深新举措处理城市更新土地 兼顾村集体和村民利益

　　深圳全面启动城市更新工作已有数年时间，在如何处理存量土地上，政策、管理手段正在不断完善。今年8月底起，集体土地参与城市更新项目引进合作的开发商，将在政府交易平台上公开产生，这一措施的实施强化了集体用地开发和交易监管力度，经过竞争充分显示土地本身价值，同时最大限度兼顾了村集体和村民利益。

　　新措施让部分开发商

　　获公平竞争机会

　　据悉，8月底临近，现正在进行中的项目都争先恐后想要在新政出台前完成必要程序。具体流程如何?是否有节省时间的办法?对此，深圳深晚智屋信息咨询有限公司董事长、深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司董事长吴青给予了解读。

　　吴青介绍，8月底，集体土地参与城市更新项目采用在交易平台引进合作方的方式，让开发商几家欢喜几家愁。一部分开发商正在进行更新项目前期工作，如8月底前未能走完程序，可能失去项目。另一部分开发商则取得了更多公平竞争的机会。

　　“深圳各区(新区)对集体用地交易监管规则和程序并不相同，在实际操作中，有些程序可以合并以节省时间，但是也有一些程序所需时间则是硬性不变的”，吴青说。结合《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》，吴青介绍了集体土地参与城市更新的各阶段要点。

　　八大阶段要点同步进行

　　可节省时间

　　吴青说，集体土地参与城市更新项目的第一阶段要进行项目论证，即对计划实施的城市更新项目进行可行性研究分析并形成报告。主要内容包括项目初步规划、测算成本费用和项目利润等相关情况。第二阶段是选择意向合作方。社区董事会通过民主决策，选择符合一定条件的、有实力的、有资质的意向合作方，并签订合作意向书。意向合作方按规定需交纳保证金，开展项目前期工作并承担相关费用，意向合作方在同等条件下享有项目合作优先权。第三阶段主要是办理规划。集体股份公司自行或者委托意向合作方按规定到相关部门申报城市更新计划和单元规划。第四阶段是集体资产评估在项目取得更新单元规划批复后，集体股份公司聘请有资质的中介机构对拟合作开发的集体用地及地上附着物按城市更新单元规划条件进行资产评估，并将资产评估结果在社区内张榜公示，公示期不得少于10日。第五阶段重点是制定合作招商方案。集体股份公司根据可行性研究报告及资产评估报告制定招商方案，并在社区内张榜公示，公示期不得少于15日。第六阶段主要工作是引进合作方、进行民主决策。以竞争性谈判方式选定合作方时，可行性研究报告、资产评估报告、招商方案、交易方案等重大事项均应按照股份公司章程及政府监管要求进行表决，由董事会、监事会、集体资产管理委员会、股东大会根据各自职责分级表决。交易方案的表决还应邀请街道集资办监督，并进行公证。表决事项一般要求2/3以上的与会人员通过，竞争性谈判要求4/5以上的与会人员通过。第七阶段是报街道审查。街道集资办对项目的可行性、程序的合法性、集体利益保障等进行审核，审核内容包括：可行性研究报告、资产评估报告、招商方案、交易方案以及相关批文、公示、公证文件等。第八阶段是集体股份公司与合作方签订合作协议、报区国资委备案，街道办在审查同意后15日内将审查情况及相关资料报区国资委备案。

　　吴青说，实际操作中可以将不同阶段的工作同步进行，正在进行中的项目，只要时间安排合理，可赶在8月底前完成。