营改增后 两年以上普通住房交易免征增值税

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福田区方先生来电咨询：请问个人销售不动产相关的增值税优惠有哪些?应如何享受?

地税局黄小姐回答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)营业税改征增值税试点过渡政策的相关规定，个人销售不动产相关的增值税优惠主要有几种：

(一)个人销售自建自用住房免征增值税;

(二)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

(三)个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售，免征增值税。

纳税人销售其取得的不动产需要享受相关增值税优惠，须在缴纳税款前到不动产所在地深圳地税局办税服务厅办理税收优惠备案，再到市不动产登记中心申报纳税。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售免征增值税优惠无需办理优惠备案，个人纳税人在申报时即可享受。

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罗湖区张小姐来电咨询：营改增后，个人转让其购买的住房应如何计算缴纳增值税?

地税局杨先生回答：根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第五条的规定，个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

(一)个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

举例说明：

例1：王先生在2016年1月1日以300万元购入普通住房一套，于2016年5月3日将该套住房以500万元售出。因王先生持有该套住房未满两年即售出，王先生应按相关营改增政策以销售该套住房取得的全部价款和价外费用作为销售额计缴增值税=500÷(1+5%)*5%=23.81万元。

例2：王先生在2014年1月1日以800万元购入非普通住房，于2016年5月3日将该套住房以1000万元售出。因王先生持有该套非普通住房满两年才售出，王先生应按相关营改增政策以销售该套住房取得全部价款和价外费用扣除其购置原价后的余额作为销售额计缴增值税=(1000-800)÷(1+5%)*5%=9.524万元。

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南山区白小姐来电咨询：请问哪些情况下纳税人销售取得的不动产到地税部门开具增值税发票?

地税局黄小姐回答：根据《深圳市国家税务局深圳市地方税务局关于深圳市营业税改征增值税试点纳税人办理税收业务的通告》(2016年第7号)的规定，营改增后，试点纳税人销售其取得的不动产增值税由市不动产登记中心代为征收。试点纳税人申报缴款后需要增值税普通发票的，向不动产登记中心申请代开;需要增值税专用发票的，须到深圳地税局办税服务厅凭缴款凭证申请换开或在申报缴款后申请代开。

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龙岗区吕先生来电咨询：请问营改增后，个人房地产交易契税的计税价格是怎样的?

地税局杨先生回答：根据《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条的规定，计征契税的成交价格不含增值税。因此，营改增后，需要将含税的成交价格换算为不含税价(即将含税的成交价格减去增值税额)，并以此为计税价格计算契税。