另据媒体报道,国开行总行已将棚改的合同审批权回收,所有棚改项目必须由总行审批(此前分支行也可以)。进行中的棚改项目会继续执行,并未暂停所有棚改项目。
此外,今年较过去相比,棚改项目多以实物安置为主(以往棚改货币化安置为主)。
根据以上信息,业内人士表示棚改并没有叫停,只是未来规模和结构存在一定的调整空间,同时以实物安置为主,也可以抑制三四线城市的房价快速上涨。
有观点认为,虽然棚改不可能全面暂停,但高层收紧棚改的意图已经十分明确。
看这张图可以发现,不少地方2018年的棚改计划小于2017年,在资金被扼喉的情况下,地方政府已经被迫收手!
棚改货币化是这几年三四线城市房价上涨的最主要的动力,但在棚改资金被收紧的情况下,三四线城市房价大概率要回落,二线城市的房价估计也会趋稳。所以炒房的人,要收手了!
责任编辑: Daben
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