新政满月房企观望但不慌乱 专家称年底营销动作或加快

“10·4”楼市新政落地满一个月，而在这一个月内，全市仅2个项目公开推售，房企推盘节奏明显趋缓。尽管入市项目较少，但在新政以及监管的重拳出击下，开发商的营销动作以及心态可谓有守有攻。

日前，笔者在龙岗以及罗湖等片区踩盘发现，虽然大部分项目都关闭了样板间，入市积极性并未高涨，但也有部分楼盘动作频频，低调带客户参观样板间，并希望早日拿到预售许可证开售。

游击战：对外称样板间关闭，实则低调带客看房

新政调控出台后，相关部门也加大了对房地产行业违规现象的稽查与整改，以致楼市急速降温，开发商推盘热情受阻。近月来，深圳大部分楼盘关闭了样板间甚至营销中心，暂停对外接客。不少置业者也吐槽，去到项目的营销中心询问楼盘的价格以及面积等相关情况，均遇到销售人员闭口不答的情况，部分项目连户型图也收了起来，一时之间，开发商保守警惕的气氛弥漫全市。

而在这种表面上闭市保守的情形之下，部分开发商也在低调地攻市。日前，笔者几次三番的收到了龙岗中心城某楼盘销售人员的电话以及微信轰炸。起初该项目宣称已关闭样板间，重开日期待定，但第二天，该销售人员便声称可以去看房，销售人员进一步透露，目前该项目样板间开放与关闭时间不确定，“相关部门的检查是隔三差五的，所以我们会选在抽查的空隙选择性地带客户看房，如果想要来看样板间，最好提前告知，以免撞上样板间关闭的时期。”

而采用这种“游击”战术的并非个例，也有置业者遇到类似情况，“之前有朋友打电话给罗湖黄贝岭某项目销售中心，销售人员表示样板间已暂停接客，但两三天之后，我去项目营销中心，销售人员却带着我去看了参观了样板间。”

心态战：一边观望延迟开盘，一边积极筹备出货

10月政策对新项目的备案价格进行限制，同时加强对房地产市场的整改与规范，10月新房市场供应停滞。从新政出台至今，全市仅前海卓越金融中心取得预售许可证。深圳中原研究中心统计，10月全市推售面积仅有11万平方米左右，环比9月下跌77%。

“深八条”调控力度之大，使得部分开发商对于后市的走势感到迷茫，延后项目入市时间。9月底，美联物业全国研究中心预测，10月份全市预计入市项目达17个，但实际上，10月全市公开发售的项目仅2个。

而另一方面，随着相关部门对项目备案情况审查的日趋严格，使得项目预售证的取得难度增加，一些项目有心备战“银十”，却无奈不得不延缓入市时间。

笔者在坪山区龙光玖云著营销中心了解到，其项目在新政出台前表示将尽快开放样板间，新政出台后，样板间的开放时间变为待定，但销售人员表示开发商有意早日推盘，“只是近期想拿预售证拿不到，一拿到了就会拿出来卖。”

值得一提的是，开发商观望与积极的反差并不只体现在某一个项目上，在不同的产品类型之间，也同样存在着态度上的差异。当住宅市场普遍陷入低迷观望之中，采取保守策略应对新政时，商务公寓类产品则表示相对热情，在于营销人员的沟通当中，也能感受到其对商务公寓类产品的信心。“本来公寓近期是不打算卖的，新政出来后，上面指示又把公寓拿出来卖了。”龙华幸福城的营销人员表示直接给笔者报出了均价，并详细地算出了具体户型的价格与贷款月供。

去化战：房企压力不大，做好准备明年再战

调控新政实施一个月,楼市新房成交量缩水,但房企在此背景下却并未显得焦灼与慌乱。有房企营销负责人表示，目前来看房企是不慌的，只是比平时要谨慎许多，长期来看，还是对后市抱有信心。

据了解，龙岗某项目前期一直想要拿预售许可证，但一直没有获得批售，新政出来后，该开发商也不急于推盘了，表示可能顺延至明年“五一”入市。

有业内人士告诉笔者，今年上半年已经开过盘的房企资金回笼压力并不大，一些完成了今年的销售目标的房企，应该不会选择在年底推售了。“上半年乃至新政出台之前，市场的环境还算宽松，不少房企已提前完成全年销售任务，并且大部分深圳的开发商一向库存压力不大，对于很多房企而言，目前只是停下来看看市场的走势”。

据深圳市规土委数据显示，目前全市库存消化周期位于合理区间。至10月末，全市商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357万套，按最近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为9.2个月，比9月份（10.6个月）略有下降。

美联物业全国研究中心经理何倩茹表示，新政出台后，加之行业整顿的出现，许多房企都在自查并且整改，导致目前市场供应冷淡，但随着年底的到来以及调控监管动作的慢慢消化，预计今年年底，开发商的营销动作将会有所加快，重开营销中心与样板间的房企也会有所增加。

对于后市开发商的推盘节奏，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，受调控政策影响，开发商推盘速度速度明显放缓，年末开发商以观望或小幅探市为主。