世联行大象观：深圳首个长租公寓入市 房租1字头

“我去年2月份在这住（坂田新围仔村），600块一个月，11月涨到930块，现在6月份再续合同，说要1300块，没办法越来越难租，他们（长租公寓）进来做公寓以后，房租越来越贵，二房东也不肯签长约。”已经快八点，来自湖北的谢明刚从富士康下班，就近在村口一家麻辣档填肚子。一起晚餐的还有在“饿了么”送外卖的兄弟陈鹏，同样面临两个月后要搬家的难题。

“政府应该管管，如果租金可以签个十年八年都不变那多好。”陈鹏一个月工资3000-4000不等，“还希望每个月能存点钱，以后娶媳妇，不能都给了房租。”陈鹏们还不知道，他们盼星星盼月亮等来的长租，第一个项目已经在北京落地，90平10年租金180万，需要一次性付清全部租金，最长可租十年。

令人恐慌的是，如果其他城市也学习北京这样，十年租金上百万，租房堪比买房贵，国家这场企图打破楼市现有格局的租购大戏，恐怕会闹成一个笑话。

就算没北京这个事，近两年随着长租公寓的加码入市，直接导致结果是，企业为争夺物业，不惜高价抢房，房租相应水涨船高。年轻人是离有尊严的居住环境越来越近。但是有部分人越离我们越来越远。

这些情怀与高品质，对于来自富士康，一个月平均4000多的谢明而言这些都过了，他说：“对我们来说，便宜才是最关键的，我们也想住得好一点，但是没钱，再涨下去，也只能去东莞惠州看看有没有工打。”

长租公寓品牌达1200多家 世联行红璞要当搅局者

近两年，在国家“房住不炒”及“租售同权”等利好政策的刺激下，长租公寓成为房地产行业的蓝海，虽然租赁市场仍处于探索阶段，但各路资本早已嗅到商机，展开一场不见刀光但撕杀惨烈的地盘争夺战。 

据58安居房产研究院发布《2018年一季度住房租赁市场报告》称，截至2018年3月，全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾200万间。

同行中的佼佼者，万科泊寓已开业3万间，签约量10万间； 龙湖冠寓已开业1.5万间，2018年将再开5万间。魔方公寓已开业3.5万间，今年计划再开5-8万间。按目前的比分看，仍难分出胜负，毕境全新的房地产长效机制才刚刚开始建立。

在深圳，坂田就是这些长租公寓的主战场。

深圳坂田因富士康、华为、神舟电脑等大型企业扎堆而闻名。距离市区近，高中端人群齐聚，是各路长租公寓必争之地。已开业的有万科泊寓、魔方、自如、乐乎、窝酷、噼啪、具客、优家等多家青年公寓。

据悉，坂田战场迎来新的竞争者，世联行长租公寓品牌红璞在深圳的第一家集中式公寓即将面市，位于坂田万科四季花城附近，距离五和地铁站约1公里。房间与所有长租公寓装修类似，漂亮的颜色搭配、齐全的家电、温馨的布局。一整栋农民房，130间房，10层楼，2个电梯，2个楼梯。

选择在这个时间点面世，气氛十分的微妙。毕竟北京天价公寓，90平10年租金180万，这事正让长租公寓行业走在舆论尖峰上。

又来一个推高租黑手，受到笔者质疑时，红璞公寓运营负责人舒兰兰女士回应，“说明你还不太了解我们。我们的口号是“每个人，都可以住得好一点”。讲情怀太虚，如果所有的年轻人都住不起，这个城市讲情怀给谁听？我们希望让更多人可以往得起，往得更好一点点。坂田这个公寓平均租金是1字头，主要是得益于我们拿房成本及装修改造成本都低一些。”

在同一条永香路上，坂田国际中心魔方公寓，一样大小的房间租金在2600-3300元/间。而世联行的1字头，两者的房间格局装修和家电都差距不大下，这样的租金听起来挺诱人。

“房子为了住，不是为了炒，住的人愿意付多少钱房子才值多少钱，这是基本的逻辑。”陈劲松认为，房子的定价正在由边际定价变成收益还原法，房地产从增量不断加杠杆取得最大收益到回归租金收益决定房地产价值，这是中国房地产的大变革，将会对所有市场参与者产生深刻的影响。

世联行在2017年年报中披露，红璞2017年签约量已突破10万间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%，公司公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。

对于客户群体与生意逻辑，陈劲松想得明白。关于红璞想要做到多大的规模，世联红璞公寓总经理甘伟表示没有上限，“既然做了，当然是想往最好的冲，我觉得我们机会很大。”

甘伟介绍，目前二线城市的租金水平大概是一线城市的三分之一甚至四分之一，红璞公寓目前的平均租金仅1000余元。“即便是已经达到10万间的房量规模，红璞公寓瞄准的仍然是刚需——即刚步入社会0-5年这个最基层的群体。针对这个人群的特性，公寓运营方对于产品品质和成本溢出需要精准把控，这也是节流和确保入住率的关键——在满足大众品质居住的前提下，不要让租客为过度的硬件软装买单。” 

 长租公寓剩者为王：获取房源能力+运营能力=胜利

长租公寓短期投入与产出难以成正比，由于房价过快上涨，导致收房成本过高，再加上装修和运营成本，前期投入成本高昂，运营企业面临资金壁垒，在一线城市20平米的全装全配，装修成本在4-5万元/左右，1万间公寓，装修成本在4-5亿元。

盈利主要依靠房租差价和管理费，属于传统的重资产模式。通常做的比较好的四年能收回投资，营运能力差一点为五年甚至八年。在各家背景的企业中，开发商有资金实力，互联网有运营和IT能力，从传统代理出身的世联行有何独家秘诀？

“世联行在全国布局，在各一二线及省会城市深耕多年，我们在进入长租领域就天然的具备了获取物业的优势，而运营能力则是可以通过学习和试错能够提升的，红璞将2018年定义为运营管理提升年，就是在2017年奠定了一定的管理规模后，通过系统化、流程化、精细化的运营管理措施，来提升公寓运营管理效能，进一步的提高长租公寓的经济效益，也能持续将更加优质且实惠的产品推出市场。获取物业的能力，需要你扎根在各个城市，对这座城市和各地物业有足够的了解，能够一条龙并且专业的解决业主的需求，这对于做顾问的我们而言，有先天的优势。”红璞运营负责人舒女士回应到。 

开发商做长租公寓逻辑，一是为了适应游戏规划，二是为了搭建运营能力，三是寄希望于退出机制。前期盈利对于开发商而言并不重要，重点在于物业的获取与平台的搭建，这取决于在房地产下半场，开发商的话语权与排位。

魔方经验了9年，吃过的亏连起来可以绕地球一圈。世联行则认为运营经验，是可以快速积累打造，但对于物业的把握，是世联行25年积累下来先天触觉。

“我们就是帮开发商卖房的人，帮开发商做前期的定位和策划，这个城市的每一片土地，每一栋物业，以及他们未来如何能够实现资产价值最大化，我们是顾问，必须要清楚，摸清土地脉络，了解物业现状，是我们每天都在干的事，我们知道什么样的型态最适合它。”前世联行高层张女士选择创业加入长租公寓，也得益于世联行培养的敏锐顾问基因。

“以广州金沙洲项目为例，业主希望物业资产价值递增，做好业态的布局同时，实现商业与公寓部分运营，服务更加一体化。我们把红璞公寓与做商业运营的世联里、做联合办公的世联空间一起考虑提供整体解决方案，通过整合资源、叠加业务的模式，提升坪效，给业主带来了高于市场的租金溢价。很多业主，对于物业的方向和把控能力是欠缺，所以希望顾问能够解决问题，而我们不光能够提供解决方案，世联的产业布局还能将方案落地实施，为业主提供一条龙服务。” 广州金沙洲相关负责人自信的说道。

广州金沙项目最终的结果是，商业整体开业率由46%提升至86%，改造后租金比市场租金溢价20%，通过设计优化增加使用面积215㎡，使得项目品牌形象提升，节省装修成本，租金收入增加，同样的项目还有永泰里、茶园里……。

面对行业普遍陷入的拿房难，拿房成本高企的困境，红璞某位物业拓展负责似乎并不担心。“有很多业主找我们顾问解决问题。如果顾问方案得当，我们通常可以以极低成本获得物业，无论是商业、办公还是长租公寓，我们都有比较专业化的运营方案。我们也借助专业的解决方案能够得到更好的商务条件，甚至有一个项目拿到五年，一个项目拿到十年的免租期，这在传统的包租模式下是无法想象的。” 

世联行如今业务包含17个业态，从传统的顾问、代理、到金融房联宝（**）、世联空间（办公）、世居（海外地产）等。能够协助业主综合性解决物业的运营和产业升级难题。

长租公寓是世联行在房产地下半场，在全新的游戏规划下，做房地产服务商不可或缺的重要一环。介入全链条运营逻辑其实简单。一是，保证顾问的策略可以被执行，二是，保证招商如实完成，三是形成运营闭环，实现效率与资产最大化。

租赁政策核心是增加租赁市场的房屋供应，解决购买房屋压力比较大的人的城市居住问题，促使房地产市场回归平稳。回归初心即是让大家有房住。

在房价高企的大中城市，租售比远超国际红线，投资租赁市场是难以盈利的。如果要盈利一是提高租金，二是降低房屋成本。第一种显然违背中央政策的初衷。但第二种降低房屋成本又有几个人能做到？ 

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫曾指出，尽管随着房价的上涨，房屋租金也会相应调整，但住房租金存在“天花板”，个人或家庭的月租金一般不超过月收入的一半。未来的长租公寓市场，当运营与IT都不是阻碍时，获取房源的能力，决定了企业的规模与盈利。

对于像来自富士康的谢明也好，外卖员陈鹏也好，他们服务于城市，与城市共生，但如果城市高租金容不下他，我们是该怪资本过于势利，还是政策太扭曲？ 

批评与嘲讽，总是容易的，改变它就显得异常的珍贵。长租公寓，的确让城中村更受关注，越来越多的楼栋更漂亮，更文艺，点缀着小清新的情怀，让“住得更好”的需求得到满足，与此同时，我们更希望，每个人，在住得起的情况下，可以住得好一点。