营改增对一般纳税人从价计征房产税的影响

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该公司2016年下半年应纳房产税＝（1 000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.1576（万元）

（三）转让方被核定征税时取得应税房产原值的确认

根据财税〔2016〕36号文件规定，货物销售方、无形资产及不动产的转让方申报的增值税计税依据明显偏低且无合理商业目的，税务机关有权核定其增值税计税依据。根据财税〔2016〕43号文件规定，税务机关核定的计税依据为不含税价。目前金税三期中设置的开票规则为：若被核定计税依据的业务应当征收增值税，则税务机关代开的增值税专用发票和普通发票都依据核定的计税依据金额开具，并在备注栏注明实际成交价格。如果该项业务免征增值税，则无论纳税人申报的计税依据是否偏低均按其申报的成交价格开具增值税普通发票。由于金税三期中开票规则的设置与《发票管理办法》第三条关于发票是“交易双方收付款项凭据”的定义不同，且应税与免税开票规则存在差异，这使得税务机关核定房屋销售方（转让方）增值税计税依据情形下，购入房屋方依据发票确定应税房产原值时极易出现错误。

基于以上情况，一般纳税人外购房屋，在税务机关核定销售方（转让方）增值税计税依据的情形下，应税房产的原值依据以下规则确定：

（1）资产的销售方（转让方）应当缴纳增值税，一般纳税人取得税务机关代开增值税专用发票的，应当根据专用发票备注栏注明的实际成交价格结合进项税额的抵扣情况确定应税房产原值。

进项税额可以抵扣的，应税房产原值＝专用发票备注栏注明的实际成交价格－可以抵扣的进项税额

进项税额不能抵扣的，应税房产原值＝专用发票备注栏注明的实际成交价格

（2）资产的销售方（转让方）应当缴纳增值税，纳税人取得税务机关代开的增值税普通发票的，应当根据普通发票备注栏注明的实际成交价格确定应税房产原值。

（3）资产的销售方（转让方）免征增值税，纳税人取得税务机关代开的增值税普通发票的，应当根据普通发票注明的金额确定应税房产原值。

例3：A公司向李某购买其自建的门面房一间，双方约定的含税销售额 80 万元。确定A公司不同情况下购入门面房的原值。

（1）税务机关认定李某转让价格明显偏低且没有合理商业目的，核定李某转让门面房的计税价格100 万元（不含税），增值税征收率5%，A公司取得税务机关代开的增值税专用发票。

李某应纳增值税=1000000×5%= 50000元

增值税专用发票注明不含税价款金额=1000000-50000=950000元

专用发票备注栏注明实际成交价格为（含税）80万元

进项税额可抵扣情况下门面房原值＝800000－50000＝750000元

进项税额不可抵扣情况下门面房原值＝800000元

（2）税务机关认定价格李某转让明显偏低且没有合理商业目的，核定李某转让门面房的计税价格100 万元（不含税），增值税征收率5%，A公司取得税务机关代开的增值税普通发票。

李某应纳增值税=1000000×5%=50000元

增值税普通发票注明的价款＝100万元

普通发票备注栏注明实际成交价格为（含税）80万元

门面房原值＝80万元

（3）二手房评估系统中李某转让门面房的评估价格为100 万元（不含税），假定李某转让门面房免征增值税，A公司取得税务机关代开的增值税普通发票。