们的日子好过吗？上海“”被质疑变停车场

们的日子好过吗？

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，高价拿地块是建立在对房地产后市乐观预期基础上的，高收益的同时，也存在极大的开发风险。某种意义上说，“”也反映了开发商的一种“赌徒心态”。

《中国经济周刊》记者 刘照普 宋杰 ｜ 南京、上海报道

京奥港未来墅售楼处(《中国经济周刊》记者 刘照普 摄)

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第50期)

案例一：南京麒麟“”陷“停工”风波

是否“停工”，说法不一

据了解，京奥港未来墅地处南京城东的麒麟板块，项目分为A、B、C、D四个区开发，目前开盘销售的是A区的1号和5号楼，共有154套房源。

12月12日，该项目第一次被曝出停工，《中国经济周刊》记者前去采访时发现，在项目一期工地的施工现场，传达室玻璃窗上被贴上了“工程暂停、大门封闭”字样的白色封条。

据现场工作人员向记者介绍，开发商已经拖欠他们好几个月的工程款，还有部分工人的工资也未予支付，“大概有2000多万元”，他们只得停止施工，逼开发商支付款项，已经停工近20天，开发商必须付钱，他们才会开工。

在项目首次被曝出停工三四天后，有消息称，京奥港未来墅“这个停工的项目又复工了”。《中国经济周刊》记者再次赶往项目现场发现，一期工地现场仍旧空无一人，只在传达室有一位保安。

记者沿着传处围墙豁口处发现，里面有一辆挖掘机和一些打桩设备，并在旁边搭了几顶帐篷。工地上的人员说，他们属于二期项目的施工人员，正在加紧进行施工前的准备工作。京奥港未来墅售楼处的工作人员也向记者说，这些人确实是二期项目的施工人员，为了加快项目进度，启动了二期项目施工整理准备工作。

为什么一期项目的问题还没解决，就启动了二期项目？

记者多次联系京奥港集团及其设立的开发公司——南京华麟置业有限公司就京奥港未来墅停工情况进行求证核实，但一直未有回复。

12月16日，记者在南京365淘房网上看到一份落款为南京华麟置业有限公司的声明，其中称，近期，我司注意到社会舆论对于我司开发的南京京奥港·未来墅项目(注册名睿创新筑，以下简称“该项目”)工地停工信息的大量传播及网络转载，该报道内容失实，严重损害了我司及该项目的形象与声誉。在此，我司郑重声明如下：该项目停工是为了全面配合近期南京相关部门的有关要求；在政府规定的停工期限到期后，该项目已于今日起恢复正常施工；在今后施工建设过程中将一如既往地保质保量，按期完成该项目的建设，并将严格按照商品房买卖合同约定的时间如期交付，确保购房者的利益；此次不实报道事件对我司及该项目造成了严重的负面影响。对此我司表示强烈谴责，并保留追究法律责任的权利。

12月18日，《中国经济周刊》记者第三次来到京奥港未来墅项目工地，发现一期项目工地仍处于停工状态，现场没有一个人影。据一位长期在项目工地附近经商的人士透露，该项目今年“五一”的时候也停过一次工，因为拖欠工程款，施工方停工，拿到钱才干活，但经过协调，后来又复工了，“听说也没有拿到钱”。该人士说，“这一次停工，施工方非要到钱不可，否则就一直停下去，目前一期工程的工人已经走得差不多了，都到别的工地找活干了，不能闲着。”

项目是否如外界所言在亏本销售？

2016年4月，正值南京之时，经过61轮竞拍，京奥港集团通过旗下嘉诚鼎盛房地产开发有限公司以47.6亿元摘得G09地块，力压中南置地、栖霞建设、新城地产等房企，成为南京麒麟板块的，楼面价为22353元/平方米，溢价率达到163%。

今年9月15日，京奥港未来墅首次开盘推出154套房源，每平方米单价不到2.7万元，仅比楼面价高出4000元/平方米左右。楼盘置业顾问告诉记者，当时领销售许可证时，房管部门明确要求该楼盘不得超过2.7万元/平方米，即政府对此区域的限价是2.7万元左右，不准定高价，怕因此拉高区域房价。在售楼处现场的一房一价公示表上，记者看到所有房源标价均没有超过2.7万元/平方米，大都在2.5到2.6万元左右。

一位熟悉该板块楼市的人士介绍说，2016年4月京奥港集团拍下这块土地时，周边新房价格才1.6万?1.7万元/平方米，相隔不远的中海国际社区在2013年拿地时的楼面价仅为每平方米五六千元。

《中国经济周刊》记者查询南京国土局的地块出让记录发现，2013年2月19日，南京国土局举行该年度的土地市场第一拍，中海地产以零举牌的24.92亿元底价一举拿下麒麟科创园G03住宅地块，当时的楼面价算下来为5554元/平方米，仅为京奥港地块楼面价的四分之一。

记者了解到，2016年10月，有消息称，京奥港未来墅要卖到4万元/平方米，到2017年年初，该项目对外放出的价格是3.5万元/平方米，如今又降到2.7万元/平方米以下。不过与此同时，京奥港未来墅也由原来的带装修房改为毛坯房销售。

徐州上一房地产开发有限公司负责人许是焕对记者分析说，开发商所定最终房价是由土地费用、建安工程费、税收财务费用、管理开发费、公共配套设施费、所得税、销售费用、前期工程费、基础设施费和净利润等加在一起得出的，楼面地价是指该项目在销售时单位售价中所包含的土地成本。一般来说，土地成本占到开发成本的二分之一，因此，京奥港未来墅只有卖到44000元/平方米以上才能够有利润，现在不到2.7万元/平方米的售价亏本销售的可能性非常大。

对此分析和说法，京奥港未来墅官方对于记者的采访要求一直未予回复。