12月土拍：武汉的“第一次”，竟然发生在这个地方

12月27日，武汉市土拍市场迎来”收官之战”：将公开拍卖22宗地块，其中10宗网拍，12宗现场拍卖。

本次拍卖的22宗地块中，有7宗地块设置了指导价，即在竞价达到设定的出让指导价后，采取“一次报价”方式确定竞得人。这也是继竞价-熔断-方案评比后又一次土拍革新。

值得注意的是，位于江岸区二七沿江商务核心区北片的P（2016）125号地块，在同日出让地块中面积最大，达22.9万平方米，起拍价99.2亿元，却没有设置指导价，最终出让价格，很有可能超过11月22日刚刚诞生的武汉总价——汉阳杨泗港地块的110.65亿。

武汉出，不是第一次，但是武汉土拍有一种“第一次”，则出现在P（2016）145号地块上，因为它是武汉首个要求竞得人全部自持、且开发为租赁住宅物业的地块。它的出现，其意义或许不亚于拍出地块。

P（2016）145号地块在哪儿？

相关挂牌文件显示，P（2016）145号地块为位于东湖新技术开发区九峰二路以北、顶冠峰路以西，该地块规划净用地面积为192446.66平方米；规划用地性质为居住用地。

胡编百度了一下，这个地块在九峰一路、九峰二路和光谷七路交汇处，也就是在大名鼎鼎的武汉未来科技城和华为武汉研发生产中心的西北边,而正北边则是武汉植物园新园区。

说的高大上一些，该地块所处区域，正好是武汉市、湖北省重点建设的东湖高新技术开发区的中心区，即光谷中心区，发展前景不可估量。

目前光谷中心区目前已建成东湖高新区新行政中心、十五冶建设集团办公大楼、光谷生物医药园等，并即将吸引数十家企业的入驻，包括朗诗地产、长城建设、中冶南方、鹏程国际、中建三局、北京国华、首创置业、长江传媒等。

周边房地产项目，主要有北大资源山水年华、朗诗里程、光谷188国际社区、国采光立方、中建光谷之星等楼盘，在售均价普遍过万元，最贵的普通住宅售价已经过16000元/平米（光谷188国际社区“带装修”产品）。

P（2016）145号地块起拍价为26943万元，出让指导价40414万元，一次报价区间40415- 53886万元，起拍楼板价约00—1400元/平米。

武汉第一次：纯建住宅只租不卖

恰好在这个地块的正对面，即九峰二路以北、顶冠峰路以东的P（2016）060号地块，今年7月8日被中城地产以综合楼面地价8687元/平米夺得，成为光谷东单价。

如果一个楼盘按照净利润目标为10%来预估，那么对应的住宅均价一般是地价的2.5倍，按此套算，P（2016）060号住宅物业预售时，均价至少在22000元/平米以上。

面对光谷东一再攀升的地价，紧邻光谷东单价旁边，该宗地块的出让地价低得有些“诱人”。

不过，该宗地挂牌文件中注明，竞得人所建项目为租赁住宅项目，地块内建设全部建筑须由竞得人自持，且在土地使用期限内不得整体或分割转让、销售，仅限于租赁使用。相关事宜由东湖高新区管委会指定的管理部门负责监督实施。

该宗地块挂牌文件显示，地块内应配建一所6班幼儿园，建筑面积不低于1940平方米，用地面积不低于2700平方米；配建一所9班幼儿园，建筑面积不少于2730平方米，建成后其用地及产权无偿移交给东湖开发区管委会相关部门。

该地块如果成功出让，将会创下武汉土地拍卖史的的若干个纪录：第一次要求竞得人全部自持物业的地块，第一次要求开发为纯租赁住宅产品的地块（不得整体分割转让、销售），第一个在旁边建住宅只租不卖的地块……

这个地块会有开发商接手吗？

上述土拍规则的改变，放在全国土地市场中，也很少见。    

目前只有北京在9月份出台的文件中明确提到：在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

11月份，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块中的两宗现场竞价。即这两块地的商品住宅部分，将全部由开发商自持，向市场供给租赁住房，或者说是“长租公寓”。即使这样，现场仍有不少大开发商参与竞争，包括碧桂园、绿地、招商、保利、中铁、万科等。

事实上，早在去年，就开始有开发商宣布正式涉足长租公寓领域，比如万科“泊寓”品牌，目前已经在广州、上海、厦门、济南、北京、西安、重庆等多个城市落地。此外，包括龙湖、金地、远洋、招商蛇口等房企也都进军长租公寓。

那么，回看武汉市场，会有开发商对要求全部自持、纯做租赁住宅产品的P（2016）145号地块感兴趣吗？胡编认为，绝对有可能，甚至是华为等实体企业来接手。

上述地块是纯居住用地性质，位于武汉四环以内，政府重点投资开发的光谷中心区域，高新技术产业扎堆，物业升值有保障，而“蓝领”精英大批聚集，各种居住需求大量存在。

只要房企从销售思维转变为经营思维，通过长期管理运营、基金上市或使用权出让等手段变现，当“包租公”实现中长期盈利是没什么问题的。

有效防止高地价向房价传导？

今年5月，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励部分房地产企业自持部分住宅作为租赁房源。同时，针对不同城市房地产市场的冷热不一，住建部提出了楼市精准调控的基调：因地制宜、因城施策、一城一策。

“一限N竞”正逐渐成为土地市场的新游戏规则，即当竞买报价达到合理地价上限时，转为竞拍配建、竞拍规划、竞拍自持商品房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。土地出让从“价高者得”转向”合适者得”，也成为不少地方政府的共识。

房地产专家委员殷跃建认为，在中心城区、地块周边，或者“蓝领”聚集区域，以合理地价出让一定比例的全自持、纯租赁住宅用途的地块，是一个城市楼市精准调控和土拍市场合理“一地一策”的体现。

通过“一地一策”这种每块地不同的出让模式，弥补过去土地出让的短板，使区域土地功能得到平衡，能使过去粗放的通则式的土地出让方式，向精细化个案的出让方式转变。

对于购房者和租赁需求者而言，上述举措，产生的益处不少。一方面可以有效的防止高地价向地块房价、周边楼盘房价的传导速度，让房价保持在温和慢涨的态势中。

另一方面，把公租房建设这一政府行为转换为市场行为，通过自持住宅的租金来调节区域房地产市场，租金影响房价，进而调节二手房甚至新房的房价，属于正面长效调节手段。

殷跃建表示，开发商需要在新的土地出让规则下，进行新的投资可行性分析，以往的可行性分析将不再适用，租金、税收、资本运作方式等均需要纳入考虑范围。