【i楼吧丨阿拉丁】花样年收购万达物业价码20亿 王健林很满意

此次参与投标的四家物业企业包括绿城物业、万科物业、花样年、中民物业，最终在花样年和万科物业间展开竞争，有分析指出，花样年相比万科物业在收购方面具备以下三点优势：

盈利能力更强;

有收购融合的先例，经验丰富;

万达同花样年旗下开元国际有合作，有一定的基础

从资金实力看

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万达开出的标的额是多少?未知，但可以肯定的是，万达标的物业管理面积和年收入，分别超过5000万方和十个亿。按照目前大型物业公司的盈利能力9%计算，净利在9000万左右。动态市盈率， 彩生活PE28倍，中奥到家82倍，中海物业30倍。如果取中位值，粗略算算，万达物业估值大概在20～30亿之间。

先说彩生活的资金实力。2015年彩生活的财报，现金流4.19亿，扣除短期借贷及长期借贷当期到期部分的3.03亿，只剩1个亿。这个数应该只够支付融资的利息吧?直接吃，彩生活的现金必然是不足的，定向增发也不好弄，港股现在死水一滩。

万科物业因为还没有上市，没有独立报表，所以无法得知他的现金流。截取一段万科集团去年的财报内容：“万科物业2015年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入29.7亿，物业服务营业利润率17.38%。”所以只能说，万科物业收入更多，相对的现金流更充裕。

不过，彩生活员工表示：“我们已经在做外部基金，钱方面肯定不是问题。谁都不会用现金去收购，去年买开元国际我们也不是全部用现金的啊!”

我们谈并购就是谈内部测算，如果彩生活和万科物业都收购了万达物业，前者能够从中赚取的利润肯定要比后者多。那么，按照这个逻辑，彩生活是愿意付出更大的筹码来完成此次收购的。

如果王健林最在意的不是钱的问题，假设他更在意交易方的口碑?这方面，彩生活是稍逊于万科物业的。据说，一小部分万达业主得知他们的物业管理未来可能会交由彩生活接手之后，已经在业主群里提出抗议。

万达则不这样认为：“万科物业过去经营得好，是因为有万科地产扶持，它是作为万科房子售后服务的形象在呈现着，所以他才能把物业管理费开到4块钱左右。但万科物业已经脱离万科地产，他维持原价位是否能够在市场上生存下去还是问题。如果彩生活也收4块钱的管理费，管理水平不会有多大差距。万达住宅的大部分项目都是跟开元国际合作的，我们合作得很愉快。”

花样年吃下万达物业后能很好消化?

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并入万达，彩生活能吃得消吗?彩生活去年年初收购了开元国际，至少目前看来，融合得不错，发展稳健，负面报道很少，这样判断，他是具备吞并大块头的经验的。

先泼一盆冷水。麦肯锡曾统计十年间116起英美最大并购案，并购十年后确定有收益的有23%，成败未定的16%，失败率高达61%。之所以说这个，首先是因为，并购已经并且仍将成为物业乃至整个房地产业未来很长一段时间的主题词。

先请买卖双方温习一下这个常识。更重要的原因，是基于我的一个大胆判断——物业公司并购的失败机率要远高于其他行业。

虽说物业管理的本质是打理小区和楼宇的设施设备，但痛点在对业主的服务。如果业主服务得不好，物业公司收不上钱来还算好的，差的情况是，物业公司被业主委员被赶走。最极端的，业委会重新找回那个卖家，买家可谓赔了夫人又折兵。

一般而言，业主不会轻易更换物业公司，是因为，在同一收费标准线上，物业公司的服务水平不会有太大区别。考虑到磨(zhe)合(teng)成本和物业费成本，业主和物业公司处于一种相对平衡的状态。但是，如果是物业公司被收购，小区管理权被动易手，那就难说了。此前大肆并购小区物业的公司在全国范围内引起大量投诉和声讨换物业的，业内都知道，不点名。万达标的，覆盖业主在30万～40万户，一旦集体揭竿而起，后果不堪设想。尤其是，过去的万达速度冠绝天下，盖房速度和房屋质量投诉之间的函数关系也深埋炸弹。

核心警示只有一个，那就是物业并购的特别之处：它不像房地产，买坏了好歹还有几块地在那。它是轻资产，服务型资产，弄不好就爽那么一下而已，完了落一身病。祝最终买家成为有所收益的那23%。