楼市从来没有“雨露均沾”这一说！

一大波调控政策之下，楼市“金九”戛然而止，“银十”也被泼了一盆冷水。一线城市和热点二线城市的房价涨幅已经出现下滑，部分前期高烧的城市成交量“速冻”。一二线城市的寒意来袭，会是三四线城市希望的开始么？

调控后的一二线城市

国庆前后，一二线城市调控政策前赴后继，多项严政下达，限贷限购双管齐下，直捣房产市场，十月尾期终现降温苗头。

国家统计局10月21日的数据显示，15个一线和部分热点二线城市新建商品住宅房价增速降低，走势趋稳。多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%至60%的城市有4个，下降60%至40%的城市有3个，下降40%至20%的城市有3个。

一二线城市调控政策步步紧逼，市场降温，为何三四线城市不可乘风而起，还苦苦禁锢在去库存的牢笼之中？ 

三四线楼市去库存之殇

今年以来，尽管一二线城市包括一些沿海城市房价迅速上涨，但是内陆地区的楼市仍然处于停滞状态。

从中央到地方，一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台，去库存已成为当务之急，一些三四线城市的未完工和待售房产项目仍令人头痛。

此前国家统计局公布数据显示，自2016年2月开始，尽管全国商品房待售面积连续6个月下降，但每月下降的数量并不多，至今没有一个月超过1000万平方米。

“今年以来连续6个月全国商品房库存下降，累计减少3000万平方米左右。”9月13日在国新办的会上国家统计局新闻发言人盛来运说，从这个角度来讲，去库存成效是比较明显的。

中国宏观经济论坛发布的《9月宏观经济月度数据分析报告》称：“相比一二线城市的房价暴涨，三线城市房价仅上涨1.9%，与CPI基本持平，表明在房地产去库存过程中，市场分化风险加大。”

报告指出，当前房地产的库存减少主要是一、二线城市，三、四线城市的房地产库存不降反升，而库存压力最大的地方恰恰是三、四线城市。

为何去库存如此艰难

首先，三四线城市对于经济发展指标过度依赖，而拉动经济增长最有效的手段是对固定资产的投资，而这点却违背了房地产行业的内在规律，因为房地产是对资源要素配给要求较高的行业。

其次，不同城市间经济发展速度的差距拉大，相较于三四线城市，人们更希望到大城市去谋生，因为那里有更好的就业机会，能获得更高的收入。

归结起来，还是城市自身的段位不够高，三四线城市的基础设施和民生建设仍有很大的发展空间，也就是这些断层区域，让百姓挤破脑袋也要往一二线城市钻，去享受更好的生活氛围。

去库存的“鬼城”之道

三四线城市解决去库存问题，关键在于缩小区域经济发展的差距，需要对城市的发展进行差异化定位，建立起可持续发展的路径，不断提升公共服务产品的供给能力，才能留住人力资源，最终使房地产库存问题得到化解。

常州是江苏省13个地级市之一，也是长三角地区重要的工业城市，曾经由于房地产库存长期高企被外界冠以“鬼城”之名，目前已实现房地产库存连续20个月下降。

从“鬼城”常州看三四线城市如何成功去库存！去化房地产高库存，常州是从供需两方面着力：

1、供给方面，主要采取限制土地供应的措施，还创新地采用共有产权、“房票制度”等政策控制供给。

2、需求方面，常州采取了推动居民适度加杠杆刺激购房需求的措施。

从常州去库存的案例可以看出，去库存的主要目的是消化历史风险，而不是重新拉动房地产开发投资。而去库存成功的关键在于地方政府能够短期拒绝土地市场的诱惑，因地制宜地减少供应土地。

一二线城市热情仍在，三四线城市困境难解，说不完的房事，道不清的楼市，讲真，如果觉得压力大，可以去三四线城市看看，为去库存做做贡献。