深圳城市更新项目久拖不决 或将实施行政征收

近日，有金钻豪园业主表示在12月29日收到一份由深圳市罗湖区城市更新局与罗湖区街道办发的《罗湖区金钻豪园项目未签约业主意向调查表》的文件，表示“如未在规定期限内交表或者未在业主意见栏中进行勾选，视为选择行政征收方式”。

金钻豪园城市更新单元是《深圳市城市更新办法》在2009年12月1日开始施行之后，被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目之一，2017年11月中旬，南都记者走访了解到，该项目已开始拆除部分公共区域楼房。截至目前，仍有20余户未签约。

而罗湖区城市更新局表示，罗湖区城市更新局、翠竹街道办事处本次在金钻豪园发放的《未签约业主意向调查表》，与前期在木头龙进行的意向调查是一致的，其中涉及的“行政征收”选项，主要是告知未签约户为保障公共利益该项目将来可能选择的推进路径。

文件都说了啥？

南都记者了解到，目前收到这份文件的有未签约业主赵女士和钟女士两人。对此，赵女士表示，为什么其他人没有收到？

据了解，有12名未签约业主委托一律师事务所办理搬迁团签事宜，该律师事务所相关负责人表示，“元旦假前，我们12名业主也收到了开发商的口头通知，如果在1月1日前仍未签约，可能被行政征收。”

南都记者翻阅了这份未签约业主意向调查表，表格说明显示：“本表系受罗湖区政府部门委托开展的调查表”，其中还提到，“本表交回截止日期为2018年1月5日”，“如未在规定期限内交表或者未在业主意见栏中进行勾选，视为选择行政征收方式”。制件单位是深圳市罗湖区城市更新局与罗湖区街道办，并加盖有上述两单位公章。

金钻豪园城市更新单元位于深圳市罗湖区翠竹街道太宁路，项目拆迁用地范围总面积为32847平方米，开发建设用地面积为27920平方米。2017年11月中旬，该项目已开始拆除部分公共区域楼房。截至目前，仍有20余户未签约。

各方利益如何权衡？

目前，未签约业主普遍表示想选择市场主导的城市更新，但又担心项目烂尾回迁无期。因此，有部分业主提出保证金的说法。业主赵女士表示，自己要了保证金，是确保在没有回迁的情况下有保障。因为“房产证的建筑面积是94.8平方米，而实际使用面积约有120平方米，如果按开发商现有的1：1.2赔偿面积会减少。”赵女士认为，未来回迁房公摊面积多，使用面积自然减少。

此外，业主钟女士及前述团签律师事务所均提出了保证金的说法。“我们11月15日递交了团签文件，第一条件是保证回迁。”

“个个都要保证金，那过去签约的业主呢？”该项目一负责人无奈地告诉南都记者，目前项目已花费10余亿，一个月就是一千多万，况且，未来开发商可以销售的产品很少。

“整个项目可销售面积仅4万平方米左右，其中住宅3万多”，该负责人表示，“木头龙51万多平方米的建筑面积，安居房才5.4万平方米，而我们22.5万平方米就要建4.4万平方米的安居房，另外还有11万平方米左右的回迁”。同时，该负责人也不同意业主关于使用面积减少的说法，“规范要求住宅部分面积不低于总建筑面积的78%，这由政府部门把关。”

据此前南都报道，金钻豪园早于十年前就被开发商看中(小区内有楼宇被第三方公司鉴定为D级危楼)，由开发商进驻主导更新，并被纳入到深圳的城市更新单元。不过由于迟迟未能完成100%签约，旧改建设迟迟未能启动。这也导致了2015年之前进入的开发公司负债累累，资金链断裂。

部门回应:这是告知将来可能选择的推进路径

对于如何保障业主利益、征收部分是充当公共配套面积等问题，南都记者发函罗湖区城市更新局，其回复称，罗湖区城市更新局、翠竹街道办事处本次在金钻豪园发放的《未签约业主意向调查表》，与前期在木头龙进行的意向调查是一致的，其中涉及的“行政征收”选项，主要是告知未签约户为保障公共利益该项目将来可能选择的推进路径。

原来，早在2017年9月，罗湖区政府还率先在木头龙项目中引入深圳国际仲裁院下属的谈判促进中心，致使未签约户从20多户降至目前的个位数，对协调各方达成共识多赢起到了积极作用。而到2017年11月，在签约增量基本停止后，为进一步了解未签约业主的真实想法和意愿，区城市更新局和翠竹街道办事处向木头龙小区的未签约业主发放了《未签约业主意向调查表》，以便于推进有意愿的业主与开发单位尽早达成签约共识。

同时，相关职能部门一方面继续搭建谈判平台，督促开发单位与未签约户协商；另一方面，做好在法律依据明确、政策规定清晰、相关程序完备的条件下，形成土地整备(行政征收)方案的准备，作为解决“久拖不决”历史遗留问题以保障公共利益的有效举措。

而对于为何仅两名业主收到材料的问题，罗湖区城市更新局表示，《未签约当事人意向调查表》主要是委托社区工作站通过电话通知自取、上门送达的方式发放；对于可以直接向相关业主送达的，由街道工作人员送达调查表，并不针对个别特定人员。

另外，关于开发商销售面积占比低的问题，罗湖区城市更新局表示，城市更新项目的规划，首先必须确保原业主回迁房、保障房建设的需要，还要保障公建配套设施包括学校、社康、社区办公、道路、绿化等公共利益落地，而土地的面积和人口承载力是有限的，项目周边的、医疗、交通、给排水等公共资源也是有限的，必须统筹规划而不能超量进行商品住宅开发，否则供需失衡将会造成生活环境品质下降及带来相关社会问题。该项目商品房售价应遵循我市关于商品房销售价格备案的相关规定。

专家建议

行政征收

需要明确的法律程序

建纬(深圳)律师事务所主任贺倩明表示，此前的城市更新项目是市场主体自主协商的模式，尚无城市更新项目采用行政征收方式。若金钻豪园项目确实采用行政征收解决搬迁谈判未完成的被搬迁房屋，则可能成为深圳首例在城市更新项目中引入行政征收的项目。

合一城市更新运营管理有限公司董事总经理罗宇则表示，城市更新项目实施难的核心因素是拆迁难，拆迁难往往在于业主诉求与开发企业拟定的统一拆迁标准产生争议争端矛盾时，缺乏一个争端解决机制。

所以，对于行政征收可能遭遇的困难，贺倩明表示，主要在于未签约被搬迁人的抵触，和强制拆除过程中的矛盾疏导及其可能引发的社会矛盾。另外，若房屋本身权属存在争议，也可能导致确定征收补偿对象困难。罗宇则指出，之前政府有意通过出台城市更新条例，对于小部分业主的不合理诉求通过诉讼或仲裁机制进行协调解决，但由于存在争议始终无法出台。

罗宇认为，目前罗湖区的新政策可以说是一种尝试，但行政征收方式如何征收、如何做征收估值、征收后如何移交开发企业实施等未见具体细则，政府可以在适当时机采取合理合法方式介入解决拆迁争端但应在其后尽快退出移交开发企业组织实施开发。

对于业主而言，如何确保自身权益不受侵犯？贺倩明认为，行政征收有明确的法律程序要求，业主作为被征收人可以按照法律规定主张相关程序性权利，如通过公开途径反映意见、申请听证、提出异议、申请复议和诉讼等权利。

对于城市更新而言，是否为必然选项？贺倩明则强调，对于确实有改造必要性和紧迫性的城市更新项目，如涉及危房的项目，在无法通过协商谈判完成实施主体确认的情况下，进行行政征收是有必要性的，通过行政强制力保障了大多数业主的利益，避免因小部分业主的个人利益而影响多数业主及公共利益的实现。但行政征收不应成为常规手段，行政征收的法律基础在于公共利益的需要，并非所有的项目都具备公共利益的属性，如有的城市更新项目仅为市场主体营利需求，则不宜赋予行政强制力，应充分发挥市场的力量，由市场自行协商解决。

贺倩明表示，随着业主自治组织的不断完善，和业主对于共有权益和业主集体自治意识的不断加强，他建议，未来可以考虑对旧住宅改造给予业主委员会更大的自治权利，通过制度建设保障由业主通过多数决，加上司法裁决强制收购的方式解决少数业主的问题。