预判 | 2年后再断言:坚定看好深圳后市!未来宇宙中心是南山半岛!

导读

深圳四十年的楼市走势证明了市场一直都是供不应求的，未来更是供不应求。目前虽然深圳的刚需和投需被抑制住了，但具体到某一片区的时候，供求关系就会发生变化，房价上涨就变合理。限购下未来两年全面上涨的几率不存在，但却是一个相对比较确定的买入机会，找好标的很重要。

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今年是改革开放四十周年，深圳也已年近不惑。

我们知道，深圳总共约有180万套带红本的商品房。180万除以40年，每年约4.5万套增量。截止到2017年，深圳有1250万常住人口。减去深圳建市之前的原宝安县人口，每年新增常住人口30万。

什么意思呢？——供不应求，40年来都是供不应求。随着时间的推移，还会更加的供不应求。什么意思呢？——供不应求必涨。严重供不应求必大涨。现实已证明，深圳早已是中国楼价数一数二的城市了。

这是深圳楼市的基本面，任何关于楼市的分析，都必须立足于这个基础之上。抓住这个根，我们看问题，就会清晰。

现在我们来回顾一下。2014年930后，深圳作为当时四大一线城市中限购政策最松的城市（一年社保），楼市成交量迅速飞升。

随后的前海蛇口自贸区，2015年330营业税5改2。依稀记得几个标志性事件：

蛇口业主提价100万；前海时代日光；华润城日光；中海锦城日光；排队一天没买到房骂娘；喝茶费20万等等。

这个阶段，是成交量不断增大的过程，但房价却并没有明显上涨。真正暴涨，是330之后二手房业主的功劳，不断违约，不断加价，买房的不断退让，不断妥协。

由于需求猛增，供应又没跟上，很多吊着卖的业主，自认为不可能卖掉的价格，全部都被成交了。

大约到2015年9月的时候，概念核心片区（前海，蛇口，宝中，龙华（人气））基本翻倍。西乡，福田，罗湖，布吉陆续跟涨。

2015年9月以后，坪山，龙中，平湖，观澜，光明，松岗，沙井开始上涨。由于相对市区显得特别便宜限购又松，在2016年325的时候，这些地方就已经翻了一倍甚至更多。

全国来看，2015年是深圳一枝独秀。在2016年325强力限购之后偃旗息鼓。2016年，是临深，广州，北京，上海，杭州，南京，武汉，合肥的天下。接下来，是有点有知名度但尚未限购的二线城市的天下。

现在这些城市怎么样了？全部停下来了。

为什么？

第一是当地政府认为需求释放得差不多了，看这几年居民贷款率激增就知道了。第二是最重要的，中央认为再这么涨下去会出大问题，所以限购限售，行政打压。我为这个行政手段将是持续的，会持续10年以上。

去年后海涨了很多，我们来研究一下。

众所周知，后海是香蜜湖和华侨城之后的第三豪宅群。

后海的特点和优势是什么？第一，近海；第二，房子新；第三，花园成群；第四，还有小户型。

去年还加了个，是什么？是有钱人的刚性需求。去年科苑路后海段两边二十几栋写字楼开始使用，带来了有钱人和潜在需求。

虽然从整体来看，深圳的刚需和投需被抑制住了，达到供求相对平衡，但当表现为在某一片区的时候，供求关系就会发生变化。

科苑路两边的写字楼和人才公园为后海带来了大量的人流，这是客观因素。

但点燃上升通道火的却是。有人放言几年内将深圳湾学校打造成深圳第几。这句话最后到底能实现几成，先不说。但他刺激到了投资需求们，和二手业主们，还有很多有钱的刚需们。

对于投资需求，他们心里想到的是过往一系列的神话，眼里看到的是赚钱的机会，所以挑小户型买买买。

对于二手业主们，他们心里一直都不爽，为什么龙华都能卖7万8，我才卖9万8（16年底17年初价格）。所以要么先不卖了观望，要么直接涨涨涨。

对于有钱的刚需们，原来还可以这么漂亮？可以自己住哦，干脆买个大户型吧，全海景，太值了。毕竟百花实验那种破房子也要9万多，买买买。

这个片区本身小区就不多，总量加起来也就小几千套房子，在卖的又能有多少？通过一年时间的慢慢成交，高曝光量，继续炒作，再继续发酵。片区整体涨了30%以上，有些房子涨了50%。

后海好不好呢？废话。后海贵不贵呢？废话。是不是炒作的？废话。

那这样涨到底合不合理？慢慢就合理了。

上面啰嗦了一堆，三个代表怎么丝毫都没有考虑房价会不会下跌呢？的确都没有。

为什么呢？ 

因为三个代表都不是无产阶级，越有产的阶级，越明白教育的重要性，越懂得的综合价值，他们甘愿为此买单。  

整体来看，由于限购，目前需求依然还是不足的，而且也时刻面临被釜底抽薪的尴尬（限贷），所以全面上涨的几率（2年内）是不存在的。

只能由一个地方，慢慢传导至另一个地方，缓慢的成交，缓慢的放量，缓慢的上涨。所以这里面就存在一些相对比较确定的买入机会。

继续分享一些我对各片区房价未来走势的看法。

1、后海不是深圳的龙头。由于写字楼体量有限，住宅过于单一，最多只能引领南山。

2、深圳的宇宙中心是南山半岛。半岛西部有宝中和桂湾、前湾，南部有妈湾和蛇口，东部有后海和深圳湾，每一个名字都响当当，每一套房都贵的要死。

3、深圳的龙头依然是前海。尽管前海房价不是最高的，但前海的经济辐射力覆盖整个珠江东岸，房价辐射力覆盖整个深圳西部加龙华。只有前海涨了，才能带动全深圳。

4、预计前海紧凑型、次新房在2年左右会到11-13万，社区年份老点的户型大一点的9-10万。

5、宝中和前海是一家，涨幅不会有明显区别，但应该会略少，并且启动时间会晚1年左右，因为前海19年有2条新地铁开通。

6、其余碧海，西乡，新安，西丽，南头以及1、5、9、11号地铁沿线等等，等前海有一个相对明显（25%以上）涨幅之后，可以参照龙头，自己判断。

7、福田+罗湖永远是深圳的中心。但由于2区内独栋小区、一梯N户、20年以上的老房子太多，根本承接不了区内的新兴需求，所以需求会沿地铁线和快速路外溢，购买关外的紧凑型新社区。目前最被低估的是布吉次新房。它们会追上龙华和西乡的价格。

8、龙岗中心、光明中心、坪山中心随着城建的进步，会逐渐缩小和龙华中心的价格差距。

9、龙华作为第二宇宙中心，他的主要投资机会已经不在8万的红山和7万的上塘，而在区内其他新房上。

10、深圳每个地方都是好地方，但要关注其中的内在联系，主次关系，先后顺序。这是我最希望能分享给朋友们的，可惜知者寥寥。

11、不要追高。比如现在后海南15万的小面积，投资的话没必要再买了。

12、由于强力限购，深圳总体供求关系会长期保持平衡（意思是均价不会明显上涨）。所以单片区价格也不可能短期暴涨，一切都需要时间。

13、买房是大事，越大的事越需要决断力。未来长期来看（5年以上），只要不是作死放杠杆，买新一点的楼盘，回报率还是惊人的，一定超过目前的全国其他城市。

※

精彩问答

Q1：请问楼主，你所理解的房地产逻辑是什么？难道深圳就是一直涨？房地产的本质是什么？谢谢。

答：

1、供求关系。深圳建市40年，目前管辖人口2200万，常住人口1260万。商品房总量180万套，平均每年新增人口30-50万，商品房4.5万套。这造成了深圳房产的长期供不应求，供求决定价格，供不应求则涨。这是长期格局。

2、经济增长。深圳经济飞速发展，2017年GDP2.2万亿，且仍然保持每年8.5%左右的增长。强大的经济能力不断造就了新富翁与高收入人群，他们是房产支撑的中坚力量。

3、基础建设。深圳是计划单列市，国税不需要上缴省政府。市财政十分强大。深圳土地面积仅有1990平方公里，单位面积的基建投资密度全国第一。深圳地铁远期规划了32条线。基建投资密度高，意味者地价高。地价高，房价必然高。

4、人口结构。深圳人口年龄层绝大多数为青壮年，并且大多数没有住房，他们是强大的后背刚需群，另外据统计2017年深圳出生婴儿22万。这是长期支撑楼市的巨大后备军。

5、地价因素。深圳2014年以后所以拍卖的住宅用地均为。地价高企直接拉高房产成本，开发商不是慈善家，他们是为了谋利才拍出新，一定会做成更高的房价出售。

6、通货膨胀。目前m2已经从前几年的12%-14%降到8%-9%，但哪怕每年只有8%，以5年为期，也新增了33%。这又是一个很复杂的问题。总之知道钱在贬值的同时，地一定在升值就行了。

以上是房价长期上涨的根本原因。

我可以展开写十万字，不过没必要了。须知，外部因素如果不能触及这六大根本，最多只能短期影响需求，抑制房价。但长期来看，不可能改变上涨的基本趋势。

Q2：同意，但这些原因一直都在，为什么15年前没有暴涨？

答：因为2011年开始全国限购了，认房认贷，营业税2年改5年，当时基准利率也很高。虽然如此，深圳2013年还是涨了不少。

2015暴涨，是因为2014年930政策放松了限购，只要持续一年社保。之后2015年330将营业税从5年改成2年，很多短炒投机客杀了进来，加速了上涨。总之记住政策是影响房价短期涨跌的首要原因就行。

Q3：房价有可能一直这么高下去吗？房价高肯定会冲击深圳的实业，影响深圳的发展，深圳不比香港，很多过来打工的人是有退路回内地发展的，看国家政策内地省城有可能后续几十年迎来大发展，所以深圳房价高到一定程度会涨不动了吧？你觉得呢？

答：房价不是一直只像现在这么高而已，是一定还会继续涨，会更高。深圳每一套房子都会。你要认真、反复看一下六大根本原因。

深圳每年新房供应就只有4万5千套，由于长期看依然严重供不应求，实际深圳一年只需要成交三万套左右新房，就能保证房价绝不下跌。

但两千多万人的超级城市深圳，怎么可能只成交三万套新房呢？

你问到的产业，又是一个大问题。深圳从5年前就开始实行腾笼换鸟的经济战略，将低端产业逐渐移出，引进中高端产业。前海，留仙洞，后海，深圳湾就是引进的典型。

什么叫引进？除了资深几百家上市还在不断发展外，恒大，中国电子科技，中粮等等超大企业还在不断进入。

一句话，不要杞人忧天。你想的，市政府早就想了一万遍了。

二年以后。回家的时候跟亲友聊天，哇，你在深圳有房子啊？哇，5万一平米啊，哇，太了不起了吧，哇，你有没有女朋友啊，我有个侄女什么什么的。房价明显涨了，心里也乐开了花，人生充满了希望。

三年以后。遇到那些抱怨房价太高，天天喊跌的键盘侠，会苦口婆心的劝导他们，你们别傻啊，房价不会跌的。如果身边有亲近的朋友因为看空错过的，会继续劝他买入，还会涨的，深圳房价不会跌的。看着他固执的表情，叹一口气，然后转过身去，心里暗暗想到“你这种人就辈子就这样了”。