20年的莲花山庄炼成自管小区 物业每年结余100多万

深圳晚报见习记者 唐文隽 实习生 吴纪良 陈厚斌/文 记者 陈玉/图

在深圳，有许多小区开始成立业委会。这些业委会或重新与现物业公司签订协议，希望为业主分得更多利益；或直接换新的物业公司入驻；更甚者，如深圳的莲花山庄，他们解聘了原有物业公司，撸起袖子另起炉灶，自建物业公司，他们称之为“自管”。

然而，这个全新炉灶的搭建，没有前车之鉴。莲花山庄唯有摸着石头过河，看似容易，实则崎岖不已。莲花山庄业委会主任赖少文直言“遇到很多困难”。尽管如此，他们一步一步地探索，为后来者打下了基础。赖少文透露，全国各地近100个小区曾来莲花山庄参观学习。

11月24日，《深圳经济特区物业管理条例》（草案征求意见稿）（以下简称“意见稿”）正式面向社会公开征求意见和建议。

意见稿有诸多创新之点，其中最值得关注的就是拟立法推进业主大会或业主委员会法人化，与物业公司同等的市场主体地位。

莲花山庄的自管探索之路

坐落于深圳市龙岗区的莲花山庄有些特别。

拥有564户别墅，莲花山庄占地30多万平方米。从1994年建成以来，其物业管理费一直是每个月1.5元/平方米，23年来从未涨过一分钱。

据CREIS（中国房地产指数系统）中指数据显示，深圳市2016年12月物业服务均价为3.12元/平方米/月。占据如此大面积的莲花山庄物业管理费显然低于深圳平均价格。尽管莲花山庄的1.5元/平方米/月持续了23年之久，却是经历了几个不同的阶段。

2014年前，莲花山庄外聘深圳吉都物业管理有限公司管理小区。由于历史遗留原因，小区与周边其他城中村混杂相邻，无法实施封闭式管理，物业公司提供的安保、清洁等物业服务也备受诟病。

“那时候小区出现很多小偷，经常发生盗窃案。”谈及当年物业管理的乱象，赖少文坦言，这些成为激发业主与物业公司之间矛盾的原因之一。

为此，莲花山庄业主拒不缴费，物业公司无法收支平衡，缴费率降到了30%，每个月物业公司都亏损12万元左右。为降低成本，公司不得不缩减人员，降低物业服务质量，不断恶性循环。

2007年10月，第一届莲花山庄业委会成立。这个在小区管理一片凌乱中诞生的业委会肩负着重大责任。然而，这届业委会并未掀起太多波澜。业委会成立后内讧不断，难以开展工作。很快，第一届业委会就被宣布解散了。尔后的几年，业委会一直处于空白阶段。

直到2014年7月，第二届莲花山庄业委会才成立。

作为第二届业委会成员之一、第三届业委会主任的赖少文一开始并未设想到这一步。2009年入住的他，兴高采烈地将自己别墅装修好，但一踏出家门，就像来到另外一个世界。“在家像欧洲，出门像非洲。”他无奈地说。

他开始觉察到当时物业公司的各种不足，并与其他几个业主推动着第二届业委会的成立。2014年7月，第二届业委会成立。与上一届业委会不同，此届业委会带着一股冲劲，业委会刚成立没多久，就陆续召开了27场座谈会。与业主代表们一起探讨小区该如何管理，是否可以自管。

据《中华人民共和国物权法》第81条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

业委会自管的想法得到了许多业主的支持，赖少文与其他业委会成员开始做自管的筹备工作。“我们当时还去另外一个小区了解他们的自管成果，当时那个小区成立了一个管理处，但许多问题都无法解决，比如税收方面，我觉得我们可以建立一套完整的体系去解决这些问题。”

根据《深圳特区物业管理条例》第33条，业委会成员不得参与物业管理的经营性行为。于是，业委会设想成立一家物业公司，由业委会旗下的管理委员会（以下简称“管委会”）运营管理。如此下来，不仅能让小区维持1.5元/平方米/月的管理费，还能得到良好的物业服务。

在随即召开的业主大会投票中，97%的业主选择了小区自我管理。2014年，深圳市莲花山庄自管家园物业服务有限公司（以下简称“物业服务公司”）正式成立了。

自管物业每年结余100多万元

从2015年，上一家物业公司正式搬离小区算起，到如今，业委会已经服务于这个小区两年多了。其间，第二届业委会也换届成了第三届，赖少文也从业委会成员，变成了主任。

“自从小区实现自管以后，业委会为业主争取了更多权益，为了确保权益收回来，有时不得不发起诉讼。这几年，经过我手的诉讼，就大概有15个。”谈及这个，赖少文有些无奈，“我们在为业主争夺权益的同时，也动了许多人的蛋糕。”

自那以后，赖少文就在家门口装了4个摄像头，电脑屏幕前24不间断地显示门口的监控画面。除此之外，赖少文家里还放着对讲机，“这是为了让我有危险时，能第一时间通知保安。”

赖少文虽然不说，但他的一切举动都在暗示着，这是一场艰难的斗争。

事实上，这批自管先锋不仅要与外部做斗争，内部的探索与改革也不断消耗着他们的精力。

物业服务公司成立之初，由于公司股东名额有限，不能让全体业主持股。因此，业主大会表决选出了7个业主作为公司代持股东。他们与全体业主签订协议，代替全体业主持股，其中一个股东被任命为公司法人代表兼理事长。

这样的方法确实行之有效，物业服务公司很快有了盈利。然而，轮到第二届理事长时，却遇到了许多问题。由于第二届理事长与业委会之间存在矛盾，业委会决定罢免他。

这位理事长并不认可业委会的罢免权，拒绝交出公司的任何资料与公章，而由于缺乏法律依据，莲花山庄业委会也无法收回物业服务公司。

管委会成员邬国清就提出过公司与业委会之间的问题，“股东与业委会成员本质上都是义工形式的业主，是平等的。这就导致业委会有时下了命令，股东不愿意执行，业委会也没办法，因为没有处置机制。”

无奈之下，莲花山庄业委会唯有放弃物业服务公司，重新成立了自管家园物业管理有限公司（以下简称“物业管理公司”）。

吸取了第一次经验教训的业委会开始将法人与股东区分开来，新公司依旧由7个股东持股，但法人代表不持股。同时，为保证公司在物业管理上的专业性，公司还外聘了一个职业经理人。

赖少文介绍，莲花山庄物业管理公司规模不大，除去义务工作的7位股东，还有35个带薪工作人员。其中总经理1名、客服两名、强弱电工程师两名、财务两名、保安28名。公司每个月人工成本约为20万元，其中包括中心人员4万元，保安队16万元。

除了人工成本支出，莲花山庄每个月其他支出约7.5万元，包括绿化保洁4.5万元，季节性消杀、水电维修等支出2万元~3万元。一个月下来，莲花山庄总支出为27.5万元左右。

而收入则比支出多了许多。据赖少文介绍，莲花山庄每个月总收入达到37万元：其中管理费约16万元，固定车位费9万元，外来车临时收费10万元，其他广告和场地收入2万元。

“建立自管公司之后，小区缴费率上升到了98%，每个月有10万元左右的结余。这些结余都积攒着投入改造小区基础设施，例如完善门禁系统、修缮门口、道路拓宽等，年尾我们还会给业主发米发油等生活用品。”赖少文说。

业主委员会的监督让物业服务公司的财务像金鱼缸一样透明起来，清晰的财务状况提高了物业服务公司的运营效率，也极大提升了业主们日常生活体验。

莲花山庄业主邬国清对这些改善深有体会。他感觉，自从自管之后，小区环境干净了许多，绿化也建设得越来越好。

全国各地100多个小区前来取经

尽管磕磕碰碰，但莲花山庄的自管行为总算初见成效，也因此吸引了不少小区来此学习。

除了莲花山庄，深圳现今有5个小区正在实施自管，福田区的福盛大厦、龙岗的阳光花园、宝安区的宝安山庄、罗湖区的金洲花园，龙华区的福景花园甚至复制了莲花山庄的整套模式。

除了深圳本地，还有许多外地的小区组团来考察莲花山庄的管理模式。据赖少文介绍，这些小区有来自重庆、长沙、厦门的。一年下来，他接待了不少于100个小区的来访。

从聘请物业公司到小区自管，日益壮大的自管小区队伍背后，反映出的却是小区业主与物业公司日益增长冲突和矛盾。

据媒体报道，11月6日，罗湖区港逸豪庭小区业主因旧物业公司不肯交出停车场，围堵停车场。11月22日，南山区天鹅堡业委会贴出一张公告，里面控诉其物业管理公司，在未征得全体业主同意之时，擅自打破车库墙体，侵犯了业主权益。

业主与物业公司日益激化的矛盾促使着业主追求自管。然而，在自管风气不断扩大的同时，也暴露了法律在这一领域的空白。深圳市龙岗区布吉街道办物业管理中心主任欧志强表示，莲花山庄自管过程中遇到过许多问题与矛盾，作为政府职能部门，街道物管办在管理时，由于没有明确的法理依据，有时无法进行准确的判断，从而进行调解。

为让日益增长的物业管理问题有更好的法律指引，也为了让执法人员有法可依。11月24日，深圳市住房和建设局发布《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》，正式面向社会公开征求意见和建议。

意见稿共计10章157条，比起上一版，此版不仅明晰了共有物业的范围、管理方式并对产权登记日提出要求；建立备案制度，确保业主自治组织规范运作；更是规范前期物业管理行为；设置物业管理指导委员会，为业主自治组织提供指引等。

不难看出，此次新增的许多条例明确了业主大会和业委会的市场主体地位，赋予业主更多权利，让业委会能够从物业公司争取更多属于自己的权益。

有物业管理专家表示，意见稿让市场更加开放，让业主能够按照规定共同投票来表决，不仅体现了小区业主的话语权，更明确了物业管理企业的管家角色。

自管物业与传统物业公司的博弈

据深圳市物业管理行业协会统计，2015年深圳物业服务企业数量为1491家，到2016年，则下降到了1488家。

对于这种现象，深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐反而持乐观心态，他认为，自管对传统的物业管理企业并未形成冲击，也不是挑战，只是一个补充。

在刘双乐看来，物业管理是个非常专业的行业，企业需要有战略管理，人力资源管理、工程管理等，“如果几个业主能凑起来就可以做，那这个行业就没有价值，也没有存在的必要了。”

莲花山庄管理公司股东之一周良在接受深晚记者采访时表示，公司整体运行情况良好，但也存在一些问题，如人员素质参差不齐、缺乏相关行业和专业知识、执行力不高等。另外，公司许多人都是以义工形式参与事务，没有薪酬及权责，整体凝聚力有所欠缺，对公司的运行也产生了一定影响。

对此，深圳职业技术学院物业管理专业教授欧国良表示，未来自管需要引入一些专业人才，例如职业经理人。职业经理人与传统的物业管理专业人才并无不同，要学习的课程如房屋构造、计算机绘图等都是一样。唯一有别的，就是需要着重培养职业经理人的高度责任心与团队合作精神。

尽管刘双乐声称自管对物业管理行业冲击不大，但事实上，整个行业依旧在寻求突破。据刘双乐介绍，许多物业公司已经不仅仅是传统的物业公司，开始利用互联网思维去运营。有时，一间物业公司同时管理着几十个小区，他们能利用手中庞大的业主流量和小区周围的商铺达成合作关系，不仅让小区业主享受优惠待遇，还能赚取一定的广告费。

不管是物业管理企业还是业委会，他们都在为自己笃信的目标而奋斗。未来，自管是否能够在物业管理行业中走得更远，没人能说得准。但不可否认的是，业主在不断尝试自管的过程中，维权意识不断地增强，也正一步步瓦解过去物业管理企业一家独大的局面。

正如广东华南和谐社区发展中心主任周活宁所说，“业主居民自治是个天然的权利，我们追求主动权，不一定是排斥物业服务。我们希望小区物业专业化，自管的模式提供了一个更多的选择。”