李宇嘉:住房租赁市场应加快“补短板”

近期，房屋租金水平明显上涨。根据国家统计局的数据，5月CPI同比上涨1.8%，其中居住类价格指数同比上涨2.2%，拉高居住类价格的主要是房屋租赁价格。5月份，全国房租指数同比上涨2.4%，1-5月份房租指数同比上涨2.5%，二者均比居住类价格指数高0.2个百分点。事实上，2016年本轮房地产市场回升以来，整体居住类价格指数中，租赁价格指数涨幅更高，租金价格指数月平均涨幅、累计涨幅分别比整体居住类价格涨幅高0.65个百分点和0.77个百分点。

热点城市租金上涨更明显。据房天下租房网的数据，2017年2月-2018年5月，全国17个城市房租价格快速上升，年均上涨8%-10%。随着又一年毕业季到来，房租将迎来上涨。房租上涨已引起监管层高度重视。5月20日住建部部署楼市调控的文件中，提出“稳房价”与“控租金”并重。

2016年以来，培育和发展租赁市场，构建“租购并举”的住房新制度，成为我国楼市的长效机制。与此同时，多渠道租赁供应受到政策眷顾，如新增供地配建或“自持”租赁，13个城市试点集体土地建设租赁住房，闲置低效商业办公用房改建为租赁住房，租赁领域银行授信、证券化、发债等金融创新投入力度很大，50多个城市或省份出台鼓励租赁发展的政策，热点城市规划的租赁占到新增供应30%左右等。

当前租赁“供给侧”提速，低成本供地、供房备受重视，缘何住房租金价格暴涨呢？笔者认为，这很大程度上在于，机构和资本套利，攫取低成本空间价值。壮大规模化、机构化租赁是发展住房租赁市场的重点。于是，过去市场自发供给的低成本租赁，成为各路资本争相角逐的领域。几乎不到2年时间，京沪深穗等热点城市都涌现出大量长租公寓。据笔者调研，长租公寓大致可分为两类，一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓；二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房，后者靠提高单位面积收益，就是涨租金。

据笔者调研，盘活存量房源的长租公寓，租金水平相比改造前上涨50%-200%不等。因此，当前需要反思长租公寓运营模式及对租赁市场的影响。特别是，租赁企业兴起、存量盘活主导，对整体租金有明显的拉动效应。无论是补上消防、卫生等安全“短板”，还是提高居住体验，不仅要投入真金白银，还要大量人力服务跟上，再考虑到税负及企业利润，租金上涨是必然的。

事实上，随着收入水平提高，居住消费升级，供给端涌现出配套好、体验性强的租赁房屋，这是需求倒逼供给跟上的结果。同时，租赁供给端升级也有助于满足对美好生活的诉求。但是，房价支付能力更多受投资需求、货币供给所决定，而租金支付能力则更多受到工资、收入水平的决定。

以深圳为例，2008-2017年，城市更新主导的深圳旧改，已将大量低成本的城中村住房拆除，取而代之的是高档商品房。“十三五”期间，深圳计划将100万套（间）城中村住房改造为长租公寓，这意味着，城中村住房的租金至少上涨50%。但是，深圳常住居民每年可支配收入增幅仅在8%-9%，未来租金/收入比将超过45%。近一半收入用来支付房租，这是深圳很多租客所无法承受的。深圳存在的问题，在一些热点城市也同样存在。

2017年下半年以来，各省市都发布了住房租房发展规划，谋划“十三五”及未来大规模的租赁住房筹建蓝图。由于租赁需求主要集中在十几个热点城市，这些城市供地弹性很小、供地成本高、配套难落地，租赁供给更多依赖存量盘活，这是近两年长租公寓蓬勃兴起的原因。但同时，存量盘活也导致租金快速上涨，支付能力下降。

笔者认为，从提高租住质量的角度，盘活存量没有问题，但基于租赁需求集中在中低收入群体、收入对租金敏感等现实，租赁供给的公共属性、政策属性更强。因此，除了发挥市场配置的作用外，更多应该是“补短板”。未来，除了增加公租房建设外，更重要的是应加大存量租赁住房（特别是城中村、老旧小区）配套补缺力度，如排除消防安全隐患，配置电梯、物业管理、社区警卫，教育医疗能同权同享。公共服务“补短板”，降低租住成本的效应明显，这应该是住房租赁供给侧改革的重点。