税费高出住宅13%!加持,南山二手商务公寓仍有价无市?

4月，南山区2018年“小一初一”招生政策新鲜出炉，南山区申请发生了新变化。

其中，2018年南山“小一初一”招生政策中明确指出，家庭名下的商务公寓为唯一住房的，可按特殊房产进行申请。

今年起，南山成为继罗湖、福田之后第三个商务公寓可申请入学的区域，打破了公寓以往在教育配套上的限制。

之前由于不能申请，刚需在买房时会自动避开公寓，如今南山放开商务公寓申请条件，那么是否买房时可以考虑商务公寓了呢？也有投资人士认为，这样一来南山的公寓更有投资价值了？商务公寓值得买吗？又应该如何买？

为此，搜狐焦点网邀请Q房网·南山后海区董事副总经张文举作客106.2《快乐家居》，为购房者答疑解惑。

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商务公寓带是利好

业主提高报价却“有价无市”

众所周知，此前商品房和公寓除了信贷差别，的差别也非常大，前者可申请，而后者不能。虽说此次南山招生政策中允许公寓申请，但同时也提到，用以申请的商务公寓必须是家庭“唯一房产”，而且，以商务公寓申请房产的入学积分按特殊房产计。即便如此，很多评论认为，这个策略依然将利好商务公寓市场。

对此，张文举解读道，今年南山区新建学校8所，新增13000多个，供需基本平衡，所以政府放宽了入学申请条件，商务公寓为唯一住房的，可以按照特殊类房产申请。

同时，他提到了特殊类房产和普通商品房、租赁住房的积分差别。商务公寓按照特殊类，积分是20分，普通住宅是40分，但租赁住房1年期到2年期之间只有7分。

三种积分对比，在紧张的情况下，商务公寓与普通住宅的差距较大，申请比较困难，在不紧张的情况下，商务公寓申请比租赁有很大优势。

据张文举介绍，在南山同一个学校的地段，住房和商务公寓价格一般相差15%左右，他认为，持有商务公寓的业主和家长申请多了一个渠道，确实是一大利好。

既然是利好，许多业主也调高报价，那么，目前商务公寓市场成交行情如何？张文举介绍，虽说部分持有商务公寓的业主心态变好，适当调高了报价，但是，目前商务公寓更多呈现的是一个有价无市的状态，交易情况并没有大的变化。

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西丽商务公寓报价应声上涨

“深圳硅谷”获两大名校背书

除了南山传统片区如深圳湾、后海外，招生新政策一出，西丽片区一些二手商务公寓的报价也应声上涨。对此，张文举认为，西丽片区商务公寓的上涨跟去年政府的规划有关。

首先西丽有很多利好，深圳的硅谷就在西丽留仙洞片区。在教育方面，2017年南山区成立了南科大实验教育集团和南山二外教育集团，西丽大学城片区有南科大实验小学和南科大实验二小、塘朗小学，中学有桃苑实验初中部、育才教育集团龙珠学校、外国语教育集团桃源中学。

今年两大集团的招生也倍受关注，大家都能感受到这两个学校的择校相对比较公平，人人都有希望入读区内名校。

二手商务公寓楼盘地理位置离这些学校都特别近，交通便利。商务公寓今年可以参与积分入学，导致很多业主对未来看好，上调报价也就变得合情合理了。

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商务公寓比普通住宅税费高13%！

这些楼盘值得关注

与普通住宅相比，商务公寓目前的税费和交易成本如何？据张文据介绍，商务公寓和普通住宅的交易税费区别较大，首先是四大块税费，分别是土地增值税、增值税及附加、个人所得税和契税——

普通住宅不收土地增值税，商务公寓按照核定要收5%土地增值税；

增值税及附加，普通住宅满2年免征，商务公寓是5.6%，没有免征条件；

个人所得税，普通住宅核定收1%，商务公寓收3%；

普通住宅的契税，首次置业是1%，商务公寓是3%。

对比下来，商务公寓比普通住宅的税费增加了13%，差别非常大。

那么，在利好下，南山商务公寓是否更有投资价值？张文举表示，就现在来说是一大利好，可以适当选择，但从长远或者自己的实际需求看，商务公寓跟普通住宅对比，它有几大优势和劣势。

购买商务公寓的优点：

一是不限购不限贷，对于没有房票的人来说是一大利好；

二是总价低，商务公寓一般户型面积都比较小，总价低，好入门；

三是带装修交房，商务公寓都是统一装修统一交房，省去了装修的时间和精力；

四是公寓一般地段比较好，生活配套齐全，交通便利，容易出租，回报率也不错；

最后，首次置业不占名额，假如你买了公寓，不影响购买住宅，即使贷款也不影响。

商务公寓的不足：

一是交易税费高；

二是挂盘出售时，商务公寓的交易时间比较长；

三是首付高，首付5成，利率高，还款压力大；

四是不通燃气管道。

张文举建议普通置业者在购房时，首先要考虑自己购买的真正目的和意图，到底是自住还是投资，是长期持有、收租，还是短期过渡，如果定位到位，再结合商务公寓对比普通住宅的优势和不足，做科学的抉择才是最好的。

他也提到了几个值得关注的南山商务公寓楼盘，如万科云城、塘朗城等，他表示，西丽片区的公寓都不错，因为有大规划，后期发展空间很大，有潜力，有配套。再如前海的卓越前海一号，是前海自贸区为数不多的公寓产品。还有南山最具代表的深圳湾一号，也值得关注。