一文读懂！这15个“限售却未限购”的城市调控背后的深意是啥？

2016年国庆前，本轮楼市调控打响，主打“限购”、“限贷”等进口端限制政策。1年后，调控重心开始转向出口端政策“限售”，冻结房产流动性。

一、“旅游图”

国庆黄金周即将到来，限售提前开启了新一波的“旅途”：从东部城市圈周边城市，开始往中西部省会城市走动。

9月22-27日，南宁、南昌、贵阳、重庆、长沙、石家庄、桂林等7城出台新的限售政策。从3月“横空出世”至今的半年时间内，已有46城加入限售阵营。

范围扩容，从东部城市圈向中西部蔓延

截至9月27日，共有46城出台了限售政策。在最新一波城市加入后，限售已呈现由外溢投资需求较大的东部核心都市圈周边城市，向房价仍上涨较快的中西部城市蔓延的趋势。

备注：1、红色字体为9月22日-27日出台新限售政策城市。2、保定徐水限售2年、白沟新城限售5年、单个地块限售10年。3、海南4月出台全省限售政策，其中海口、三亚、琼海、五指山等城市也分别出台过限售政策。

2017年3月 初始期

最先出现在北京，3月17日，北京规定企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。

3月25日，厦门首次限售居民家庭购买的住房。

2017年 4-5月 密集期

东部核心城市圈开启了首轮密集限售期，剑指外溢投资需求。

如环京的保定，环上海的长三角，环福州的下辖县市，环广深的珠三角等。

2017年 9月 拓展期

9月22-27日，加入第二波限售的城市，多为中西部省会城市。

指向明确，严控房价涨幅过高城市

在整体房价涨幅放缓的大趋势下，7位限售新成员仍在“高歌猛进”，商品住宅价格同比涨幅均在前30名。

其中长沙涨幅居首，二手房价同比更是上涨逾两成。为了保持房价的理性平稳，“维稳部队”空降。

表：新出台限售政策城市房价情况

资源来源：国家统计局，保利投顾研究院整理

后劲十足，已有城市加码限售政策

除了新限售城市，也有部分城市出台了2.0版限售政策，扩大“冻结”房产的范围，又或是拉长“冰封期”（目前多数城市限售年限为取证后的2-3年）。

可以预见的是，未来很可能继续有城市升级限售政策，并将根据不同对象进行精细化调控。

表：4城限售政策变化

资源来源：各地政府官网，保利投顾研究院整理

二、“想不到”

系统梳理已限售46城，可发现一线城市中仅广州限售居民家庭住房。而对核心城市圈周边三四线城市和中西部二线城市来说，相较于限购，限售还是有“呵护”自住需求之意。

一线城市仅广州限售居民家庭住房

二手规模大的重点城市并未限售或力度不大。一线城市中除广州限售居民家庭住房2年外，北京仅对企业购买限售，深圳和上海均不限售，苏州、宁波等二手规模较大城市的市区也未限售。

从数据上看，北、上、深等城市已步入存量时代，一旦限售将极大影响市场有效供应量。2016年二手交易量已达新房交易量2-3倍；南京和苏州二手交易量也略超新房交易量，而广州二手房交易量与一手房交易量的比值为98%。

资源来源：保利投顾研究院整理

留有口子，三成限售城市并不限购

据保利投顾研究院统计，现时限售城市中，有15个城市并未进行限购，包括：福州长乐、闽侯、福清，南通启东，常州，扬州，芜湖，张家港，南宁，桂林，惠州，开封，沈阳，贵阳，重庆等。

可以看到的是，调控逻辑正在改变，这些城市并没有一刀切打压需求，而是通过限定房产再次上市交易的年限，抑制“快进快出”的短期投资需求，落实“房住不炒”。

分类施策，有2城将已购房产纳入限售

目前，大多数城市均为针对居民新购住房（含新建住宅及二手住宅）进行限售，但不同城市又使出了各样调控手段，分类施策。在已限售城市中，多数城市都是限制新购住房，仅扬州和徐州将已购住房也纳入限制范围。

图：各类限售措施

资源来源：保利投顾研究院整理

三、可能性

本轮限售政策抑制炒房投机、维持刚需自住需求意图明显，预计后期房价继续上涨的城市将会陆续纳入限售行列。

为自住刚需“留口子”的15城，存追加限购可能

短期内，限售对刚需自住影响不大。15城限售不限购，仍为城市圈外溢需求、本地工作的非户籍需求释放“留口子” 。但如这15个未限购城市房价仍上涨较快，也不排除会跟进限购政策。

同比涨幅TOP30城市，可能诞生下一城？

限售通过降低流动性，避免因调控带来的资产贬值及银行的系统性金融风险，同时防止资本外流。

中长期来看，“锁盘” 为楼市加稳定器，降低过热城市的楼市风险。从国家统计局公布的70城房价数据来看，截至目前房价同比涨幅TOP30的城市，已经有19个出台了限售政策，而最近刚出台限售政策的7城也在列。

表：8月房价同比涨幅前30名城市

资源来源：国家统计局，保利投顾研究院整理

稳定房价预期，中长期可能利好一手房出货

限售的主要目的并非为了降房价，而是为了防止房价涨幅过快。这点也可以从最先出台居民家庭住宅限售令的厦门房价走势看出。

保利投顾研究院梳理数据发现，限售令颁布后其商品住宅价格只是涨幅相对限售前变动较小，并未出现下跌。

图：厦门一手商品住宅成交价走势

从某种程度上来说，限售为楼市加稳定器，且中长期二手有效房源将一定程度减少，需求或倒逼一手，利好后期一手的出货。

小结

截至9月27日，有7个城市新出台了限售政策，限售呈现从东部核心城市圈周边，往中西部省会城市蔓延趋势。

半年内全国已有46城出台了限售政策，其中有15城并未限购，为城市圈外溢需求和本地工作的外地户籍需求留有口子，“呵护”自住型需求。但一旦房价仍上涨过快，这15城也不排除有跟进限购可能。未来，限售政策也有继续扩容或加码的可能。

9月22日~23日，楼市再迎一波强调控。短短两天时间内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中，除西安、武汉外，其余城市实施了限售。据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。

▲图自：广州房产

对于这波调控的原因，

业内人士分析认为，

这些城市近期房价涨幅较快。

监管层在“金九银十”这一传统楼盘销售旺季发布新政，释放出楼市调控不放松的强烈信号——“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。

此外，限售有利于进一步稳定市场预期，未来不排除会有城市跟进。不过，也有分析认为，一些二线城市、大部分三四线还不具备限售条件。

8个限购城市政策要点

西安：从9月25日起，未办理预售许可、或已取得预售许可但尚未售出的商品住房如要调整价格，须先向西安市物价局进行商品住房价格申报。

南昌：除“三限房”和之前有限售规定的住宅外，全市新交易住宅（以合同网签时间为准）全部须证过两年方可出售。

南宁：法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房，须证过两年方可转让。

重庆：凡在主城区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，未满两年不得上市交易，认定时间以买房合同网签时间为准。

长沙：本市购买的商品房须证过三年方可出售；本市家庭户+集体户个人在本市无房，限购1套；本市户籍居民已有一套房的，须第1套房证过三年，方可购买第2套；外地户籍居民本市无房，凭两年社保或个税限购1套。

贵阳：将第二次住房公积金贷款的首付比例由20%调整为30%；即日起购买新建商品住房3年内限制转让。

石家庄：非本地户籍，需近3年内连续24个月社保或纳税证明，可购买一套住房；自发文之日起新购的住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易。

深圳：继北京后，包括工商银行、建设银行和农业银行等深圳多家国有大行，9月22日集体上调房贷利率。目前，深圳已无银行首套房贷执行基准及有折扣。

限售阵营已超45城

回顾以往，3月24日，福建省厦门市发布国内首个“限售令”，规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。随后，成都、福州、青岛等城市纷纷宣布新购住房取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易。据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前全国已经有超过45个城市发布了“限售令”，其中河北省保定市限售年限最长，达到10年。

伟业我爱我家副总裁胡景晖向媒体记者表示，由于一线和热点二三线城市调控政策比较严格，许多投资者有向政策较为宽松的二三线城市转移的倾向。综合分析来看，这6座新增限售城市近期房价上涨比较快，这波政策出台，也是防止外溢效应的一个举措，是“因城施策”进行调控。

居理新房数据研究院主任阳洋分析称，从这波调控来看，（未来）二线城市的调控会是很重要的一部分。

值得注意的是，除了房屋交易外，中原地产数据显示，今年前8个月这8个城市土地市场也比较火热：重庆土地出让金超过千亿元，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市土地出让金均超过200亿元，多个城市刷新了历史同期纪录。

不排除会有其他城市跟进

这一轮调控信心较为坚决，有利于房地产市场长期稳定，未来会继续从紧从严地持续下去，不排除会有其他城市跟进。

中原地产首席分析师张大伟认为，从房地产市场看，这种限售明显打击了房产投机和投资行为，使房地产的投资属性降低。对于加杠杆的投资者来说，风险会越来越大。阳洋也认为，限售是交易控制，更多的是打击投资炒房。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，

之所以强调“限售”而不是“限购”，主要是因为这几个城市是去库存和控房价并轨的城市。通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现。这对炒房行为会有较大遏制，将使市场更加理性。

伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，

由于一二线城市收紧限购，投资客转移至二三线甚至四线城市炒作风头不减，搅动房地产市场，导致当地房价攀升。此次限售受影响最大的还是短期投资者，对大多数首次置业的刚需人群来说基本没有影响。

居理新房数据研究院主任阳洋分析称，

这些城市在国庆节前颁布限售政策，意在预防“金九银十”成交爆发或者井喷。实际上，一些二线城市、大部分三四线还不具备限售条件。