签订购房和保修合同让纠纷不再有

  在购房过程中，开发商的承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房与保修合同及补充协议为准，所以签订购房合同是很重要的环节。也是最需要注意的环节。

  一、购房与保修合同范本

  购房合同的主要内容包括以下几方面：

  1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；

  2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

  3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

  4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等；

  5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

  6、产权登记和物业管理的约定；

  7、保修责任；

  8、乙方使用权限；

  9、双方认定的争议仲裁机构；

  10、违约赔偿责任；

  11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

  二、补充协议

  大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面：

  1、 关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作 扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者 应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由， 同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额 的经济补偿。

  2、关于分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂 测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确 所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。

  3、关于装修标准：对于欲售商品房，特别是约定了带装修的欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表 述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约 责任等，以最大限度地保护自己的利益。

  4、明确规定交房时配套设施和环境达到的标准

  目前北京交房时的争议多，交房时的环境差 和配套设施不能使用是一个关键因素，有没有把交房时配套设施和环境达到的标准写进补充协议里的呢？锦秋之春的补充协议写得很具体：“出卖人应在小区竣工之 日即2003年6月30日向买受人提供以下设施：（1）社区红外线防盗系统；（2）公共出入口电视监控系统；（3）楼内公共区域烟感报警系统；（4）会 所、游泳池；（5）地下车库；（6）塔楼三层以上每二层设置一个‘空中花园’；（7）绿化率不低于30%。”

  5、将承诺写进补充协议

  售楼人员为了卖房，经常会向买房人做出各种承诺，但到兑现时，不是找不到人，就是死不承认，有没有将承诺写进补充协议里的呢？肯写的房地产商还是有的。

  以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及购房者个性的多样化，购房者应主动向发展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。