小区地下车库产权归谁？律师：明确是否含公摊面积

近日，遵义县播雅居小区地下车库门前张贴出管理通告“以9.5万元价格出售一个车位，否则，将按每月每辆收费300元。”许多业主看到后很气愤：“停车场产权应该属于小区业主，原房开商没有收费或出售的权利。”小区因停车场产权之争引起轩然大波。

小区开发商：地下停车场产权归我们

4月18日，遵义县播雅居小区10余名居民堵在地下停车场门前，气愤地对保安说：“这停车场属于小区全体业主，房开商没有权利聘保安来管理、收费或出售。”

记者看到，在停车场进口处墙面上，贴着一张停车场的管理通告：4月1日起实行收费管理，小区住户租用停车月收费300元，非住户480元。同时，每个停车位以9.5万元价格出售。据了解，2013年5月该小区建成，开发商是遵义县茂鑫房产开发有限公司，目前有居民300多户。

居民没入住多久，就因一些问题与茂鑫房开的物业公司产生分歧。随即，小区成立业主委员会，茂鑫房开的物业公司撤出，业主委员会重新聘请了一家物业公司。

“这份停车场管理通告是我们张贴的。”茂鑫房开副总经理张国亮表示，小区地下停车场产权属于房开公司，为了对停车场内的照明和监控设备等进行完善，从3月起，公司聘了5名保安对进出车辆进行管理，并贴出通告，停车位向业主进行出售或出租。张国亮称，他们对停车场的正常管理遭到了多数业进出卡杆设备。

“我也联系了居委会、住建局等部门，希望与业主们坐下来沟通，但多次被拒绝。业主们的理由是自己小区自己做主，不需要跟任何人沟通。”张国亮说，无奈之下，公司只有将有关文件、信息通过展板的形式告知业主。

业主委员会：停车场产权应属业主

为何小区业主们不愿与房开商协商沟通?

“以前停车都不收费，房开商不但突然要将车位收回，还要进行出售，如果业主不购买车位的话，就只能租用，业主们当然不愿意。”一位姓彭的居民称。

小区业主委员会代表朱小军称，刚开始，茂鑫房开派人对地下停车场设施进行更换，没想到更换完了，却准备收费了。

朱小军说，按照小区原本建设规划，地面停车位90多个，地下停车位90多个，但目前的小区没有地面停车位，只有地下停车位。“停车位是每个小区必须配套建设，开发商没有兑现地面设置停车位的规划，地下停车位相当于抵地上停车位，所以地下停车位应属于业主。”

朱小军还称，小区300多户，每户平均的公摊面积15平方米左右，地下停车场应算在公摊面积内，所以，业主们不认同房开公司的做法。“你看，房开公司提供资料上明确了是纯居住小区，零商业，这地下停车场是不能以商业形式出租、出售的。”朱小军指着展板上一份文件强调。

记者采访中了解到，由于地下停车场的产权问题，业主与房开商纠结不清，原定于4月1日起对地下停车库进行收费管理一事，房开商方面也搁置了下来。

律师：明确是否属公摊面积

这地下车库产权，到底是属于房开商，还是属于所有业主?

遵义舸林律师事务所罗兴太律师称，首先要确定这地下停车场的归属，判定其到底归属何方所有。如果归属人防工程，则无论谁都无权售卖。如果停车场包含业主公摊面积内，属于公共用地，则房开商无权出租或出售车位，应由小区业主委员会来决定车位的使用。但如果停车场是归属房开商所有，那么房开商就可以进行处置，不管是出售还是出租。

当前，播雅居小区业主与房开商的争议点就在地下停车库到底有没有分摊到业主们的购房公摊面积里，为此，罗兴太律师也提出了解决办法。

罗兴太说，由房开公司举证，证明地下停车场确实没有纳入业主的公摊面积内，以及不属于人防工程，小区业主委员会也可到住建部门和房屋产权监理处查询，明确停车场的最初设计用途以及产权所属，这样便于维护业主的权利。罗兴太还表示，只要涉及到收取停车费，应该按照物价部门的收费标准来执行。据了解，当前，茂鑫房开和播雅居小区业主委员会均希望通过司法途径解决地下停车场产权。