除了深圳湾之外,今年投资深圳重点请留意这些区域!

世间万物都是可以放在时间和空间两个维度去衡量的。

是相对于空间尺度，很简单，就是相对周围区域便宜。

是相对于时间尺度，即相对未来时间尺度不对称的便宜。也就是当前时间点，潜力被低估的地方。

一、机会成本

之所以将与混为一谈，其实是对机会成本概念的误解，也就是缺乏为机会买单的意识。

好的投资机会，也就是能预估到明显收益的机会。这样的机会，必然是很多人追逐的，进而导致机会的入手成本的增加。

而无人问津的机会，入手成本必然相对更低，但是这种机会大概率没有前一种收益高。

少数大神可以看到别人看不到的机会，或者提前布局，让自己的机会成本比较低，但毕竟这样的人是少数。所以，大家都能看的出来的机会，它的成本一定是高企的。

就像今年的深圳湾，虽然依然能看到未来的光明前景，但是在去年整体暴涨之后，入手成本急剧增加，这就是你要为机会付出的成本。

理解了机会成本的概念，就明白你多花的钱就是买了更高的收益概率。贵有贵的道理，便宜有便宜的理由。你最关注的不应该只是价格，更关键的反而是价值。

二、价值被低估的原因

但是，现实中太多有价值的机会被低估了，被低估的主要原因是没有意识到一个片区的真实价值。

在建成区，表面破败的景象掩盖了其内在价值，人们的视觉惯性否定了这个片区的价值；在未建成区，未被缺乏想象力的大多数人发现和理解，认为其不如现有建成区有价值。

所谓没意识到的，无非以上两种情况，前一种情况容易被人忽视，后一种情况容易被人畏惧，畏惧成为鬼城和接盘侠。

另一种被低估的原因是缺乏对资讯的灵敏度。

很多利好讯息会提前从各种细节中体现出来，或者干脆就是有人可以提前知晓这种讯息，像变更、旧改立项或地铁规划等。但是绝大多数人无法提前发现这种利好讯息，导致机会就是这样像细沙从指尖一点点地流失了。

三、预期与落地

与关系图

由上图可以看到，市面上的机会有很多，但所有的机会都会最终纠缠于两点，一个是前景的预期大小，一个是落地性是否足够。

如果单论预期大的的情况，旧改能让人一夜暴富，新区建设能让一个片区麻雀变凤凰。前者像大冲村（城中村旧改）造就了大批富豪， 华富村（旧住宅棚改）也让房价一夜跳涨接近一倍；后者像浦东新区，让一片荒芜变成了华东最著名的金融城。

再来看落地性，旧改的时间周期太长，新区极容易成为无人烟的鬼城。前者像大冲村，从94年立项到17-18年才开始拿到房子，苦等了14年，甚至深圳还有更多旧改项目一直搁浅；后者像著名的鄂尔多斯，还有我们附近的大亚湾，盲目的城市化造成了一片片无人接盘的鬼城。这些都是落地性不够导致的失败案例，我们分析的目的就是要找到兼顾预期和落地性的标的物。

旧改有太多的不确定性，我们很难去预判，因此略过不谈。而预判新区是相对容易和有迹可循的，所以楼癫更愿意去研究这种可以抓的到摸得着的机会。

四、投资法

好的新区投资机会，就是在未来预期和现实不完善之间的一个折中点，即有未来前景，又能控制未来成为鬼城的风险。

这种地方会有什么特点呢？

比如，离市中心通勤时间上足够近，能足够地接受现有市中心产业和人流辐射，以确保风险。同时又具备大片的空白用地，供发展使用，政策支持也很到位，能让你看到未来的想象空间。

洼地手稿式操作图

市场是分化的，对于不同的标的物，也应该区别对待。

参照上面的操作图，右边只属于的部分，未来大概率还是洼地。比如市中心的老破旧和非核心片区的次新盘，刚需上车还可以，但投资的前景会比较堪忧。以布吉的刚需盘桂芳园62平米的两房为例，两年前的价格是240，到现在价格大约270。这种买了两年没怎么涨的例子，在龙岗刚需盘中并不鲜见。

对于和的重合区，由于还比较前期，价格没有起来，不过也承担了比较大的风险，适合对自身比较有信心有实力走长线的投资客来提前布局。

而对于左边价格已经起来，但是比较明确的，可以追高，但是也承担了泡沫炒作的风险。毕竟是鱼尾巴，一定要考量自身的实力。

更多的时候，我们看到的多是处在比较前期和明确预期之间的机会，只要锻炼自己的眼光，冷静审视，就能大概率把握这种机会。按照深圳的体量和土地的困境，关外核心大概率会吸纳关内外溢的人群和产业，最终发展成类似于东京的多中心多节点布局形式。所以，关外的核心是兼顾投资前景和落地性强的最佳选项之一。

五、深圳的

在深圳，在哪里？有什么样的特征呢？

1. 距离市中心通勤半左右（与市中心足够的区域联动，受市中心充分辐射）

2. 区域有空白建设面积3 平方公里以上（太小不足以形成规模，参照后海总部基地5平方公里）

3. 并且要兼具政策支持（规划的核心区域或者深圳18个重点建设片区）

所以,想想深圳到关内半内，空白用地，目前大片工地的地方，在哪里？

按未来五年来算，无非光明、大运、北站、前海、宝中、沙井这几个选择。

投资机会也是有阶梯的，在满足的条件下，同时满足相对周边5公里范围内同档次楼盘价格低20%-30%的话，那么就是传说中的兼具+的第一投资机会了。

深圳经过15-17年的涨幅以后，想找到一个纯粹的低于片区均价的洼地是不存在的，只能找同档次定位的区域来对比价格，如果能比同档次楼盘价格低20%-30%，就属于。

那么第一投资机会也就只有前海（高品质楼盘对标后海）和大运（对标城市主中心）。

而没有价格优势的就是第二投资机会，也就是北站（价格媲美福田） 宝中（价格已经媲美南山） 和沙井（刚需盘对标西乡）。

光明由于开发周期超过5年，甚至8-10年，暂不评估。

六、底层逻辑比结果更重要

很多人以为就是，其实很多时候并不值得投资，但太多人常常因为价格便宜而蒙蔽了双眼，导致选筹的时候做了很多误判。

古人言授人以鱼不如授人以渔，很多人关注的只是结果，而不去思考底层逻辑，相反这种思考的过程，才是最有价值的。

不过最有价值的思维，反而是经常被忽视的，也像极了。懒得思考，永远都不懂，想通了，就真的很简单了。