深圳房价真摔还是假摔？ 这里有答案

最近网传深圳房价暴跌，深圳一手房价下滑8%，你就以为它要崩盘？

业内人士表示，因为一手房市场受供应结构影响较大，难以真实反映市场情况，在分析市场时会更多关注二手房市场的成交量价变化，以获得更准确的判断条件。

Q1：深圳房价怎么了？

最新数据显示，7月深圳新房成交均价5.67万元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。

7月深圳新建商品住房成交同比情况（图片来自央视财经）

7月深圳新建商品住房成交环比情况（图片来自央视财经）

Q2：到底是什么原因导致成交均价下跌？

从商品类型看，中高端项目入市减少，直接导致了房价的下降；

从供应量来看，7月深圳仅有4个住宅项目取得预售许可证，环比下降12%，供应量减少也是房价下跌的原因之一；

从购买热情看，7月处于淡季，加之高价地块对区域的刺激在消退，导致了整体楼市的低迷；

从土地供应看，深圳土地资源相对紧张，没有地就没有房，楼市成交量不稳定导均价下跌；

Q3：深圳房价到底是“真跌”还是“假摔”？

有人说：短时间暂时的变动没有参考意义，不足以判断整个楼市，不过是媒体拿来做炒作。

更有人说，深圳“量价齐跌”证明楼市拐点已到。

那么楼市风云诡谲，我们该如何判断呢？

今年3月25日，深圳连夜出台限购政策，受新政影响，深圳楼市在经历了“越限越买”的心理魔咒下，终于开始放缓。由于限购，投资客开始相继退出，加上供应量、土地等多方面的骤减都构成了房价下跌的一定因素。

这次新房房价下跌的主要原因是新房受到供应结构影响，之前两三个月集中备案的都是高价大户型产品，7月备案的多是非核心区域刚需产品，既有结构性因素，又是滞后于市场的情况。

此次新房房价下跌，并不能代表整体市场情况。

未来深圳楼市怎么走，还要跟深圳主要热点区域（南山、福田、罗湖）成交量有紧密关联，目前，福田和南山的均价突破9万，而罗湖区相较6月涨幅高达21.9%。进入7月，这三个区成交量骤减50％，直接带动了深圳整体新房房价的下降。

Q4：深圳今年房价涨的有多快？

一季度，深圳房价延续2015年的涨势，直至“325新政”出台。尽管如此，但截至2016年6月底，深圳新房均价已达5.10万元/平方米，较去年12月底的涨幅达16%，同比上涨47.4%。

Q5：上海今年房价涨的有多快？

与深圳并肩领涨的还有上海。今年一季度，上海房地产市场同样延续了自去年年底以来的火爆行情，量价齐升。根据上海链家市场研究部数据，截至6月30 日，上海房价均价已涨至4.54万元/平方米。而克尔瑞房产数据显示，上海新建商品住宅价格6月份环比上涨2.4%，同比上涨33.7%；二手房价格环比 上涨2.2%，同比上涨30.5%。

Q6：北京今年房价涨的有多快？

2012-2016年北京新建商品住宅成交数据

据链家研究院数据显示，截止2016年上半年北京新建商品住宅成交均价3.16万元/平方米，较2015年上涨16％；截至6月30日，北京市新房 市场上普通住宅（剔除保障房）和别墅共成交24186套，签约的项目成交均价达到3.48万元/平方米，创下2010年以来半年成交均价的最高水平。

各环路涨价情况：

今年上半年，二环内二手房均价达7.28万元/平方米，二环至三环达5.78万元/平方米，三环至四环达4.87万元/平方米，四环至五环达 4.23万元/平方米，五环至六环达3.24万元/平方米，六环外也达到了2.54万元/平方米。各环中，二环内的房价涨的最快，其次是二环至三环和五环 至六环。

Q7：今年主要城市的二手房房价增长了多少？

链家研究院数据显示：从二手房成交均价看，上半年房价均处于上扬阶段。

上半年，北京市二手房成交均价保持持续增长，涨幅逐月提高，6月份成交均价为4.44万元/平方米，同比上涨28.4%。

深圳2月份同比上涨70.8%，尽管3月份涨幅开始出现回落，6月份涨幅仍然达到41.3%。

6月，广州成交均价为2.28万元/平方米，同比上涨10.2%；南京均价为2.11万元/平方米，上涨5.5%；天津均价为1.00万元/平方米，上涨4%；杭州均价为2.00万元/平方米，上涨4.1%。

Q8：北上广深这样的大城市房价会崩盘吗？

房价上涨与下跌，除了跟国家政策相关，还跟商品类型、房源供应量、土地供应量、购买热情等有直接关系。一线城市在经历了房价暴涨之后，慢慢由投机性购买需求专向开始转向主要以首次置业、刚需置业、换房等需求为主，这一群体购房相对理性，购买力大不如疯狂的投资客们。

在经历了暴涨之后，以北京为例，已经约3个月没有住宅土地供应，加上五环内以改善住宅为主，自住房供应也开始骤减。

7月，北京新建商品房住宅和二手房住宅都出现量价齐升的现象，新建商品住宅高端化趋势加速，五环内单套新房成交额500万起。在这种情况下，刚需大军转战二手房市场，预计下半年北京楼市将进入二手房市场，但绝对不会崩盘。

楼市未来怎么走？

Q9：国家出台了哪些政策抑制房价过度增长？

7月26号，中央政治局会议罕见提出，抑制资产泡沫，被业内认为指向房地产行业。

7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。随着监管力度的加强，房企加杠杆的行为将被打压，土地市场也将有所降温。

7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。理财新规被称为史上最严，目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。

Q10：近期各城市出台了哪些房产政策信号？

北京：北京市住建委网站7月26日发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2016)》指出：适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

上海：“做好房地产信贷防控”；

深圳：首套房利率普遍上调；

天津、武汉等城市下调公积金贷款上限；

厦门：从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。