海南限购上升到“顶格配置”!粤港澳大湾区哪些限购城市能投资?

4月22日晚九点，海南出台史上最严限购条例：非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年。而交订金、补交首付、补缴个税或社保、假结婚、司法竞拍……种种曲线购房的门道，也在24日，被海南住建厅出台的全域限购补充实施细则堵死。海南全域限购后，大批销售中介离开海南，前往云南西双版纳及腾冲、广西北海等地淘金，抑或就此转行返回老家。

2017年，90个地级市以上的城市，和35个县市出台了新的调控政策，多为限购、限售、限贷、限价组合拳。今年刚开头，限购政策再进一步加码。截止到3月底，已有上海、南京、长沙、武汉、杭州、西安、成都等多地相续推出“买房摇号”政策。深圳也在4月公布了三价合一，打击阴阳合同。

对此，搜狐焦点网有网友提问，目前到底是哪些城市限购比较严格呢？是不是越是限购严格的城市，越值得买房？而一旦要买房，对于限购政策应该如何去考虑？这些都成为搜狐焦点网网友特别关心的话题。对此，搜狐焦点网邀请美联物业全国研究中心总监何倩茹作客深圳交通广播FM106.2《快乐家居》，为购房者答疑解惑。

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粤港澳规划5月份或出台

部分城市或将出台限购限贷政策？

被问及海南出台如此严格政策的背后，何倩茹解读到，海南出台政策的背景是主席在博鳌论坛提出海南即将构建自由贸易港经济圈，而这样一个大的利好，就有很多资金已经准备涌入海南。近几年的政策背景是不希望房地产市场出现很大的波动，自由贸易港规划出台之前已经把楼市限制了，我们可以参考一下雄安新区，当时雄安新区可以说是封杀了房地产市场，海南还没有这么严重，只是把口子关小，五年社保、五年限售、七成首付，这些都防止了很多资金涌入海南岛。

在全国范围内，目前海南岛算是顶格配置了，在最高点，北上广深四个一线城市也是五年社保，但首套房依然是三成首付。其他城市的社保年限大部分集中在2-3年之间，也会有少数城市是5年社保（如珠海）。而目前大部分二线城市和热点城市都是2-3年社保。

而在这个政策的背景之下，大批销售中介已决心离开海南，对于大家关心的是海南的这种限购措施会否在其他城市蔓延的问题，她则认为，一个比较大的规划出现，所在城市或城市圈都会掀起比较严格的限购措施，海南岛、雄安新区都如此。深圳所在的粤港澳大湾区，据说5月份就会有规划出台，她判断判断部分城市也会出台限购限贷政策，防止大量的资金流入楼市。

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粤港澳大湾区限购城市盘点

还有哪些？

粤港澳大湾区越来越清晰，湾区规划也将正式出炉，随着规划出台，有部分城市的限购政策会否更严格，何倩茹分析道，湾区的一线城市深圳、珠海、广州限购比较严格，佛山部分热点区域限购。而广佛是一体化的，很多广州市民会去佛山购房，所以佛山部分热门区域会限购。中山、江门也有限购，但要求不像深圳这么高，一、两年的社保就可以买了。

当被问及相比北上深广，深圳排第三，很多人还是觉得广州仍是洼地。何倩茹则表示，广州的城市范围比较广，郊区房价相对便宜一点，一、两万有成交，但核心区域如天河区、荔湾区的房价5-7万也是很普遍的水平，所以广州的房价在当地人看来根本不低，只是相比较而言比北京、上海、深圳低一点。

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租赁住房市场2018将会大规模发展

万村改造后租金能否被接受？

谈及租赁市场方面，何倩茹认为租赁住房在2018年肯定是要大规模发展的，但对商品房买卖来讲只是补充作用，我们认为要买房的人始终还是会选择买房。

其中，对于深圳万科的万村计划，她认为这个项目是政府改造城中村的试点，通过万科进驻城中村，先把样板做出来，让村民看到以后改造后的样子，看过后我们认为会有一些村民愿意把自己房子拿出来。

但另外一个不是特别好的状况，则是经过万科的改造，租金成本会上涨，而当所有城中村都变成公寓式租房，深圳的工作者是否能接受以及他们的支付能力范围也是需要考虑的问题，而政府的补贴不可能是长期的，只能是短期。就像水围改造之后，租金就起码翻了1.5倍。

而改造后或许会分为人才房，人才房但有几种，有面向高端人才的，也有面向企业的，但最终还是要面向一般的社会工作者。何倩茹如是说。

快问快答

1、惠州、深汕合作区、湛江，哪个投资潜力更大？

这三个地方的位置比较分散，先讲比较近的惠州和深汕合作区，我建议有自住需求的人可以考虑，但是如果你想找接盘客的话，我估计比较困难。湛江那边如果你能做短租公寓或家庭旅馆，还是很值得投资的，很多去海南旅游的人都会先在湛江停留一会儿，湛江目前已经有很多家庭旅馆出现了。

2、越是限购严格的城市，说明未来增值空间越大？

值得投资的城市肯定要具备一些条件，比如这个城市的发展潜力要足够多，有承接力，这个城市能不能不断吸引人去居住，一个城市如果都是旧人，购买力不会非常旺盛，只有不断有新人流入，才会有不断增长的购买力，也就是人口红利。中国的人口出生率一直在下降，这一点也是需要大家留意的。大城市有一个好处，就是具备吸引人口流入的因素，大家才愿意去这些城市投资。

3、房地产税什么时候落地？

房地产税正在一步一步构建，根据政府部门给出的时间表，我们预计起码2020年以后才有机会出台，我认为房地产税对普通购房者来讲不会有影响，因为保障基本需求肯定是必须的，不可能一套房也要征房地产税。

另外，我觉得大部分居民、市民根本不需要恐惧房地产税的出台。反而是手里握着房子比较多的，应该考虑下分配房产的问题。

4、“三价合一”对市场影响大吗？风头已经过去？

我认为“三价合一”对市场的影响比较小，相对比较温和。而据同事反映，感觉没有风浪就过去了。

我们把“三价合一”看成规范市场的政策，全国都会实行，只是有些城市快一点，有些城市慢一点，我们相对比较快，但北京在2015年已经实施了，北京2015年遇到了比较好的市场，所以这个政策很快就被消化了。

经过4、5月，深圳目前还在消化期。有网站做过调查，40%左右的网友认为“三价合一”对他们没有影响。所以我们判断“三价合一”政策三个月内可以消化掉，目前是第二个月，已经消化50%了，估计小于三个月就可以把这个政策消化完毕。

5、再过两个月又有新一波政策、规范出台？

暂时没有看到这种迹象，深圳的房地产运行还是比较稳健的，一手房价处于持续下降通道，二手房暂时没有见到价格大幅上涨的苗头。目前比较大的政策出台点就是大湾区规划出来后会不会有相应的配套措施，这一点值得关注。

6、投资限购的城市要注意什么？

投资的基本点，一是有没有发展空间，经济决定楼市发展动力，二是有没有人接盘，投资是为了专区议价空间，如果没有人接盘，账面涨得再高也只是数字游戏。

7、怎么看待住房摇号？是个噱头吗？

除了海南外，最近我们看到有五花八门的政策出台，包括住房摇号，但有的人认为住房摇号会不会是一个噱头。

对于住房摇号，何倩茹则认为，现在看来住房摇号还是挺公正的，因为有公证机构在现场监督摇号机制。对于企业来讲，摇号也有一个好处，我们都知道企业有很多关系户，处理不好会得罪人，如果公开摇号，大家都是在公平的环境竞争，所以企业也愿意这样做。在我看来，摇号选房对于房地产正常的发展并不会带来不利，反而更加公平公正，对于深圳或其他没有执行的城市来讲都是好事。