深圳25大片区房价继续下跌 跌得最狠竟是宝城新中心

接近年底，各楼盘营销活动持续开展，访客量回增，实际成交较前期有所好转。

新开盘项目仍然以商务公寓为主，上周分别有万科深南道68号开盘和万科云城加推，均主推商务公寓，且入市体量较大。

随着市场对政策的逐步消化，此次成交套数总量明显好于前期开盘项目。但目前客户价格敏感度仍高，观望情绪依旧浓厚。

从二手住宅市场来看，近期市场成交低迷导致业主放盘减少，访客量回落。

但随市场对政策逐步适应，预期也呈现波动性调整。本周经理人看跌情绪有所好转，但业主对后市信心有所减弱。

在市场调整阶段，信心变动比较频繁。12月深圳中原领先指数反映的实际成交价格水平下跌1.3%，相比前两月跌幅有收窄的趋势，但就目前的市场氛围来看，预计明年一季度市场起色不会太大。

【入市项目】

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2项目入市

供应房源约2454套

上周万科云城取得预售，共获批996套商务公寓，并全部入市销售。同时，万科深南道68号也于上周开盘。

这两个项目此次推货量均相对较大，随着市场对政策的逐步消化，此次成交套数总量明显好于前期开盘项目，但整体开盘销售率依旧无法和新政之前相比。

【市场预期】

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报价指数再跌破荣枯线

经理指数连续四周回升

目前市场处于政策消化期，经理人与业主的心态不稳定，指数表现为振荡波动。

据深圳中原研究中心检测，12月深圳中原领先指数下跌1.3个百分点，成交均价53935元/平，跌幅收窄。

据深圳中原研究中心监测显示，上周深圳中原经理指数达到45.5%，环比再次上升月1个百分点，经理人信心近四周均有好转。

但整体来看，指数仍处在荣枯线以下。上周深圳中原报价指数29.6%，环比降3个百分点，调头跌破荣枯线，业主报价下调盘源占比再次上升至7成。

总体来看，震荡波动正对应着市场逐步调整的过程，经理人预期对市场波动比较敏感，变动幅度比较大，而业主报价相对更能贴近反映市场预期，波动比较小。

全市均价持续下跌

以及新房市场成交低迷均是影响经理人与业主预期变动的重要因素。未来随着实际成交价格跌幅收窄，经理人与业主信心会有所增强。

上周报价下调业主占比重新上升至7成，报价指数下跌3个百分点，再次跌破荣枯线，业主信心表现疲弱。

从调价区间的样本房源占比来看，报价下调房源占比集中在-5%~-1%区间段内，占比大约46%，上周环比大幅增加2.6个百分点，同时，报价上调区间在1%~10%的房源占比大幅减少。拉低了全市整体报价水平。

从各区来看，近两周各区报价普遍下跌。

福田、盐田、宝安、龙华上周跌幅扩张，其中，福田报价下调程度超2个百分点，达到全市下调幅度最大，跌幅扩张程度也最大，达1.4个百分点。

【一二手成交量价】

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一二手备案成交有所回升

均价维持稳定

根据深圳中原研究中心监测，上周(12.19-12.25)一手住宅成交511套，成交面积5.2万㎡，环比分别上升11.3%和11.8%，备案成交均价为55964元/㎡，继续稳定在“5”字头。

上周新房备案成交量虽然有所回升，超过500套，但目前依然处于低位。

上周(12.19-12.25)二手住宅共成交869套，成交面积约为7.9万㎡，环比分别上升25.2%和29.6%，成交均价为 51350元/㎡。

备案成交套数同一手一样有所回升，但同样处于今年以来的低位。预计后期的备案量将会持续一段时间在低位震荡。

【后市预测】

商品房销售增速等关键数据全线回落

短期价格回涨压力大

国家统计局发布2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售数据显示：

全国房地产开发投资同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点，为4个月以来首次放缓;

商品房销售面积同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点;商品房销售额增长37.5%，增速回落3.7个百分点;

房地产开发企业房屋施工面积同比增长2.9%，增速比1-10月回落0.4个百分点;房屋新开工面积增长7.6%，增速回落0.5个百分点;房屋竣工面积增长6.4%，增速回落0.2个百分点;11月末，商品房待售面积比10月末减少427万平方米。

11月份，房地产开发景气指数为94.04，比10月份回落0.06点。商品房销售增速等关键数据全线回表明，9月底以来推出的住房调控潮显现出明显成效。

上周各楼盘营销活动持续，实际成交方面有所好转。

同时伴有两个项目入市，供应房源体量较大，从这两个项目的销售情况来看，虽然整体销售率仍然不及预期，但是成交套数总量方面明显高于前期的几十套，说明市场对政策正在逐步消化，但目前客户观望情绪依旧浓厚，价格敏感度仍高，需注意合理定价。

二手市场预期波动频繁，目前为止经理指数仍处在荣枯线以下，报价指数在荣枯线附近震荡波动，成交均价持续下降，因此短期来看，市场预期走强的可能性不大，企稳是下一步的目标。