5月份深圳商业地产市场月报:成交情况连续3月回升,商业土地供应不足

深圳土地市场：5月无商业土地供应，仅成交1宗工业用地

◇ 5月份，深圳市土地市场共挂出8宗地块出让公告（其中，4宗为当月新挂地块，3宗是深汕合作区土地），顺利成交1宗工业土地，位于龙岗坑梓街道。

◇ 5月份，全市总共成交土地面积约26655.7平方米，环比4月的6131.49平方米增长77%；可规划建筑面积约106622平方米，环比增长35.67%。（统计不包含深汕合作区土地）

深圳商业地产市场：新增预售166套，一、二手商业总成交量微涨

◇ 5月份，深圳市有5个商业项目商铺获批预售，其中宝安区有4个项目，分别是君钰府 、唐商大厦、龙光玖龙台、满京华云著花园，获批套数分别为50套、103套、178套、62套；另外一个项目是龙岗区的远洋新天地水岸花园，商业获批11套；5月份共获批预售套数404套，面积44814.11平方米。

◇ 5月份，深圳市一手商业共成交969套，环比增长53.97%；成交面积共计54686.14平方米，环比增长38.97%。成交均价为57388.17元/㎡，环比上涨23.44%；全市一手商业成交总额为313833.73万元，环比下跌53.27%。

◇ 5月份，深圳市二手商业共成交634套，环比增长25.87%；成交面积约37138.86平方米，环比增长12.58%。

◇ 5月份，深圳市共成交商业1603套，环比4月份增长42.86%；成交面积91825平方米，环比增长28.3%。

◇ 5月份，深圳市商业月末可售套数约15709套，环比去化6.17%；月末可售面积1281440.19平方米，环比去化6.13%。

一、市场资讯

1.1

全国动态

◇ 5月2日，大悦城就与中粮地产重组方案举行电话会议。对于未来两家企业在项目拓展上的合作，大悦城财务总监许汉平解释，中粮地产拥有强大的开发团队，若引入将对综合体开发有好处。而且，中粮在深圳有一定规模的旧改项目，其中涉及商业的部分可以借用大悦城商业团队的力量。

◇ 佛山市南海区近日出台《利用农村集体建设用地建设租赁住房管理试行办法》明确，农村集体建设用地用于租赁住房建设不改变土地所有权性质。项目需符合多项条件，包括用地符合土地利用总体规划、权属清晰、未被查封抵押、宗地面积达15亩以上、符合环保要求、容积率指标大于1.5等。

《办法》规定，集体租赁住房项目须由市、区、各镇街公有成分占比不低于51%的公有资产公司按照《房地产开发企业资质管理规定》成立的房地产开发企业进行开发建设。

◇ 5月20日，家乐福中国宣布，全球首家智慧生活门店Le Marche在上海天山西路正式开业，门店引入无人超市概念，顾客可自行扫码付款，毋须在收银台排队等待。家乐福大中华区总裁唐嘉年公开表示，第二家及第三家分店将落户深圳，而家乐福中国其他大卖场也将按照这一新模式陆续投入改造。

◇ 5月30日，万达、腾讯、高朋宣布，三方将成立一家合资网络科技公司，打造全球领先的线上线下融合新消费模式。合资公司的股权结构为：万达商管集团占股51%、腾讯占股42.48%、高朋占股份6.52%。新公司董事长由万达商管集团总裁齐界担任，CEO由腾讯推荐、高朋CEO高峡担任。据悉，新成立的网络科技公司将注入万达网科公司原飞凡等部分业务；腾讯将投入线上流量等优质资源；高朋融入电子发票等业务。

1.2

深圳动态

◇ 5月5日，深圳地铁4号线4301标清湖站-清湖北站区间高架段最后一跨箱梁完成浇筑，宣告清清区间顺利贯通，实现了项目建设的又一突破。4号线北延段即4号线三期工程，是由清湖站牵出，沿观澜大8公里，是联系龙华、观澜片区，贯穿福田中心区、深圳北副中心的重要轨道交通干线。

◇ 5月8日，深圳联交所发布公告显示，深圳岗厦实业股份有限公司的楼园片区城市更新改造项目正式公开招商。公告显示，岗厦楼园片区更新项目就合作开发主体进行招商，深圳联交所组织竞争性谈判确定备选成交方，项目委托方根据谈判结果确定合作开发方。据悉，岗厦楼园片区位于福田中心区，福华路北侧、深南大道南侧、彩田路东侧、皇岗路西侧区。项目更新范围用地面积约为12.4万平米，拆除用地范围土地面积约为12.4万平米。

◇ 5月9日，深圳市规划和国土资源委员会发布观澜樟坑径机场用地（运行区、油库区、运行保障区）选址方案、配套道路、规划设计条件及基本生态控制线占用方案进行公开展示。规划方案显示，观澜樟坑径机场（运行区，油库区）及配套道路拟选址于平龙路（规划）、清平高速、机荷高速、坂澜大道围合的区域内。其中，运行区，油库区用地面积合计26.12万平方米，运行保障区用地面积3.08万平方米。

◇ 5月9日，由深创投集团和人才安居集团共同发起设立的深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划（以下简称“深创投人才安居专项计划”）获得深圳证券交易所审议通过，是国内首单公共租赁型人才公寓REITs（房地产信托投资基金）产品，200亿元储架额度创近年来交易所REITs产品规模新高。

◇ 最新动态：5月11日起，广深港高铁内地与香港段的试运行工作进入了新阶段，香港的高铁列车开始进入内地试运行。5月11日当天已经有多趟列车来往于香港的西九龙站与深圳的福田站。

◇ 5月11日，市场消息披露，深圳福田区城市更新局于近日，发布了关于上步片区第五单元骏嘉B210-0024地块城市更新单元的规划草案，并予以公示。资料显示，骏嘉B210-0024地块位于华强北街道，上步片区，东临振中二街、西临中航路、南临航苑路、北临振华路。项目旁边为华强北地铁站和华强酒店，处于华强北的核心商圈位置。该项目拆除重建用地面积7736.4平方米，其中开发建设用地面积6426.5平方米，其中，地上商业、办公及旅馆业3.9万平方米，商务公寓3.8万平方米（含人才公寓7590平方米），公共配套设施1500平方米，地下商业3450平方米。地下空间总量20300平方米，包括地下商业3450平方米的地下经营性建筑面积，以及通信汇聚机房200平方米等地下非经营性建筑面积。

◇ 5月20日消息，区前期办（轨道办）积极给予回应，轨道交通4号线北延段正在紧张施工，计划2020年建设完工。另外，根据《深圳市轨道交通线网规划（2016-2035）》（征求意见稿），深圳市共规划轨道交通线路32条，总规模约1142km。其中，龙华境内新增轨道交通线路5条（18、21、22、25、27号线）总长度约61.6km。

◇ 5月21日消息，据深圳城市更新官方消息，未来的罗湖湖贝旧改将建设成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，含14万平方米产业办公、20.5万平方米商务公寓、105.7万平方米商业+办公+酒店项目。其中，华润湖贝塔设计高度为800米，最高可使用的楼板位于740米处，如果按计划设计完成，其将可成为世界上最高的观景平台。除公共观景平台外，该140层大楼还计划包括甲级写字楼、五星级酒店、豪华住宅和精品零售店。项目整体将包括一个大型城市公园和近30座额外建筑，其中大多将为住宅和商业项目。

◇ 近日，深圳市政府正式印发《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，针对棚改的政策适用范围、安置补偿标准、实施模式、房屋征收、用地出让等核心问题作出明确规定。意见提及，棚户区改造对象以老旧住宅区项目为主，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。

1.3

开发商动态

◇ 5月1日消息，4月30日，华润置地有限公司发布公告称，以总计20.56亿元，从华润集团手中收购南京夫子庙商业项目和深圳湾体育中心相关资产记负债，并终止合作哈尔滨项目。公告披露，于4月30日（交易时段后），华润深圳湾与华润置地（深圳）订立《经营权授权终止协议》，终止授权委托书下的经营权许可并转让深圳湾体育中心的相关资产和负债予华润置地（深圳），交易总价为人民币3.22亿元。

◇ 5月5日，华润（集团）有限公司与广州市黄埔区政府、广州开发区管委会签订战略合作协议，计划在该区投资超千亿元。据了解，华润集团计划在区内建设华润集团粤港澳大湾区总部，用于统筹并指导未来在大湾区的所有投资项目。该总部包括华润集团旗下企业的自用型总部办公区，并建设双创孵化器、企业研发基地，引进一批高附加值产业项目。

◇ 5月10日中午，万科企业股份有限公司发布公告，董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官。目前，祝九胜兼任万科投资的徽商银行股份有限公司非执行董事和绿景（中国）地产投资有限公司独立非执行董事，以及深圳市康达尔（集团）股份有限公司董事。

◇ 5月11日，西安市投资环境推介暨项目签约仪式举行，宝能西安港战略合作项目确定落户国际港务区，该项目拟建设宝能丝路中心、宝能科技园项目、宝能冷链供应链基地项目，总投资100亿元。

◇ 5月11日，大悦城地产有限公司发布公告称，公司将与中粮地产(集团)股份有限公司合作开发深圳宝安一项目，体量达50.25万平米。据悉，该项目估计占地面积约6.7万平米，计容建筑面积约50.25万平米，专为一个大型综合用途发展项目而设，包括住宅、商业、办公室、商品房及公共设施空间。公告称，两公司将各自依靠技术、市场、资本、管理及品牌推广方面的优势，通过密切合作及双方支持住宅及商业业务所产生的协同效应达到双赢局面。

◇ 5月13日，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司发布公告称，公司股票将自2018年5月14日起继续停牌不超过1个月。据悉，深深房股票自2016年9月14日开市起便已停牌，因控股股东深圳市投资控股有限公司筹划与中国恒大的资产重组。

◇ 5月24日，中国科学院行政管理局和华润置地发表联合声明，华润置地意向参与中科院行政管理局下属的中科建设开发总公司混改，并进一步与中国科学院行政管理局开展全面战略合作。工商信息显示，科建设开发总公司是经国家住建部和国家工商总局批准注册成立的国家一级企业，由中科院行政管理局100%持股，注册资本1.1亿元，长期从事部队营房建造、国防建设和国家重点项目建设。

◇ 5月24日，深圳市宝能投资集团有限公司董事长姚振华在南京投资考察一行中表示，将在现代物流、科技园区开发、文旅康养等领域加大与江苏合作。姚振华于当天表示：江苏制造业发达，科教资源丰富，投资发展环境好，宝能集团非常看好江苏未来的发展。其称，公司未来将在已有汽车项目的基础上，在投资、现代物流、科技园区开发、文旅康养、综合物业开发等领域加大与江苏各地的投资合作，积极参与江苏高质量发展。

◇ 深圳市城市建设开发（集团）有限公司发布消息称，城建大厦项目开工奠基仪式于5月28日在罗湖区城建大厦项目现场正式举行，项目总投资近40亿元。城建大厦项目主体建筑预计于2021年底竣工，2022年9月投入使用，高达328米，建成后将成为城建集团的总部基地，并成为罗湖区的地标性建筑。据悉，城建大厦项目是罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区率先启动的更新项目，也是城建集团启动的首个城市更新项目。

二、土地市场

5月份，深圳市共八宗土地公开挂牌竞买，成交4宗土地，其中1宗为龙岗工业用地，另外3宗位于深汕合作区。深圳市范围，全市总共成交土地面积约26655.7平方米，环比4月的6131.49平方米增长77%；可规划建筑面积约106622平方米，环比增长35.67%。（统计不包含深汕合作区土地）

从土地用途来看，本月成交的这1块土地为工业用地。

从楼面均价来看，5月份成交的该土地楼面价约为1763.23元/㎡。

5月深圳市土地公开挂牌交易一览表

三、商业地产市场

3.1

新增预售

5月份，深圳市有5个商业项目商铺获批预售，其中宝安区获批最多共有4个项目，分别是君钰府 、唐商大厦、龙光玖龙台（一期2、3栋）、满京华云著花园（一期），获批套数分别为50套、103套、178套、62套，共396套；另外一个项目是龙岗区的远洋新天地水岸花园，商业获批11套；5月份深圳市共获批预售套数404套，面积44814.11平方米。

3.2

一手商业成交分析

5月份，深圳市一手商业市场成交量969套，环比增长53.97%；成交面积54686.14平方米，环比增长38.97%。可见，5月份深圳市一手商业市场出现较好市场趋势，成交一片大好。

5月深圳市一手商业成交分区统计表

从各区成交情况来看，宝安区和龙岗区成交套数增长明显，分别成交495套、354套（4月份成交分别为252套、90套），两个区成交量占整个深圳市成交总套数的87.61%，成交面积占总成交的88.28%。另外，福田区、南山区成交都有所增长，分别成交57套、62套；罗湖区4月未成交，5月份成交1套，盐田区依旧零成交。

5月各区一手商业的成交套数、成交面积如下图所示：

从成交均价来看，南山区成交价格最高，其次为福田区；全市成交均价57388.17元/平方米，环比上涨23.44%。其中，宝安区价格上涨明显，福田区微涨。

综上所述，5月份深圳一手商业地产市场一片利好，成交量、成交面积、成交均价都上涨明显，成交面积连续3个月增长明显，深圳一手商业迎来较好市场行情。

3.3

二手商业成交分析

5月份，深圳市二手商业共成交634套，环比增长25.87%，成交面积约37138.86平方米，环比增长12.58%。根据数据显示，二手商业市场已连续3个月呈现增长趋势。

深圳市成交套数近3个月增长数据

从各区成交情况来看，福田区二手商业成交量最多，共成交254套，环比上涨61.78%，约占全市的40.06%；共成交面积约11272.34平方米，约占全市总成交面积的30.35%；另外，龙岗区成交117套，成交面积6860.82平方米，分别占全市18.45%、18.47%。   

从成交的单铺平均面积来看，全市单铺平均面积约在58平方米左右，相较4月份面积缩小15.94。

5月深圳市二手商业成交区域分布图

5月深圳市二手商业成交区域分布图

3.4

一、二手商业成交比例分析

5月份，深圳市共成交1603套商业，环比上涨42.86%；成交面积共91825平方米，环比上涨28.3%，成交量和成交面积均有较大上涨，市场很好。

5月份，深圳市一手商业成交套数占比较大，其中一手商业969套，占全市商业总成交套数的60.45%；成交一手商业面积54686.14平方米，占全市商业总成交面积的59.55%。

5月深圳市一、二手商业成交比例图

成交的一手商业的单铺平均面积（约为56.43平方米）要小于二手商业的单铺平均面积（约为58.59平方米）。

5月深圳市一、二手商业各区成交比例图

3.5

存量分析

截至5月31日，深圳市商业月末可售套数15709套，相比4月库存量环比减少6.17%；月末可售面积1281440.19平方米，相比4月份库存量环比减少6.13%。

在区域分布上，存量主要分布在宝安区和龙岗区，其中，龙岗区存量面积最多，月末可售面积约558823.14平方米，约占全市存量的43.61%，其次为宝安区，其可售面积约为509943.54万㎡，约占全市存量的39.79%；盐田区的存量保持不变，约为7365.59平方米。

5月深圳市商业存量区域分布图

四、市场综述

5月份，整体商业成交市场趋势向好，成交量和成交面积均有所上涨，各个区成交情况都呈现较好势头，并连续3个月保持增长势头，商业地产市场明显回暖。预计，6月份成交情况还会成交比较好的局面。