购房指南之贷款相关

在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭，自从买房后让房贷压得喘不过气来，想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱，不但让房奴从物质上大大降低了 生活标准，更使他们的精神备受折磨，心理健康受到极大伤害。 可见，房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项，很多网友们都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经；虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲 究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金，让你少奋斗10年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。

选择合适的房贷还款法

1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。 

2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日 至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的 月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。 

3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月 还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。 

4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。

5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。 

6、按月调息。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。 

7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还 的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选 择双周供还是很合适的。 

8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还 款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间 成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过 程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。 

9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还 款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的 状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。 

所以对于房贷一族来说，选择合适的还贷方式，就能实打实的省下不少钱。另外，选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。 

选择合适的银行产品 

1、渣打活利贷，100万贷款省息近60万。包括下面的也都是提前还贷的一种方法，通过将闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金， 在省息的同时自动缩短了还款期限。假如你贷款100万买一套2室一厅的新房，贷款期限30年，由于每月可以节省3000元，可将这笔资金存入还款账户，在 还款的第2个月，贷款本金就比原来减少了3000元，如果坚持每月将节省的3000元存入还款账户不支取，最终还款的利息总额为55.5641万元，而普 通住房贷款利息总额需要115.8379万元，可节省的利息近60万元，同时，你的还款期限也由原来的30年缩短为22年。从还贷年限上再加上节省的利息 岂止让你少奋斗10年？ 

2、深发展“存抵贷”：提前还贷资金也有收益。该产品将账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，而非全部资金用于抵偿本金，其次，节省的贷款 利息还可返还到账户中，并有一定的理财收益。收益包括存款额的活期利率和存款抵扣部分贷款产生的利差收益。假如你办理80万元贷款，如果还款账户余额为 10万元，则相当于抵扣了2.75万元的贷款本金，如果接下来两天分别存入10万元、70万元，则以这三天的理财收益计算，其年收益率约为4.2%，远高 于活期存款利率。

3、建行“存贷通”：有不良记录难享该账户。将还款账户设定为贷款通增值账户，可将活期账户的钱存入“增值账户”，按银行约定的比例，将其视为提前 还贷的资金，账户余额越多，视作抵扣的还贷额就越高。需要资金时，可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款，包括被视同提前还贷的部分。例如，你在建 行办理贷款金额为60万，期限为30年的个人住房贷款，如果增值账户余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款资金，剩余7.5万元则按活期存款计 息，则当天可节省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。节约的利息通过“增值收益”的形式返还到账户余额中，市民可自由决定是否支取或 继续冲抵贷款。

商贷所需材料及流程

贷款条件 

1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人；

2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁； 

3、有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。 

贷款期限 

1、 个人住房贷款最长期限为30年；

2、 个人商业用房贷款最长期限为10年；

贷款利率 

1、 个人住房贷款利率在基准利率水平上下浮10%；

2、 个人商业用房贷款利率在基准利率水平上上浮10%；

3、 本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于次年1月1日开始，执行新的利率。 

还款方法 

1、 等额本息还款法：借款人每月以相等的金额偿还贷款本息； 

2、 等额本金还款法（递减）：借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减； 

借款人需提供材料（用A4纸复印） 

1、 身份证双方原件及复印件借款人7份配偶2份； 

2、 户口本双方原件及复印件2份（首页、户主页、本人页）

3、 （1）结婚证原件及复印件2份（照片页、内容页） 

（2）未婚提供单身证明原件及复印件2份（户口所在区民政部门开具）

（3）离婚提供离婚证、单身证明原件及复印件各2份；

4、 双方收入证明原件及复印件1份

注：私营业者提供营业执照副本复印件2份（必须经过当年年检） 

近三个月纳税证明复印件2份； 

也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）

5、首付款发票原件及复印件2份 

三、 开发商提供材料 

1、 普通购房合同3份； 

2、 预售许可证3份； 

3、 门牌审批表3份； 

4、 企业法人营业执照副本1份； 

5、 备案合同1份； 

四、 客户签字及按手印 

1、 谈话笔录1份 

2、 借款申请书2份 

3、 收入证明(双方)1份 

4、 借款合同6份 

5、 抵押表4份 

6、 声明2份 

五、 收各项费用 

1、 契税：总房款×1.5%（144m2以上含144 m2、单价5680元/ m2以上含5680元按4%计算）

（交财政局） 

2、 维修基金：面积×2300×2.5%（2300元以上按2300元计算）

总房款×2.5%（2300元以下）

（交房产局） 

3、 房证及抵押：480元(抵押费:住宅200元,网点:贷款额×1.5‰,房证80元,他项证80元,查档100元,表20元) 

（交房产局） 

4、 保险：贷款额×贷款年限×费率（0.6‰）

（交保险公司） 

5、 公证：贷款额×1‰ 

（交公证处） 

6、 律师费：600元（住宅），800元（商铺、网点) 

注：代收代缴，多退少补 

五、借款合同6份开发商盖章 

六、上报银行提供材料（用A4纸复印） 

（一）上报信贷员 

1、普通购房合同1份； 

2、谈话笔录1份； 

3、借款申请书1份； 

4、身份证双方复印件借款人1份，配偶1份；

5、户口本双方复印件1份（首页、户主页、本人页） 

6、（1）结婚证复印件1份（照片页、内容页）

（2）未婚提供单身证明原件及复印件1份（户口所在区民政部门开具）、单身声明1份 

（3）离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份 

1、 双方收入证明原件及复印件1份 

注：私营业者提供营业执照副本复印件1份（必须经过当年年检） 

近三个月纳税证明复印件1份； 

也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）复印件1份

8、首付款发票复印件1份 

9、预售许可证1份； 

10、门牌审批表1份； 

11、企业法人营业执照副本1份； 

（二）银行存档用备份 

1、 普通购房合同1份； 

2、 借款申请书1份； 

3、 身份证双方复印件借款人1份，配偶1份；

4、 户口本双方复印件1份（首页、户主页、本人页） 

5、 （1）结婚证复印件1份（照片页、内容页）

（2）未婚提供单身证明原件及复印件1份（户口所在区民政部门开具）、单身声明1份 

（3）离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份 

6、双方收入证明原件及复印件1份 

注：私营业者提供营业执照副本复印件1份（必须经过当年年检） 

近三个月纳税证明复印件1份； 

也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）复印件1份

7、首付款发票复印件1份； 

七、打借款合同6份、代开存折 

八、省行审批回来后，借款合同6份、抵押表4份、核实单1份盖公章、法人章 

九、送房产大厦抵押 

1、 备案合同1份； 

2、 普通合同1份； 

3、 借款人身份证复印件1份； 

4、 预售许可证1份； 

5、 门牌审批表1份； 

6、 抵押表4份； 

7、 核实单1份； 

8、 借款合同1份； 

注：备案合同1份（返回单位） 

批复2份 

抵押表4份 

十、抵押批复回来后送银行放款 

1、 抵押批复原件2份及复印件2份；

2、 抵押表4份； 

3、 存折及借款合同2份取回 

十一、返借款合同、存折 

1、借款合同1份返回单位 

2、存折、借款合同1份返客户 

十二、交契税 

1、 备案合同1份 

2、 结算或预收发票原件1份 

3、 借款人身份证复印件1份 

4、 准住通知单原件1份 

注：以发票或备案合同日期在前为准90日之内 

十三、交维修基金 

1、 备案合同1份 

2、 结算或预收发票原件1份 

3、 维修资金专用收据1份（2—6联，物业公司开具） 

十四、办房产证 

1、 沈阳市私有房屋产权登记申请表1份（5楼23号窗口取表） 

2、 备案合同1份 

3、 借款人身份证复印件1份 

4、 契税第4联原件1份 

5、 维修基金第5联原件1份 

6、 结算发票原件1份 

7、 准住通知单原件1份 

8、 预售许可证复印件1份 

9、 门牌审批表复印件1份 

10、委托书或代办证明1份（由开发商开具，盖公章、法人章） 

11、代办人拿身份证原件及复印件1份 

注：以上所有材料均要求用B5纸。 

十五、办他项权力证 

1、 抵押批复原件2份 

2、 抵押表原件4张（背面按房证填写） 

3、 借款合同1份 

4、 房证原件及复印件2份（首页、内容页、图页） 

5、 借款人身份证复印件1张 

6、 结算发票复印件1份