个贷违规流入楼市现象依然存在 各地监管升级

近期，针对个人贷款资金违规流入房地产市场的监管升级，多个部门相继下发通知，要求银行以及房地产中介等机构严查个人非住房类贷款用于购房的情况。

但记者在调查采访中发现，以各种名目办理的个人贷款用于购房的现象依然存在。部分贷款中介机构表示，尽管银行的政策有收紧趋势，但通过一定方式操作获得银行贷款的业务目前还在继续开展。

《中国经营报》记者从多家贷款中介机构业务人员方面获悉，银行对个人消费贷款资金的用途确实有很多的限制，其中的禁令之一就是用于买房投资，贷款资质审查也比较严格。

不过，这些业务人员表示，他们依然有相应对策帮助客户办理贷款业务，银行也无法追查最终的资金去向，客户可以自由支配资金。

消费贷监管升级

9月初，北京银监局、中国人民银行营业管理部下发关于《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，明确要求辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，拉开了个人贷款监管升级序幕。

据记者了解，在北京之后，多个省市也相继加强了对个人消费贷款的监督和管理。包括江苏、深圳、广州、浙江、江西在内的多个省市纷纷出台政策，严查个人非按揭类贷款管理，严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房，严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。

以江西为例，该省银监局要求辖内各商业银行全面梳理、核查截至2017年9月20日，单笔贷款金额10万元及以上的个人消费贷款业务(个人住房按揭贷款、购车贷款除外)、单笔贷款金额50万元及以上的个人经营性贷款以及单笔贷款金额10万元及以上的信用卡透支交易的资金流向和实际用途，重点核查是否存在违规进入购房领域问题。

而在深圳，监管部门要求加强个人消费贷款管理，除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费类贷款(包括房通贷、抵质押额度贷款等)，贷款期限最长不超过5年，不得以未解除抵押的房产作抵押(二次抵押)发放个人贷款。并强调，不得发放无指定用途消费贷款，不得以化整为零方式规避受托支付和用途管控。

此外，记者从相关监管人士处了解到，陕西银监局在9月开展房地产金融业务专项排查，其中的一个重点内容之一即为审查住房贷款首付资金和偿债能力情况，检查是否存在以各类贷款、信用卡分期资金和互联网金融产品等债务性资金作为购房首付资金等。

接近监管层的人士告诉《中国经营报》记者，控制“首付贷”是大趋势，这也是落实房地产政策的一部分。

就在北京银监局等部门要求银行业金融机构自查个人贷款用途的同时，北京市住建委也发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》，要求经纪机构及从业人员就“首付贷”违法违规问题展开自查。据记者了解，北京之外，在深圳、江苏等地，监管部门也在加强个人贷款用途管理，严防消费贷、经营贷资金违规进入楼市。

多位银行业人士告诉《中国经营报》记者，此次人行下发的通知重点是检查以房地产作抵押的贷款(简称“房抵贷”)资金违规流入房地产市场的情况。

“现在主要就是查红本(指房地产证)抵押消费贷。这种一次性贷个上百万的，有什么好消费的，去向不是很明显嘛。”深圳一位银行业人士对记者表示，深圳有在查这类资金进入楼市的规模，但目前规模还不确定。

一家股份制银行北京分行的信贷员告诉记者，个人消费贷款一直是被明令禁止作为购房首付款的，过去不行，现在也不行。不过她也表示，这些纯信用消费贷给客户放款后，如果客户取现，银行确实无法追查贷款的实际用途。

“住房抵押消费贷我们银行好几年前就停了，一直没有开展房抵消费贷业务，因为房抵贷出来的钱都比较大，这也是央行检查的重点。之前查出来这种很多都是违规的，很多银行都停了，现在银行办理的大多是无抵押的纯信用贷款，首先会问你用来干嘛的，不是用来做购房首付的才会给你批。”她说。

德意志银行在一份报告中指出，预计流入楼市的消费贷高达4000亿元，约占今年新增的1.4万亿元消费贷款的三分之一。该行调查发现，在百度上搜索“二套房首付”的主要区域是一二线城市。

住房抵押消费贷依然活跃

不过，据记者了解，银行未对个人直接开展的房抵贷业务，经过各种贷款中介的层层包装后，目前依然在市场上活跃，成为购房首付款的一大来源。

北京一家从事房屋抵押贷款业务的投资担保公司的业务员告诉记者，个人无法在银行办理房抵贷业务，但通过他们公司，依然可以从银行获得贷款，并且这些贷款的用途银行无法查到。他表示，客户通过房抵贷作为购房首付款的现象很普遍，他们已经帮助客户做了多笔这样的业务。

这位贷款业务员介绍，以北京一套评估价为400万的房子为例，将房子作为抵押的消费贷最多能贷200万左右，正常情况下贷100万-150万是完全没问题的，钱也是从银行渠道来，贷款利率大概是年化6%，最长期限可以做25年。不过需要支付他们一笔服务费用，金额大概是贷款额度的1.5%-2%之间。

他表示，客户只需要提供一些相关的资料，比如和个人资质相关的银行流水、房屋产权证书、房屋抵押和贷款偿还等相关信息，剩下的事情都交给他们来处理。在客户提交所需的资料之后，他们会和客户签三方协议，帮客户从银行获得贷款，客户只需要缴纳相应的房屋评估费用(约几百元)、贷款服务费。贷款下放后，他们将资金套现，再把现金转给客户。

“我们和几十家银行有合作，这些实际上是银行的信贷员告诉我们怎么操作的，要不然我们也不会这么清楚操作的细节。”这位贷款业务员表示，如果要走住房抵押经营贷的渠道，他们还会把客户包装成公司的法人代表，以公司经营贷款的名义获得贷款，还会教客户怎么和银行说，包括放款后如何应对银行的回访。

“不管用哪个渠道，我们都有方法给您贷到款，并且放款后银行不会管你拿去干嘛，我们就收一次性的服务费而已。现在银行还收紧了额度，以前做1000万的贷款都没问题。”这位业务员对记者表示。

一家房屋抵押贷款咨询公司也对记者表示，他们公司给客户提供两种住房抵押贷款方案，一种是资金来自银行，利息大概为年化6%左右，资金通常会打到第三方合作商的账户，第三方会收取约0.6%的费用，公司则收贷款额度1.5%左右的服务费，资质审核到放款时间为1到2个月左右。另一种渠道是资金来自其他机构，预计10天左右就能放款，而且款项直接打到个人账户，但这种方式贷款利息相对较高，每月利息在0.6%不过，记者也了解到，近期监管部门要求银行严查个人贷款的用途后，部分银行停止了个人抵押消费贷款业务。

另一家投资担保公司的业务员告诉记者，近期严查之后，和公司合作的很多银行已经停止提供个人抵押消费贷，目前只有一家国有大行和一家大的股份制银行还提供个人消费贷业务，但国有大行的资质要求非常严，只能是国企的人员才符合资格。但住房抵押经营贷业务还在正常开展，最低贷款额度是在200万元以上。

此外，《中国经营报》记者调查了解到，在北京通州，一些楼盘开发商对客户购房的首付款提供不同程度的支持。其中一家开发商给客户提供购房首付款的分期付款优惠，只要客户在1年到1年半的期限内付完首付款即可。另一家则给客户提供空壳公司，帮助客户获得法人贷款资格，进而获得购房首付款来源。