海外买房热 国外房价一定不跌？

面对人民币贬值、一线城市房价高企及限购政策，中国高净值人群开始到海外楼市寻求资产配置。根据胡润研究院最新数据，80%受访的高净值人群有海外投资需求，超四成投资标的为地产。

不过，国外房价一定只涨不跌吗？近日万国置地总裁史锐雪对南都表示，纽约、加州等房产价值自然增长的能力已经较慢，平均自然增长率可能只有5%- 10%。相比之下，休斯顿等美国城市房价处于被低估状态，未来投资回报率较高。

判断房产价值至少看三个指标

史锐雪介绍，房产的价格和实际价值有区别，判 断房产实际价值，至少要看三个指标。一是房价收入比，即住房价格与城市居民家庭年收入之比。数据显示，2016年深圳房价收入（38.36）比在世界主流 城市中最高，美国得克萨斯州第一大城市休斯顿房价收入比则为2 .54。也就是说，在休斯顿仅需工作2.6年即可购买一套房产，而在深圳至少需要工作38年才能购买一套房产。

二是看租售比，即每平方米建筑面积的月租金与 每平方米建筑面积的房价之间的比值。对投资者来说意味着，多少年的租金收益可以覆盖掉买房成本。据介绍，一向房价高企的深圳，租金收益却并不乐观，房子需 要出租至少64.83年才能。相比之下，投资休斯顿7.5年即可赚回成本。

史锐雪表示，房产增值空间说到底取决于外来人口。外来人口多的城市，房产增值空间大。综合来看，休斯顿的房价处在被低估的状态，未来投资回报率较高。万国置地也正在开发休斯顿***房产项目。

买城堡就能移民？各国移民政策不同

海外买房存在一定风险和“忽悠”，比如媒体曾报道的“买城堡就能移民”消息。万国置地相关负责人介绍，不同国家和地区的移民政策是不一样的，主流可以分成购房移民和投资移民两种。

购房即可移民的国家有韩国，需投资房地产50万美元以上。还有葡萄牙（50万欧元）、西班牙（50万欧元）、希腊（25万欧元）、塞浦路斯（30万欧元）。

中国买家最青睐的海外置业国家，如美国、加拿 大、澳大利亚、英国等都是投资移民的国家。美国E B- 5项目需投资50万美元。加拿大魁北克省移民投资88万加元5年后返还或者22万加元一次性不返还。澳大利亚重大投资者移民要求500万澳币，卓越投资者 移民1500万澳币。英国投资移民需约200万英镑。

中介存隐性收费“打包票”不可信

史锐雪介绍，中介机构最大的隐性费用就是中介私自加价。尤其欧洲一些国家中介市场比较乱，前两年曾有中介把30万欧元的房产以50万欧元卖给中国买家的案例。美国、英国等主流国家的中介市场就比较规范。

史锐雪解释，这也是需求决定规范性，楼市火热的主流国家开发商不需要桌子底下的交易来实现销售份额。一些大开发商甚至担心不专业的销售机构传递虚假信息。她建议，购房者可以通过Zillow等国外房地产网站查询周边整体房价，以防由于信息不对称被中介忽悠。

中介机构“打包票”的行为也不可信，例如本来只有买一套房的能力，中介建议客户贷款同时买4套。史锐雪表示，某个国家的贷款政策完全不在中介控制范围内，买房前一定要正确评估自己的购买能力。

“房”还需分清公、私立

史锐雪介绍，在很多买家心目中，“房”往往代表着孩子可以享受到优质的教育。然而，如果依然按照国内的经验去选择却很容易看走眼。出现明明选择的是中心区域的房产，周围却没什么好学校的情况。

她解释，这是因为美国只有公立中小学跟“学 区”有关系。私立学校是不分区域的，花钱就能上，因此无法反映该地区整体情况。公立中小学则不同，其资金主要来源于学校周边地区的房地产税，而各的资 金跟房地产税的数额是成正比的。所以如果住在这个区域的人都是高收入人群，交税就多，该区域的评分就会较高，同时教育、治安等公共设施也会较好。反之 如果高收人群较少，则该区域的评分就会较低，而教育、治安等公共设施也会较差。

因此，如果在海外买房时一定要了解该区域的学分高低，而不能只是单纯看所在区域位置，因为这不仅关系到学校质量，还关系到所在区域的治安情况。